지난 하반기부터 급격히 인상된 기준금리와 시중금리 상승 이후 수익형부동산 시장은 투자시장에서 외면받고 있다. 

특히 수익형부동산으로 지난 몇 년간 인기가 많았던 중소형빌딩은 임차인 구성 성격상 경기불황의 여파를 받는 업종들이 많아서 

금리나 세금이 인상된 만큼 비례하여 임대료가 상승하지 못하였다. 

결과적으로 한정된 임대수입으로 상승하는 대출이자를 감당하기 어려운 환경이 이어지며 시중 여유자금이 선뜻 진입하기 어려운 상황이다.

  그런데, 이런 빌딩시장에 어려운 상황만 있는 것은 아니다. 최근 급격히 1인가구 수가 증가하고 원룸수요가 늘어남에 따라 

양질의 1인 주거공간 공급이 필요하게 되었다. 2023년 2월 14일 건축법 시행령을 개정하여  “임대형기숙사”용도를 “기숙사”의 하위 세부용도로 신설하였다.  

취지는 1인가구 증가 및 라이프스타일에 따른 대규모 공유형 주거서비스를 민간이 공급하게 하자는 것이다.

    특징 1. “임대형기숙사”의 가장 큰 Key point는 주차대수를 대폭 완화

수익형 부동산은 주차장을 몇 대나 설치해야 하느냐에 따라 수익성이 현저히 차이가 난다.  

[표 1]에서 보는 바와 같이 임대형 기숙사는 200㎡당 1대만 주차공간을 설치하면 되기 때문에 

다가구주택이나 다세대주택, 도시형생활주택, 그리고 고시원, 다중주택보다도 수익성이 가장 높다. 

[표1]

[표1]의 구분란이 밑으로 내려 갈수록 수익성이 좋아지는데 임대형기숙사는 다중주택(14㎡)보다 주차대수 의무설치 면적이 200㎡당 1대로 완화되었다.  

특징 2. 임대형기숙사는 연면적 제한과 층 수 제한이 없다. 

기존 상업용빌딩 중 고시원이나 다중주택을 더 확장하여 수익률을 높이려고 해도  이러한 제한 때문에 더 이상 고시원으로 전환을 못하였는데, 

이번 건축법 시행령 개정으로 용도변경할 경우 더 높은 수익을 만들 수 있는 길이 마련되었다.  다중주택은 연면적 660㎡(200평)이하이고 3층 제한이 있는데, 

임대형기숙사는 연면적제한도 없고, 층수 제한도 없기 때문이다.

    특징 3. 민간임대주택사업자가 사업주체로 각종 세제 혜택 가능

    민간임대주택사업이므로 10년 이상 장기임대 시  취득세 감면(60㎡이하 면제), 재산세 감면, 종합소득세 감면, 종부세 합산배제와 같은 세제 헤택이 주어진다.

그러나, 제도 시행 초기라 아직 해결되지 않은 여러 문제가 있다. 수요가 많아서 만들기는 했지만 아직 임대사업자와 관련한 민간임대주택법이 변경 전이어서 

임대형기숙사에 관심있는 투자자들의 궁금증이 완전히 해소되지 못 하고 있다.

또한, 시∙도 조례로 세부사항을 정하도록 되어 있지만 아직 조례가 확정된 지자체가 없다. 공급을 확대하기 위하여 만들었지만 시.도조례로 건축심의위원회의 

심의를 받도록 하려는 움직임이 있어서 ‘양질의 1인가구를 위한 주거공간 공급’이라는 원래 취지에 얼마나 부합하여 공급이 이루어질 수 있을지에 대한 관심이 높아지고 있다.

   임대형기숙사라는 새로운 시도는 취지가 매우 좋아서 양질의 1인 주거공간이 시장에 공급이 원활하게 된다면 새로운 주거문화가 탄생할 것으로 기대한다. 

투자자의 입장에서 임대형기숙사로 투자하여 공실없이 수익률을 높여 투자에 성공하려면 다른 임대형기숙사와 차별화 되는 공용공간인 커뮤니티시설이 필요하다. 

