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부동산연구소

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연구자문위원

2022년 부동산경매시장 전망 및 투자방향 (1)

김종덕 박사 2022-02-14 조회수 340

1. 최근 국내 부동산 시장동향


 부동산경매시장은 큰 틀에서 보면 일반부동산 거래시장의 일부에 포함되어 있다. 다만, 일반부동산 거래시장과 다른 점은 일반부동산의 매매계약 거래와 비교해 볼 때, 경매시장에서는 국가기관인 법원이 채권자의 채권을 만족시키기 위하여 민사집행법이라는 법적절차에 따라 당해 부동산의 매수 · 매도를 주선하는 것이 다르다고 할 수 있다. 

따라서 부동산경매투자는 일반부동산투자와 크게 다를 바가 없다고 해도 과언이 아니다.

그러한 관점에 근거하여 이 글에서는 현재의 부동산시장 동향을 간단히 살펴보고, 부동산경매에 있어서 우리나라를 대표할 수 있는 서울지역의 주거용 부동산을 중심으로 경매시장의 전망과 투자방향에 대하여 서술하고자 한다.


 2021년 부동산시장은 전국적으로 주택가격이 급상승한 해로 공급부족과 수요증가로 인한 수급불균형, 시장 불안심리 확산에 따라 20~30대(MZ세대)가 유입된 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격상승을 견인하는 모습을 보였다. 이와 더불어 정부의 규제실패로 매매와 전세가격이 각각 10% 이상 상승하였다.

그러나 ‘21년 하반기 이후 부동산 시장은 세금 · 대출 등 각종 규제와 두차례의 금리 인상 영향, 가격급등에 따른 피로감과 고점 인식이 확산되며 매수심리가 위축되고 거래량이 크게 감소한 상황이다. 이러한 가운데 급매 등을 중심으로 하락거래가 이뤄짐에 따라 가격 상승세가 둔화되고 지방의 일부 지역은 가격하락으로 전환 되며 침체기를 겪고 있다.


한편, 서울 외곽 중저가 아파트를 중심으로 매수세가 위축되는 것과 대조적으로 강남 고가 아파트의 가격은 우상향 기조를 이어가며 지속적으로 상승세를 보이고 있어서 양극화의 조짐이 심화되는 추세이다. 고가 아파트는 이미 대출 가능선을 넘는 가격으로 대출규제의 영향이 적은데다 똘똘한 한 채 선호 심리가 작용하기 때문인 것으로 파악된다.

전세가격은 아파트 매매가와 연동되는 만큼 매매시장에 불어닥친 양극화는 전세시장에서도 똑같이 영향을 받고 있는 것으로 분석된다. 


종합적으로 살펴보면 거시경제변수로서 코로나위기를 대응하는 과정에서 저금리와 과잉유동성이 발생하여 주거용부동산으로 대표되는 아파트의 가격이 상승추세를 보였으나 점차적으로 정상화 되는 양상을 보이고 있다. 또한 전세가격의 경우 매매가격의 상승과 더불어 높은 상승률을 보였으나, 하반기 이후 상승폭 둔화의 속도가 빨라지고 전세시장은 안정화국면으로 진입되고 있는 상황인 것으로 파악된다. <표1-1> 참조. 



 이러한 가운데 아파트가격의 고점 인식과 대출 규제, 금리 인상 등으로 하반기 거래량이 줄어든 반면 빌라와 주거용 오피스텔 등의 주거용 상품에서는 거래량이 확산되는 경향을 보이고, 수익형 부동산으로 인식되는 아파텔, 생활형 숙박시설, 꼬마빌딩 등의 거래가 인기를 끄는 현상이 나타나기도 했다. 


2. 2022년 부동산시장 전망


서울지역을 비롯한 수도권의 주거용 아파트는 ‘22년 1월에는 정부의 가계대출 규제와 추가 금리인상 [기준금리 인상 현황 : 0.75%(‘21.10.12) - 1.00%(’21.11.25) -1.25%(’22.01.14)], 시중은행 대출금리 상승, 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 지속되며 매주 연속 가격 상승폭이 축소되고 있다. 


매매시장은 최근 2~3년간 집값이 너무 많이 올랐고 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인 총부채 원리금 상환 비율(DSR)이 올해부터 2~3단계가 순차적으로 적용되는 등, 대출 규제 하에서는 유동성 효과도 매우 제한적일 수 있는 상황으로 ’21년에 비해 상승폭이 적거나 하락세로 나타날 가능성이 높은 국면이라 할 수 있다. 다만, 고가아파트의 경우 가격의 양극화 장세에 편승하여 상승세로 나타날 가능성도 예상된다. 


