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부동산연구소

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연구자문위원

2022년 부동산경매시장 전망 및 투자방향 (2) , 경매시장 전망

김종덕 박사 2022-02-14 조회수 397

1. 2021년 법원경매시장 현황

 

부동산경매시장은 일반부동산 거래시장의 선행지표로서의 역할을 한다.

또한 경매시장의 각종 지표들은 앞으로의 부동산경기를 가늠하는 중요한 자료임에 틀림없다.

부동산경매에 있어서 가장 기본이 되는 3대 지표는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰건 수), 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격), 입찰경쟁률(1개 물건에 응찰한 입찰자 숫자)이라 할 수 있다. 이 지표를 통하여 경매시장의 활황과 침체의 상황을 파악할 수 있다 하겠다.


2020년 대비 2021년의 지표현황을 살펴보면 전국의 경매물건 낙찰률(매각건율)60.20%64.80%, 낙찰가율(매각가율)78.91%83.86%, 입찰경쟁률(경쟁률)4.164.16명으로 낙찰률이나 낙찰가율에서 모두 다 증가한 것으로 나타난다.

특히, 서울지역 아파트의 경우 전국의 경매물건 대비 낙찰률49.11%43.90%, 낙찰가율103.30%112.11%, 입찰경쟁률6.626.22명으로 낙찰률이나 입찰경쟁률이 전체 부동산 경매물건보다 다소 낮으나 가격경쟁에서 높은 가격에 낙찰되는 것을 볼 수 있다.

이 지표들을 통해서 ‘20년 보다 ’21년의 경매시장이 활발함을 나타내고 있으며, 서울지역의 아파트에 한정해서 판단할 경우 일반경매 물건보다 선호도가 매우 높다는 것을 알 수 있다.

[출처] 굿옥션 -2020년 및 2021년 연간매각 통계자료-

 

‘21년 한 해의 서울지역 및 전국 아파트 월별 경매현황을 살펴보면 다음과 같다.

우선 전국 경매현황에서 ‘2112월 경매 통계자료에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1,811건으로 이 중 583건이 낙찰됐다. 지난해 2월부터 11월까지 월 평균 40%대를 유지하던 아파트 매각건율(낙찰률)은 전월인 11월 대비 8.41%p 하락하면서 연중 최저치인 32.19%를 기록했다. 매각가율(낙찰가율)도 전월에 비해 5.67%p 낮은 93.82%를 기록했고, 평균 응찰자 수도 5.27명에서 4.81명으로 연중 가장 낮은 경쟁률 수치를 보였다. <2-1> 참조.

한편, 서울지역 아파트의 경우 전월 대비 낙찰률28.57%▻21.43%, 낙찰가율124.41%▻99.89%, 입찰경쟁률2.67명▻3.00명으로 낙찰률이나 낙찰가율이 하락하는 모습을 보였고, 입찰경쟁률은 약간 상회하는 수치이나 연중 최저치의 수준을 나타내고 있는 것을 알 수 있다.

그리고 전국 아파트 경매물건 대비 낙찰률32.19%▻21.43%, 낙찰가율93.82%▻99.89%, 입찰경쟁률4.81명▻3.00명으로 낙찰률이나 입찰경쟁률은 낮은 반면 낙찰가율은 전국 대비 높은 가격으로 낙찰이 이루어지는 것으로 나타났다. <표2-2> 참조.


위의 경매 3대지표로 살펴본 바와 같이 ’21년 경매시장 동향은 ‘20년 대비 경매시장이 더욱 활성화됨에 따라 경매낙찰가가 높은 가격으로 매각되었음을 알 수 있다. 또한 서울지역의 아파트의 경우 전국 아파트의 경매 물건보다 선호도가 매우 높게 나타나고 있다.

한편, ’21년 한 해 동안의 월별 경매현황을 살펴보면 12월의 경매에서 서울지역이나 전국의 아파트 경매지표가 연중 최저치를 기록하고 있는 바, 이는 부동산시장의 거래절벽 상황이 지속되는 가운데 금리인상과 대출규제의 영향이 경매시장에도 크게 작용하고 있는 것으로 판단된다. 


2. 2022년 법원경매시장 전망


2022년의 경매시장은 법원경매물건의 공급측면에서 살펴보면, 금융기관들의 가계대출규제 강화 및 가계대출 연체율 상승 등으로 인하여 담보로 설정된 부동산이 경매시장에 많이 나올 것으로 전망된다. 즉, 기준금리 인상과 대출규제 등의 부담이 갭투자자 등에게 금융부담으로 작용하여 경매물건의 증가가 가속화될 것으로 판단된다.


또한 정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되고 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 더욱 강화되면서 지난 해 연말부터 이어져온 낙찰가율 하락세가 계속 유지될 것으로 보인다. 이러한 상황이 지속될 경우 상반기 중 전국의 아파트나 중대형 빌라의 경매물건 낙찰가율

이 크게 하락할 가능성이 매우 높을 것으로 예상된다.