커뮤니티 시설이 어떤 형태로 인입될 것인지에 따라 타 임대형기숙사에 비해 경쟁력이 생기고 결과적으로 수익률이 달라질 것으로 판단한다.

   추후 임대형기숙사가 대형화하여 우수한 커뮤니티시설을 갖추어서 주변 1인 가구의 수요를 흡수할 수 있다면 가장 높은 수익률을 줄 수 있는 수익형상품으로 거듭날 것으로 판단한다. 

  한국은행 기준금리 0.5%의 초 저금리 시대를 살아가고 있는 요즈음 자산가들은 재산증식을 위하여 어디에 투자할까? 

  은행예금 이자는 1% ~ 최대 2%대로 세후 수익률은 0%~1% 정도에 그쳐 자산가들의 재산증식욕구를 충족시키기에는 크게 부족하고, 주식에 큰 자금을 투자하기에는  risk taking에 편안하지 않아 꺼려진다. 1,200조에 육박하는 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 다시 한 번 부동산으로 방향타를 정할 수도 있다는 생각과 함께 많은 자산가들이 부동산시장을 예의주시하고 있다. 

 부동산시장이라고 하면 주택을 투자대상으로 생각하는 사람이 많은데, 주택이 비교적 가격대가 낮고 심리적으로 편안하기 때문에 손쉽게 투자의 대상으로 접근하였을 것이다. 그러나, ‘아파트는 사는 것이 아니라 사는 곳’이라는 광고문구처럼, 우리가 살아가기 위하여 꼭 필요한 의·식·주 중 하나인 필수재가 집이다. 꼭 필요한 필수재인 집을 대상으로 투자 아닌 투기로 집 사재기가 이어지다 보니 집을 소유하지 못한 국민들의 원성이 자자하여 결과적으로 규제의 대상이 된 것 또한 집이다. 

단순히 도덕적인 이유를 접어두고 경제적인 이유 때문에라도 더 이상 주택은 투자의 대상이 아니라고 생각한다. 정부의 부동산대책은 주거안정을 위하여 주택에 대한 규제를 지속할 수 밖에 없을 것이며, 규제가 지속된다면 주택에 투자한 자산의 수익률의 저하로 이어질 수 밖에 없다. 

 주택에 대한 규제에 비하여 상대적으로 상업용빌딩은 정부대책에서 벗어나 있기에, 규제가 많은 주택보다는 상업용부동산으로 투자자의 관심이 집중되는 이유이기도 하다.  그 중 대형빌딩보다 중.소형빌딩으로 자산가들의 발길이 이어지고 있으며, 그 이유는 경제상황이 어려워지면서 임대료부담이 높은 대형상가나 오피스보다는 상대적으로 부담이 적은 소규모 상가나 오피스의 공실률이 현저히 낮게 나타나기 때문이다. ​ 

한국감정원이 발표한 ‘2020년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’ 결과에 따르면  오피스의 전국 평균 공실률은 11.3%, 중·대형 상가의 전국 평균 공실률은 12%였으나  소규모 상가의 평균 공실률은 6% 수준이다.  

  이러한 이유로 최근 중.소형빌딩에 대한 투자자들의 관심이 더욱 높아지고 있으며, 많은 중.소형빌딩 매물 중 옥석을 가리는 ‘매의 눈’이 투자의 성패를 가르는 잣대가 될 것이다. 빌딩매입은 신중하게 검토할 사항들이 많지만, 잘 투자한 빌딩은 어떠한 금융상품이나 주식투자보다 안전하게 물가상승률을 상회하는 자산으로 돌아 올 것이다. 

