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전문가칼럼

임대인의 지위양도, 임대차관계는 지속될 수 있나?

강민구 변호사 2022-07-08 조회수 128


매경부동산사업단 법률 자문분과장



Q. A씨는 서울 강남구 청담동에 200억 짜리 상가건물의 주인이다. A씨는 2017년 2월에 상가건물 중 1층 100평 규모의 점포를 B씨에게 보증금 8억원에 월세 3천만원, 임대기간 5년으로 세를 놓았다. B씨는 내부에 2억원을 들여 화려하게 인테리어를 마치고 처음 1년간은 아주 장사가 잘 되어 수입이 좋았다. 하지만 그 후 경기가 안 좋아 지면서 적자가 나기 시작하였지만 임대차 기간이 많이 남아 있어 전전긍긍하고 있었다. 그러던 중 A씨가 위 상가건물 전체를 자신의 지인인 C씨에게 매각하였다. 그러자 B씨는 이를 빌미로 하여 임대인이 바뀌었으니 상가임대차계약을 해지하겠다면서 C씨에게 내용증명을 보냈다. C씨는 B씨의 요구에 응해야 하나?


 가. 주택 임대차의 경우

 

 이런 사례는 우리 주위에 흔히 있고 실제로 필자에게 많은 분들이 이러한 질문을 한 적이 있다. 주택임대차보호법이 시행되기 전에는 민법상 임대차관계 규정이 적용되던 시기여서 임대인의 지위가 변경되면 임차인은 새로운 부동산 소유자에게 임대차계약을 해지할 수 있었다. 하지만 1984. 1.1.부터 시행된 주택임대차보호법 제3조 제2항에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라는 규정이 신설되면서 임차인의 대항력이 강화되게 됨과 동시에 주택의 신 소유자와 임차인 사이의 임대차관계가 법률상의 당연승계로 의제되어 버렸다. 

나아가 임대인은 임대인 지위변경에 관하여 임차인의 동의를 받을 필요조차 없다(대법원 1996. 2. 27 선고 95다35616).

 

 그 결과 주택 양수인은 양도인의 임대인으로서의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되었다(대법원 2013. 1. 17 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 따라서 현재는 주택임대차의 경우 임대인이 그 지위를 양도할 경우 당연히 그 양수인은 임차인과 임대차계약이 그대로 유지되게 되고 임차인은 임대인의 지위변경을 이유로 새로운 임대인에게 계약해지를 할 수 없다(서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결 참조).



  나. 상가건물 임대차의 경우


 하지만 주택임대차보호법이 시행되었음에도 상가건물임대차보호법이 발효되기 전까지는 상가건물의 경우 종전의 민법상 임대차규정이 적용되었으므로 위와 같이 당연승계 규정을 적용할 수가 없었다. 그 결과 상가건물 임대차의 경우 위와는 달리 대법원은 해석하였다. 즉 대법원은 “(상가부동산에 관한) 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 새로운 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”라고 판시하였다(대법원 1998. 9. 2 자 98마100 결정). 그런데 이 대법원판례가 현재 임대인의 지위 승계와 관련하여 부동산업계에서 가장 유명한 리딩(Leading) 판례가 되었고, 많은 부동산중개업자들이 이 판례를 잘못 이해하여 상가는 물론 주택의 경우도 임대인의 지위가 승계되면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 것으로 오해하게 되었다.


 하지만 위 대법원결정(98마100)은 내용을 자세히 살펴보면 (주택이 아닌) 상가부동산에 관한 판례이고, 판결이 나온 시점 역시 상가건물임대차보호법의 시행시점인 2002. 8.26. 이전의 판례에 불과하다. 위에서 잠시 언급했던 (상가건물임대차보호법이 시행되기 얼마 전에 선고된) 서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결의 내용을 살펴보면, “나아가 임차주택에 대한 임대인의 지위승계에 대하여 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는지를 살피건대, 주택임대차보호법의 적용대상인 '주거용 건물'이 아닌 상가건물 등의 임대차관계에서는 그러한 법리가 적용된다고 볼 것( 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조)이다. 그러나 주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결 등 참조)이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조)”라고 판결 이유를 자세히 설명하고 있다.


 그런데 위 서울지방법원의 판결 이후 2002. 8.26. 상가건물임대차보호법이 시행되면서 동법 제3조 제2항에 주택임대차보호법과 똑같이 당연승계 규정이 들어가면서 결국 현재는 상가건물 역시 주택과 마찬가지로 임대인의 지위변경을 이유로 임차인이 계약을 해지할 수 없게 되었다. 다만 주택이나 상가 공히 임대인의 건물이 경매로 넘어갈 경우는 그 자체로 임대차관계가 소멸되므로 경매절차에서 배당채권자로 채권신고를 하거나 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있을 뿐이다.


 다. 사례해설


 A씨와 B씨 사이에 상가건물 임대차계약은 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 의거 A씨의 양수인인 C씨가 그대로 임대인의 지위를 법률상 승계하게 되므로 B씨는 A씨 혹은 C씨에게 임대인의 지위 양도를 이유로 임대차계약의 해지를 할 수 없다.

강민구 변호사
법률 분야 분과장

경력사항

[現] 법무법인(유한) 진솔 대표 변호사
법무법인(유한) 태평양 기업 담당 변호사
법무법인 이지스 대표 변호사
대한변호사협회 전문 분야 등록(부동산, 형사법)
TV로펌 법대법 고정 출연(부동산법 자문)
TV조선 \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'강적들\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\' 고정 진행
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부동산태인 경매전문 칼럼니스트