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[매경부동산사업단 칼럼] 경매와 공매의 유형 및 경합

관리자 2022-09-06 조회수 8

A씨는 거래처 B씨에게 2억원을 빌려주고 B씨의 아파트에 근저당권을 설정하였다. 그런데 B씨가 변제기에 돈을 갚지 않아 그 아파트를 임의경매 신청 하였는데 그 아파트는 이미 국세청에서 압류하여 공매가 진행되고 있다. 이 경우 경매와 공매가 경합되었는데 어느 것이 우선하게 되나?

경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 매도계약을 체결하는 매매의 한 형태를 말한다. 경매는 경매목적물에 따라 부동산경매와 동산경매로 나눌 수 있으며, 경매집행 주체에 따라 공경매와 사경매로 나뉜다. 또한 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다. 한편, 채권자가 자신의 권리를 충족하기 위해 행하는 실질적 경매와 공유물분할청구와 같은 형식적 경매로도 나뉜다.

가장 일반적인 경매의 형태는 채무자가 빚을 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매이다. 이 경우에도 집행권원에 의해 행하는 강제경매와 저당권 등 담보권행사로 진행되는 임의경매가 있다.


즉, 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있다. 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본, 집행력 있는 공정증서 등이 집행권원의 대표적인 예이다.

경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산경매와 동산경매로 나눌 수 있는데 부동산경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시한다.

한편 경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시한다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사(KAMCO) 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있다. 세분해 보면, 공매의 경우도 조세채무를 확보하기 위해 국세징수법에 의거하여 하는 경우와, 국유재산법에 의거 국유재산을 처분하는 경우로 크게 나뉜다. 흔히 신탁회사에서 행하는 매매를 ‘공매’라고 부르는데 이는 사실상 공경매가 아닌 사경매의 일종으로 ‘공개매각’의 약자에 불과하다.

임의경매와 강제경매의 효과면에서 가장 두드러진 차이점은, 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효한 점이다.


그럼 사례로 돌아가 경매와 공매가 경합하는 경우 최종적으로 누구에게 소유권이 넘어가게 되나? 먼저 매각대금을 납부한 사람이 소유권을 취득하게 된다. 결국 경매낙찰자가 먼저 매각대금을 납부하게 되면 공매는 자동적으로 정지되며 경매절차에 의하여 배당이 진행된다.

[강민구 매경부동산사업단 칼럼니스트, 법률분과 자문위원장, 현) 법무법인(유한) 진솔 대표 변호사, 법무법인(유한) 태평양 기업 담당 변호사]

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