  이어지는 칼럼에서는 빌딩투자에 필수적으로 검토해야 할 사항들을 하나씩 짚어 보도록 하겠습니다.​ 

한국감정원에서 발표한 2020년 2분기 기준으로 중대형상가의 공실률이 가장 낮은 지역은 서울이 7.86%로 가장 낮고, 대구광역시가 15.88%로 가장 높게 나타난다. (중소형상가 표본이 없는 곳이 있어 정확한 결과를 위하여 중대형상가로 대체함)​

​

  전통적으로 서울은 국내 모든 인프라가 집결되어 있는 지역으로 브로드웨이의 최장 공연기록을 세운 ‘레 미제라블’과 같은 곳이다. ‘린디효과’에 따라 ‘레 미제라블’이 앞으로도 명작으로 계속 공연될 것이 예상되는 것처럼, 서울 역시 안정적인 상권을 유지할 것을 보인다. 

  최근 부동산투자의 흐름이 서울로 집중되고 있는 현상은 여러 가지 이유로 설명될 수 있겠으나, 경제 상황이 안 좋아지면서 안전자산에 투자하고자 하는 흐름이 가속화되고 있는 상황에서 서울의 부동산을 안전자산으로 평가하는 경향이 나타나고 있다.  업무지구, 교육, 문화 등의 인프라가 집중되어있는 서울이 비교적 경제악화의 영향을 덜 받고 있다는 결과가 공실률로 나타나고 있기 때문에 서울의 부동산이 안전자산으로 평가받고 있는 이유 중 하나이다.   

  위 표에서 본는 바와 같이 타 지역에 비하여 현저히 낮은 공실률을 투자지표로 삼아 서울 안에서 상업용빌딩 투자하기를 조심스레 제안한다. 그렇다면 서울 안에서는 어느 곳에 투자하여야 안전자산의 역할을 기대할 수 있을까? 

다음 이어지는 칼럼에서는 서울지역 안의 주요상권 중 도심지(광화문,명동,충무로,남대문), 강남(강남대로,테헤란로,압구정동,청담), 영등포.신촌(공덕역,홍대,합정,영등포) 안에서의 공실률을 비교해 보고 과연 어느 지역으로 투자의 지침을 정할지 제안해 보겠습니다. ​ 

빌딩시장으로 부동산투자가 몰리는 이유  1

매경부동산사업단 자문단

자산관리 분야 자문위원 김윤희 대표

1. 풍부한 시중 유동자금 및 저금리

   2020년 7월 10일 대책 발표 후 8월 12일 시행 된 법인과 다주택자에 강화된 세금규제의 풍선효과로 인하여 2021년 연말까지의 빌딩시장은 용광로라고 할 정도로 뜨거운 시장이었다. 특히 강남권역에서 100억 미만의 투자빌딩을 찾지 못한 자금들이 마포구, 용산구, 성동구까지 번지면서 빌딩매매 광풍이 서울 전역으로 번지는 모습이었다. 투자자금의 규모에 따라 기타 지역으로 빌딩투자가 이루어지는 모습은 투자금액의 규모에 따라 선택 지역만 다를 뿐 빌딩매매 시장으로 자금이 몰리는 현상은 서울 전역에서 폭 넓게 나타나고 있다. 

이렇게 빌딩매매시장이 광풍이라고 불릴 정도의 투자자금이 몰리는 이유가 무엇인지 알아보자. 원인을 알면 해결의 길이 보인다고 했으니 이 상황이 발생한 원인을 알아보고 각 원인에 따른 변화에 대한 예측과 함께 각자의 투자 방향성을 가늠할 수 있을 것으로 판단한다. 

 빌딩시장으로 부동산투자가 몰리는 이유로는 시중유동자금과 저금리, 주택관련 세금규제 여파, 다른 나라에 비하여 부동산에 투자비중이 높은 성향, 빌딩투자의 높은 활용성으로 요약 해 볼 수 있겠다. 이 중 유동자금과 저금리에 따른 빌딩투자 동향을 살펴보고 그에 따른 예측을 해 보도록 하겠다. 

