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부동산연구소

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전문가칼럼

Ⅰ. 2022년 부동산시장 현황과 하반기 전망

김종덕 박사 2022-09-20 조회수 163

매경부동산사업단 경매 자문분과장 


           

1.  최근 국내 부동산 시장 매매동향 – 주거용 부동산을 중심으로


 2021년 부동산시장은 전국적으로 주택가격이 급상승한 해로 공급부족과 수요증가로 인한 수급불균형, 시장 불안심리 확산에 따라 20~30대(MZ세대)가 유입된 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격상승을 견인하는 모습을 보였다. 이와 더불어 정부의 규제실패로 매매와 전세가격이 각각 10% 이상 상승하였다.

그러나 ‘21년 하반기 이후 부동산 시장은 세금 · 대출 등 각종 규제와 두 차례의 금리 인상 영향, 가격급등에 따른 피로감과 고점 인식이 확산되며 매수심리가 위축되고 거래량이 크게 감소한 상황이다. 이러한 가운데 급매 등을 중심으로 하락거래가 이뤄짐에 따라 가격 상승세가 둔화되고 지방의 일부 지역은 가격하락으로 전환 되어 부동산거래 침체기를 맞고 있다.


종합적으로 살펴보면 거시경제변수로서 코로나위기를 대응하는 과정에서 저금리와 과잉유동성이 발생하여 주거용부동산으로 대표되는 아파트의 가격이 상승추세를 보였으나 점차적으로 정상화 되는 양상을 보이고 있다. 또한 전세가격의 경우 매매가격의 상승과 더불어 높은 상승률을 보였으나, 하반기 이후 상승폭 둔화의 속도가 빨라지고 전세시장은 안정화 국면으로 전환되고 있는 상황인 것으로 정리할 수 있다


2. 2022년 부동산시장 하반기 전망


서울지역을 비롯한 수도권의 주거용 아파트는 ‘22년 1월부터 정부의 가계대출 규제와 한국은행의 기준금리 인상, 시중은행 대출금리 상승, 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 지속되며 계속 가격 하락폭이 확대되고 있다. 


매매시장은 최근 2~3년간 집값이 너무 많이 올랐고 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인 총부채 원리금상환 비율(DSR)이 7월1일부터 3단계가 시행되어 총대출액이 1억원 초과 시 DSR의 적용을 받게 되는 등, 대출 규제 하에서는 유동성 효과도 매우 제한적일 수 있는 상황으로 ’21년에 비해 상승폭이 미미하거나 하락세가 지속적으로  나타날 가능성이 매우 높은 국면이라 할 수 있다. (아래의 평균단위매매가격 표 참조)


한편, 정부의 정책측면에서 보면 집값의 하향안정화 기조를 이어갈 것으로 파악되고 있다. 최근 국토교통부 장관은 소득과 대비했을 때 집값은 너무 높은 수준으로 서울의 PIR(소득대비 집값 비율)이 18배(중산층이 18년 동안 소득을 저축해야 중위가격 아파트를 구입 가능)에 이르러서 금융위기 직후보다 지나치게 높은 수준임을 밝힌 바 있고, 기재부장관도 현재의 집값목표에 대해서 “조금씩 하향시키며 안정화추세로 가야한다”라고 했다.   


아울러 금리 측면을 살펴보면 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 올해 3월부터 공격적인 기준금리인상으로 ‘22년 9월 현재 2.25~2.5%를 나타내고 있고 향후 추가금리 인상이  예고된 가운데, 우리나라도 한국은행이 선제적으로 지난 해 말에 이어서 올해 초 이미 추가 인상을 단행했고 향후에도 추가적인 금리인상이 예상되고 있다. [기준금리 인상 현황 : 0.75%(‘21.08.26) - 1.00%(’21.11.25) - 1.25%(’22.01.14) - 1.50%(22.04.14) - 1.75%(22.05.26) - 2.25%(22.07.13) - 2.50%(22.08.25)], (기준금리가 1년 만에 2% 가까이 올랐고 아직도 금리인상의 압박요인으로 10/12수요일 11/24목요일 2번의 통화정책방향 회의 일정이 남아있다.) 미국은 9/22, 11/12, 12/15 연방공개시장 위원회 회의 일정.
 따라서 저금리 기조를 바탕으로 레버리지 효과를 이용한 주택매수 수요는 상당기간 꺾일 것으로 전망된다.

주택의 공급에 있어서는 부동산시장 안정을 위한 ‘22년 정부 업무보고에 의하면 향후 10년간 역대 최대수준의 공급이 예상되므로 시장불안요소가 일정부분 해소되어 주택구매에 대한 투자심리가 약화될 것으로 전망된다.

주택의 가격은 심리적인 측면에서의 영향도 무시할 수 없다. 주택가격이 떨어질 것이라는 분위기가 지속적으로 이어진다면 실수요자라 할지라도 주택의 구매를 미루게 되고 투기수요인 가수요는 더 이상 발생하지 않을 것이다. 따라서 고가아파트나 특수주택을 제외한 일반주택이나 아파트의 경우 최소한의 공급만 안정적으로 주어진다면 상대적으로 수요는 충분하게 되는 것이다. 주택은 가격의 자동조절기능을 가진 일반재화와는 달라서 가격이 올라가면 공급이 줄어들고 가격이 하락하면 공급이 투매수준으로까지 늘어나게 된다. 이때를 대비해서 정부는 주택가격의 경착륙에 대비한 정책에 대해서도 사전에 준비해야 할 필요가 있다.  

부동산시장 소비자의 행태변화 및 인지수준을 설문조사를 통해 파악하고, 부동산시장 분석을 위한 주요 기초자료로 활용되는 부동산시장 소비심리지수는 ‘22년 7월 이후 수도권을 비롯한 모든 지역에서 일제히 100이하로 하락했다. (아래의 소비심리지수 표 참조)

* ‘부동산시장 소비심리지수’는 0~200의 값으로 표현되며, 지수가 100을 넘으면 전월에 비해 가격상승 및 거래증가 응답자가 많음을 의미한다.

전세시장도 매매시장과 마찬가지로 상승국면이 상당히 둔화 또는 하락하거나 전세자금대출의 이자부담으로 반전세나 월세로 전환할 것으로 예상된다. 
전세시장의 약세는 전세 계약 갱신 시점에서 전세가격이 2년 전보다 낮게 거래되는 역전세, 집값이 전세 계약 시점의 전세가격보다 낮아져 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태인 깡통전세, 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭투자자들이 전세보증금을 돌려주지 못하는 안타까운 상황이 연출되는 것이 염려되기도 한다. 



위의 표에서 보면 ‘22년 8월 현재 전세의 경우 전월 대비 0.28%, 전년 대비0.33% 전세가격이 하락한 것을 알 수 있다. 그러나 월세의 경우 전월 대비 0.15%, 전년 대비 1.2% 상승을 기록하고 있다.

김종덕 박사
경매/NPL 분야 자문위원

경력사항

現) 매경부동산경영연구소 소장
한국부동산경영연구소 소장
한국부동산학 박사회 회장
건국대학교 강사 및 겸임교수
전주대학교 강사 및 겸임교수