아울러 금리 측면을 살펴보면 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 올해 3월부터 공격적인 기준금리인상이 예고된 가운데, 우리나라도 한국은행이 선제적으로 지난 해 말에 이어서 올해 초 추가 인상을 단행했고 향후에도 추가적인 금리인상이 예상되고 있다. 따라서 저금리 기조를 바탕으로 레버리지 효과를 이용한 주택매수 수요는 한 풀 꺾일 것으로 전망된다.


주택의 공급에 있어서는 ‘22년 전국 · 수도권 APT 입주물량이 ‘21년 대비 증가하는 등 총량적으로 인허가 · 분양을 포함한 주요 공급지표가 호전될 전망이며, ’23년 이후에는 3기 신도시의 입주 본격화 등으로, 전국 56만호, 수도권 31만호, 서울 10만호의 주택이 매년 공급될 예정이며 향후 10년간 역대 최대수준의 공급이 예상된다.  [출처] `22년 정부 업무보고 - 부동산 시장 안정 – 따라서 공급지표의 호전을 바탕으로 시장불안 요소가 일정 부분 해소됨으로써 주택구매에 대한 투자심리가 약화될 것으로 전망된다. 


주택의 가격은 심리적인 측면에서의 영향도 무시할 수 없다. 주택가격이 떨어질 것이라는 분위기가 지속적으로 이어진다면 실수요자라 할지라도 주택의 구매를 미루게 되고 투기수요인 가수요는 더 이상 발생하지 않을 것이다. 따라서 고가아파트나 특수주택을 제외한 일반주택이나 아파트의 경우 최소한의 공급만 안정적으로 주어진다면 상대적으로 수요는 충분하게 되는 것이다. 주택은 일반재화와는 달라서 가격이 올라가면 공급이 줄어들고 가격이 하락하면 공급이 투매수준으로까지 늘어나게 된다. 이때를 대비해서 정부는 주택가격의 경착륙에 대비한 정책에 대해서도 사전에 준비해야 할 필요가 있다.  


또한 부동산시장에 영향을 미치는 외부적 변수로서 차기 대통령선거에 대한 기대감이 매매시장에 중요하게 작용할 수 있다. 거대 양당의 대선후보가 공급의 확대와 세제 등의 완화를 공약으로 내세움으로써 선거 후 부동산시장의 변화를 주시하면서 대선 전까지 거래가 이루어지지 않고 관망세로 돌아설 가능성이 높을 것으로 예상된다.


대선 이후의 부동산시장은 새 정부가 출범하면서 주택공급의 확대와 불필요한 규제나 제도를 개선하는 등 현재 정부에서 추진하고 있는 정책들에 대한 조정이 예상되는 가운데 다양한 시장 친화적 정책에 따른 부동산시장의 안정을 구축하기 위한 변화가 예상된다.


전세시장은 매매시장과 마찬가지로 상승폭이 상당히 둔화되거나 하락할 것으로 예상된다.

지난해 말 매매와 전세가격의 상승폭이 둔화되는 속도가 빨라지면서 안정화 추세가 지속되고 있는 가운데 최근 서울 아파트 매매 시장에 이어 전세 시장에서도 실거래 가격이 이전의 거래에 비해 하락한 단지들이 늘어나면서 전세시장의 약세를 전망하기도 한다.


일부 전문가들은 전세시장의 약세는 전세 계약 갱신 시점에서 전세가격이 2년 전보다 낮게 거래되는 역전세, 집값이 전세 계약 시점의 전세가격보다 낮아져 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태인 깡통전세, 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭투자자들이 전세보증금을 돌려주지 못하는 안타까운 상황이 연출되는 것을 염려하기도 한다. 


그러나 전세시장의 경우 또다른 불안요인도 도사리고 있다.

무엇보다 올 8월 이후에는 주택임대차 보호법에 따라 임차인이 종전에 행사한 계약갱신청구권의 만료가 도래하게 되는 것이다. 이때 임대인들이 신규계약 시 주변 시세에 맞춰서 전세금을 상향 조정하거나 보유세의 부담을 세입자에게 전가할 가능성도 배제할 수 없으므로 인상된 보증금만큼 월세로 전환하는 거래가 다수 발생할 것으로 예상되기도 한다.


참고로 최근 10년간 전국 아파트 매매 · 전세가 변동률은 <표 1-2>와 같다.



김종덕 박사
경매/NPL 분야 자문위원

경력사항

現) 매경부동산경영연구소 소장
한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 강사 및 겸임교수
전주대학교 강사 및 겸임교수