빌딩투자 유입요인 1 : 풍부한 시중 유동자금 및 저금리에 따른 부동산시장으로의 투자금 유입 

  2021년 한국은행 ‘통화 및 유동성 지표’에 의하면 5,900조 가량이 시중에 풀려 있다. 이 중 상당 부분은 현금성 자산에 예치되어 있겠지만 낮은 금리에 만족하지 못한 상당 부분은 주식과 부동산으로 흘러 들어갔다.  2016년 기준금리 1.25% 이후 2020년 5월 0.5%까지 내려 가면서 예ㆍ적금 대비 비교적 투자 메리트 높은 상업시설로 자금투자가 이루어졌다

​

  표1에서 보듯이 2015년 이후 금리는 1%대의 저금리를 유지하고 있으며, 2021년 8월 이후 연속 세 번의 금리인상이 있었으나 아직 기준금리 1.25%로 1%대의 저금리가 유지되고 있다. 

  이와 같은 저금리와 시중의 풍부한 유동성에 따라 상업용빌딩시장으로 자금이 들어왔을 거라는 추측은 국토교통부 제공 서울지역 상업용부동산의 매매 실거래가 데이터에서 보여진다.   2015년 이후 저금리로 돌입한 시점부터 서울지역 상업용부동산의 거래대금은 점차 늘기 시작하여 2019년에는 전년대비 16.8% 증가, 2020년 34.2%, 2021년 29.6%의 대폭적인 거래금액 증가로 이어졌다.(표 2참조)

​

   금리는 2015년 이후 등락이 있었고 최근 연속 세 번의 인상으로 1.25%까지 올랐음에도 불구하고 아직 저금리시대의 신호탄이었던 2015년의 1%대 금리를 상회하지 않고 있으므로 향후 금리인상의 속도와 경제환경에 따라 금리인상이 어느 수준까지 될 지는 빌딩투자자의 입장에서 주목해서 볼 사항이다. 

  또한 지난 해 7월부터는 각종 금융 규제 및 금리인상으로 인해 상업용부동산에 대한 투자수요가 감소할 요인은 있으나 이미 풀린 자금은 본격적으로 회수정책이 실행되기 전까지는 영향력을 발휘할 것으로 판단된다. 5차 재난지원금 30조원과 3기 신도시 토지 보상금 그리고 GTX등 개발 보상금 50조 등 역대급 통화가 시중에 추가 공급이 될 예정인데 이 많은 자금들의 향방이 주목되는 상황이다.

빌딩시장으로 부동산투자자가 몰리는 이유 2

매경부동산사업단 자문단

자산관리 분야 자문위원 김윤희 대표

2. 주택관련 각종 세금규제 영향

지난 칼럼 ‘빌딩시장으로 부동산투자자가 몰리는 이유 1. 풍부한 시중 유동자금 및 저금리’에서 5,900조에 달하는 유동자금의 힘과 1%대라는 저금리로 인하여 부동산으로 자금이 흐르고 그 중 상업용부동산으로 자금이 유입된 것을 지표로 살펴 보았다.

빌딩시장으로 부동산투자자가 몰리는 두 번째 이유는 주택관련 각종 규제가 부동산투자자금을 상업용부동산으로 유입되게 하는 요인이라고 본다.

주택과 상업용부동산의 규제를 비교하여 간단히 살펴보면 대출규제와 세금중과로 나누어 볼 수 있고 규제가 주로 주택에 집중되어 있는 것에 주목해 볼 수 있다.

정부는 부동산폭등을 막기 위한 정책적 목적달성의 수단으로 대출규제와 세금중과라는 카드를 사용하였다. 15억이상 아파트에 대하여 대출전면규제(빌라 등은 제외)라는 카드로 15억 이상의 아파트에 대한 레버리지투자를 막는 한 편 다주택자들에게는 부동산 관련 모든 세금에 중과세를 적용하였다. 반면, 상업용부동산에 대한 세금은 기존과 달라진 것이 거의 없어서 다주택자들이 투자수익률의 마이너스 요인인 세금규제를 피해서 수익형빌딩으로 갈아타는 계기가 되었다. <표 1 참조>

​

표 1에서의 대출규제는 부동산투자자의 입장에서는 수익률 극대화를 위해서 레버리지가 필요한데 주택보다 규제가 덜한 상업용부동산으로 투자이동의 요인이 되었다.