따라서 공급물량이 풍부한 법원경매는 재테크의 수단으로서 주목받는 투자처로 이용될 확률이 높을 것으로 전망된다. 


부동산시장은 다양한 변수들이 상호 작용하기 때문에 한 두가지의 변수만으로 시장을 이해하기는 어렵지만 주택시장에 대한 정부의 대출규제 및 금리인상 등은 경매시장에 미치는 영향이 매우 큰 것은 사실이다.


이러한 영향으로 인하여 규제의 영향이 비교적 작은 상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 임대 수익형 부동산에 대한 수요자의 관심이 커져서 수익형 부동산경매의 입찰경쟁률과 낙찰가율의 지속적 상승추세를 나타낼 것으로 전망된다. 

다만, 코로나19사태가 장기간 지속됨에 따른 경기침체와 금리인상에 따른 투자의 부담 그리고 주거용 부동산에 비해 환금성이 떨어지는 단점을 감안하여 투자에 주의를 기울여야 한다. 



Ⅲ 투자방향


부동산경매시장은 큰 틀에서 보면 일반부동산 거래시장의 일부에 포함되어 있다.  

따라서 일반적인 주택매매시장과 더불어 경매시장도 하나의 거래시장으로 활성화되어있고, 주택매매시장과 상호 연관성을 가지고 있는 것으로 판단된다.

그러한 관점에서 투자요령과 투자방향을 살펴보기로 한다.


우선 투자요령에서는 


첫째, 기대수익률을 정확히 산정하는 것이다.

입찰자들이 흔히 범하는 오류는 법원의 최초매각가격으로 부동산의 가치를 판단하여 그보다 얼마나 싸게 낙찰받았는지 여부를 따지는데 그것은 의미 없는 일이다. 정확한 시세조사를 통하여 여러 차례 유찰되기를 기다리는 것보다 유찰횟수에 관계없이 기대수익에 맞는 가격을 제시하는 것이 바람직하다. 

 

둘째, 투자목적인지 또는 실수요목적인지를 명확히 하는 것이다.

투자목적인 입찰자들은 서울지역의 경우, 가격변동성이 큰 지역보다 환경, 조망 등에서 우수한 저가부동산에 투자하는 것이 가격리스크를 줄이면서 일정수익을 얻을 수 있는 효과적인 방법이라 하겠다.

실수요자의 입장이라면 거시경제동향 등을 면밀히 검토하면서 교통, 학군 등에서 입지여건이 양호한 지역의 부동산에 투자하는 것이 유리하다 하겠다.


다음으로 투자방향에서는


첫째, 부동산시장의 트랜드를 파악하는 것이 중요하다 하겠다.

부동산은 그 특성상 수시로 변화하는 것이 특징이다. 주거용부동산에서 상업용부동산으로 또는 토지시장 등으로 시대상황에 따라서 바뀌어 가는 것이다. 주택의 경우 주택소비자들의 선호도가 중대형에서 중소형주택으로 바뀌어 가는 추세에서는 그에 걸맞게 투자하고, 주택시장이 리스크가 확대되면 상업용 부동산 등으로 갈아타는 것도 현명한 투자방법이라 할 수 있다.


둘째, 레버리지효과보다 현금비중을 높게 가져가는 것이 현재의 상황에 맞는 투자방법이다.

부동산거래 침체의 골이 깊어질 것으로 예상되는 현시점에서는 대출을 이용한 부동산투자는 자칫 장기보유에 따른 금융비용의 부담이 실패한 투자로 끝날 수 있음을 염두에 두어야 한다. 만약 저금리의 이용해서 저가에 부동산을 매입했다 하더라도 그것을 현금화하지 못하면 계속적으로 금융비용이 발생함으로 인한 부담을 떠안아야 하기 때문이다.


셋째, 부동산정책의 변화를 항상 주시하여야 한다.

우리나라의 부동산정책은 일관성을 결여하고 있다. 투자자들이 객관적 또는 합리적으로 예측할 수 있는 원론적 모형이란 없는 듯 싶다. 시장논리에 맞지 않는 정책을 자꾸 양산하다보니 자가당착에 빠진 것이 아닌가 한다. 그러나 투자자의 입장에서는 어떤 정책이든 입법취지를 잘 살펴서 정책을 나에게 맞게 내 것으로 만드는 지혜가 필요한 것이다.  


마지막으로 투자자 자신이 부동산경매시장에 대한 전문성을 확보하고 부동산종류별로 다양한 포트폴리오 전략을 수립해서 안정적인 수익창출 방안을 만들어 나갈 필요가 있다 

김종덕 박사
경매/NPL 분야 자문위원

경력사항

現) 매경부동산경영연구소 소장
한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 강사 및 겸임교수
전주대학교 강사 및 겸임교수