상업용부동산으로 자금유입의 가장 강력한 요인은 대출규제보다 2020년 7월 10일 발표되고 2021년부터 실시되는 다주택자 취득세 중과, 다주택자 종합부동산세 중과, 다주택자 양도세 중과로 꼽을 수 있다. <표2, 표3 참조>

​

표 2와 같이 상업용부동산에 비하여 주택에 대한 보유세, 양도세 중과세가 과도한 것이 상대적으로 규제가 덜한 상업용부동산으로 투자자금이 이동하게 되는 요인이라고 판단한다.

가장 직접적인 영향을 끼친 것은 보유기간 동안 지속적으로 납부하는 세금인 종합부동산세 중과라고 볼 수 있다.<표 3 참조>

<표 3 종합부동산세율>

* 개인 주택분 세율인상 및 법인 주택분 고율의 단일세율 적용

​

취득세중과와 양도세중과는 일회성의 특징이 있고, 특히 양도세중과는 추후 부동산시장환경에 따라 정책적으로 변동의 가능성이 있기 때문에 보유하며 추이를 살펴보겠다는 전략이 가능하다. 그러나 언제 개선될지 모르는데다 보유기간 내내 상승이 예상되는 종합부동산세중과는 가장 강력하게 상업용부동산으로의 투자를 유인하는 요인이 되었다고 본다.

이와 같은 결과로 투자자들은 과연 주택보유가 실익이 있을까를 고민하게 되며, 투자방향은 자연스럽게 우량 주택 1채와 월세수익이 나오는 상업용부동산으로 투자가 집중될 수 밖에 없다. 추후에도 전체가 근린생활시설로 되어 있는 빌딩이나 상가주택 중 근린생활시설로 바꿀 수 있는 건물이 주요 투자 집중처가 될 것으로 판단된다.

빌딩시장으로 부동산투자자가 몰리는 이유 3

매경부동산사업단 자문단

자산관리 분야 자문위원 김윤희 대표

3. 부동산 비중이 높은 투자성향과 고액자산가의 선호도 

  투자수익률을 높이기 위한 다양한 방법 중 하나로 타인자본을 사용하는 레버리지를 적극 활용하여 수익률을 극대화한다. 과거 우리나라 부동산투자 특히 주택 투자에서는 전세금이라는 타인자본을 적극 활용하여 주택에 투자하였다. 전세라는 세계적으로 유일한 레버리지를 활용하여 갭투자로 부동산상승기에 편승하여 왔다.  2021년 9월 기준 서울평균전세가율은 매매가대비 61.2%(출처:네이버부동산, kb부동산, 호갱노노)로 매매가의 60%가량을 전세라는 무이자대출로 부동산에 투자하여 왔다. 그에 따라 표1에서 보는 바와 같이 거주주택 외에 거주외 주택의 비중이 많은 것임. 이는 1970년대 이후 경제발전과 더불어 부동산 매매가가 지속적으로 상승함에 따라 전세가가 기존 매매가를 추월하면서 자연스레 올랐기 때문에 가능하였다. 

    이렇게 부를 축적한 관습에 따라 우리나라 가계의 자산구성은 주택과 주택이외의 부동산을 포함한 부동산에 대부분의 자산이 투입된 형태를 취하고 있다. 표 1의 2019년에 통계청이 조사한 우리나라 국민 순자산 구성 중 주택(50.8%)과 주택이외 부동산(25.2%)이 순자산의 76%를 차지하고 있으며 표 2의  2020년에는 총자산 중 주택(42.8%)와 주택이외 부동산(19.4%)이 총자산의 62.2%를 차지하고 있다. 

​

금융자산 등 기타 투자상품들에 비하여 압도적으로 높은 부동산 선호 성향이 부동산 이외 다른 투자처로의 이동을 막고 있다고 볼 수 있다. 

  고액 자산을 보유한 부자들의 부동산 선호 성향은 더욱 뚜렷하게 나타난다. 자산보유형태가 부자들에게는 어떤 형태로 나타나는지에 대한 조사가 kb부자보고서에 잘 표현되어 있다. 

2021년 한국부자의 총자산은 부동산자산 59.0%와 금융자산 36.6%로 구성되어 있어서 우리나라 부자들 역시 부동산에 대한 선호도를 뚜렷하게 나타낸다.  

금융자산 10억원이상의 부자들의 자산구성추이에서 부동산이 2020년 56.6%에서 21년 59%로 2.4% 높아진 반면, 금융자산은 20년 38.6%에서 36.6%로 2% 낮아졌다.   

​

자산 50억원 이상과 이하의 경우로살펴보면 고액자산가들이 선호하는 부동산이 빌딩/상가임이 더욱 극명하게 보여진다.  

  50억원 이상의 고액자산가들은 50억원 이하의 자산가들에 비하여 주택비율은 낮고 빌딩/상가의 비율이 14.4%로 50억원이하의 6.7%에 비하여 2배 이상 높다.

  70년대 이후 지속적인 경제발전과 함께 부동산가격도 등락을 거듭하며 꾸준히 상승해 왔으며 그에 따라 부동산으로 막대한 부를 거두어 들였던 학습효과까지 곁들여져 자산가들은 부동산투자에 비중을 높여왔다. 리츠, ABS(자산담보부채권), MBS(주택저당채권), 부동산PEF 등 부동산관련 금융상품들이 있지만 다양하게 상품화되지 않고 손쉽게 접근하기 어려운 시스템을 갖고 있기 때문에 실체를 가지고 쉽게 접근이 가능한 부동산 직접투자의 성향이 강하게 나타났다.  

 특히 고액자산가들이 선호하는 빌딩과 상가는 자산가격 상승과 함께 월세수입을 안정적으로 제공함으로써 빌딩시장으로 부동산투자를 유입시키는 매력적인 상품이다.  부동산관련 금융자산으로 분배가 이루어지지 않으면 고액자산가들의 빌딩투자 선호 현상은 당분간 지속될 것으로 판단된다. 

빌딩시장으로 부동산투자자가 몰리는 이유  4

매경부동산사업단 자문단

자산관리 분야 자문위원 김윤희 대표

4. 높은 활용성과 추후 투자방향 

   앞에서 부동산투자자가 빌딩시장으로 진입하는 이유로 금리와 규제 그리고 고액자산가의 빌딩 선호 현상을 들었다면 다른 이유 중 하나는 빌딩의 활용성을 들 수 있다. 

   상업용부동산으로의 투자를 생각한다면 구분상가와 오피스빌딩을 쉽게 떠올리릴 것이다. 고액자산가들은 활용도가 한정되는 구분상가보다는 빌딩시장으로 투자방향을 잡고 있다.  물론 좋은 입지의 구분상가는 안정적인 수익률을 안겨 줄 수 있지만 일정한 용도 외에는 활용도가 떨어진다는 면에서 다양한 사용이 제한된다는 단점이 있다.  또한 많은 자금이 하나의 구분상가에 들어 가기에는 한계가 있기 때문에 일정규모 이상의 자금은 빌딩시장을 선호한다. 

  빌딩투자의 장점들은 월세수입, 구분상가 대비 높은 활용성, 밸류업 가능성을 들 수 있다. 

  첫 번째 요인으로 우리나라의 주택 전세제도는 레버리지 효과가 있기는 하지만 상업용빌딩이 가지는 월세수익에 대한 장점이 주택에서는 제한적이라는 점이다.  저금리시대에 은행이자 대비 높은 상업용시설의 월세수입은 상당한 투자유입 요인이 된다. 

  두 번째 빌딩투자 유입 요인으로는 밸류업을 통한 매매차익 실현이 가능하다는 점이다. 

건물 노후화가 진행됨에 따라 임대료가 떨어지고 그에 따라 수익률이 감소하는 현상들을 개선하여 가치를 높일 수 있는 건물들은 빌딩시장에서 좋은 투자물건으로 판단된다. 노후화된 건물을 사서 엘리베이터가 없는 건물에 엘리베이터를 설치한다던가 건물의 내.외관 리모델링을 함으로써 건물 가치를 높이면 그러한 행위의 결과로 매매가가 높아지는 일들이 빌딩시장에서는 가능하다는 점이다. 특히 상가주택과 같은 꼬마빌딩에서 이런 밸류업투자가 가능하다는 장점이 있다. 

  세 번째 요인은 구분상가에 비하여 활용도가 높다는 점이다. 구분상가의 경우 집합건물의 특성상 전체 건물의 이미지를 바꾸기가 쉽지 않아서 용도가 제한적일 수 밖에 없다. 이에 비해 빌딩은 제1종.2종 근린생활시설에 해당하는 것들을 적절히 배치할 수 있다. 예를 들어 사옥용, 전체 학원건물, 메디컬빌딩, 대형 고시원 등으로 주변 상권에 맞춰서 건물의 특성을 소유주가 정하는 대로 이미지 변신이 가능하다는 장점이 있다. 이러한 과정들은 수익률 상승으로 건물매매가격에도 영향을 미치게 된다. 입지에 따른 리모델링은 창의적 활동이며, 창의적인 활용이 가능하다는 점은 빌딩을 소유하고자하는 부동산투자자에게는 투자수익 뿐 아니라 창조의 재미까지 더해 준다는 장점이 있다. 

  많은 장점을 가진 빌딩투자를 잘 하기 위해서는 무엇을 먼저 살펴 보아야 할까? 

  금리리스크에 대한 판단을 먼저 해야 할 것이다. 최근 한국은행이 기준금리를  연 1%에서 1.25%로 0.25%포인트 인상했다. 작년 8월 이후 6개월 동안 세 번째 인상이고 지난해 11월 기준금리 인상 후 연속으로 금리가 오른 것이기도 하다. 

  그러나 금리의 급격한 수직상승과 유동성회수가 동반되지 않는 한 주택규제를 피하여 빌딩시장으로 들어 온 자금이 곧바로 다른 투자시장으로 회귀하지는 않을 것으로 판단된다. 

다만 현명한 투자를 위하여 금리인상에 대비한 옥석가리기가 필요한 시점이며, 결과적으로 금리 인상기에는 우량매물이 더욱 희소해질 전망이다. 부동산의 가장 큰 특징인 부동성. 부증성 때문에 공실율이 적은 좋은 입지의 물건은 풍부한 시중 자금을 기반으로 더욱 가치가 돋보일 것으로 예상된다. 

  핵심지역의 빌딩과 비핵심지역의 빌딩매매가격은 공실율에 따라 달라질 것이며 공실율이 낮은 핵심지역의 수익형빌딩은 당분간 가격이 떨어져서 나오지 않을 것이다. 

  금리리스크 시기의 빌딩투자 방향은 공실율이 낮은 지역으로의 선별투자가 필요하며, 자금규모에 따라 일반상업용지, 준주거지역, 제3종일반주거지역 경계선 이내에서 수익형으로 전환이 가능한 건물들 위주로의 투자를 권한다. 

  옥석을 가려 투자해야 하는 시점에는 공실율이 낮은 입지의 리모델링 등의 밸류업을 통해서 좋은 임대수익을 거둘 수 있는 부동산을 찾을 수 있는 매의 눈이 필요한 시점이며 전문성을 갖춘 부동산컨설턴트의 역할이 그 어느 때보다도 중요하다고 본다. 

케이알그룹 총괄대표 김윤희

www.kr-plus.com

부동산종합자산관리. 빌딩매매 및 자문

매경부동산사업단 자문단

자산관리 분야 자문위원 김윤희 대표

시장상황 : 

최근 빌딩매매시장은 국토부 실거래가 자료를 분석한 바에 의하면, 2021년 1사분기 대비 매출총액은 13% 감소하였고, 거래량 역시 37% 감소하였습니다. 거래량 감소에 비하여 매출총액의 감소비율이 낮은 이유는 2021년 1년 동안 평균 매매가가 꾸준히 우상향했던 영향으로 거래량이 감소한 것에 비하여 매매는 크게 하락하지 않은 것처럼 보여집니다. 

금리하락의 시작 시기인 2014년 8월 기준금리 2.25%이후 이어진 저금리 현상 및 시중에 풀린 풍부한 유동자금이 주식시장과 부동산 빌딩시장으로 폭발적으로 밀려 들어 와서 작년까지는 빌딩시장도 유동성장세가 펼쳐졌습니다. 

기준금리 0.5%에서 1.5%까지 2021년 8월 이후 연이어 가파르게 상승한 금리인상의 부담으로 빌딩투자시장도 잠시 관망하는 현상이 나타나는 것이 현재 거래량 감소 및 거래금액 감소로 이어지고 있습니다. 그러나  거래량 감소가 뚜렷한 반면  아직 매매가에는 영향을 받지 않고 있으며, 금리상승으로 인하여 매매가가 하락할 지는 2사분기 실거래가 신고가 들어가야 정확한 판단이 나올 수 있을 것으로 본다. 

투자방향 : 

임계점에 다다른 매물 나올 것

상업용빌딩을 오랜 기간 전문적으로 분석하고 연구한 제 경험에 비추어 볼 때 지금부터는 금리상승을 계기로 옥석가리기가 시작될 것으로 예상된다. 지난 몇 년간 풍부한 유동자금이 투자할 곳을 찾아 주택으로 헤매다가 전방위적인 주택규제 이후 서울 전 지역의 상업용빌딩 매매로 자금이 집중 유입되면서 빌딩매매가격이 폭등했던 현상은 매우 이례적이다.  그러나 금리 상승기에는 금리를 상회하는 임대료 수입이 나오거나 지가상승이 예상되는 지역이 아니라고 한다면 대출이자를 견디지 못하여 임계점에 다다른 물건들이 나올 것으로 판단된다. 

똘똘한 한 채 현상이 빌딩시장에서도 나타날 것.

대출비중이 높은 빌딩 중 특히 공실률이 높은 지역과 특히 높아진 물가상승 및 부동산 관련 세금을 상쇄할 정도의 임대료상승이 가능한 지역은 금리인상기에도 거래량은 감소할 가능성은 있으나 매매가가 하락하지는 않을 것으로 전망된다. 금리가 인상되고 부동산관련 세금이 증가함에 따라 임대료상승 압박이 발생하게 된다. 이 경우, 우량한 임차인이 선호하는 지역의 경우 물가를 반영한 임대료 상승이 있어도 방어할 체력이 튼튼하기 때문에 높아진 임대료를 감내하고 임차를 유지하게 된다. 우량한 임차인이 입주하고 임대료를 상승시킬 수 있으니 굳이 매물로 급매를 하지 않아도 되는 시장이 형성되고 결과적으로 공실률 하락으로 이어져   

Cap rate(Capitalization Rate. 자본환원율) 가 높아지는 선순환의 고리가 형성된다. 반면, 임대료상승을 견뎌내지 못하는 임차인은 하급지의 임대료가 좀 더 저렴한 지역 및 빌딩으로 이전하게 되고 체력이 약한 임차인을 보유하고 있던 지역의 빌딩은 공실이 발생하게 되고 수익이 악화되는 현상이 나타나게 된다. 한국부동산원에서 제공하는 임대료 및 공실률 자료를 분석 결과, 전형적인 업무지역인 강남 특히 테헤란로의 공실률은 21년 1분기 7.7%에서 22년 1분기 5.1%로 하락하고 임대료지수는 상승했다.  결과적으로 빌딩의 수익률은 매매가에도 영향을 미칠 수 밖에 없어서 빌딩시장에서도 우량한 지역의 빌딩을 선호하는 ‘똘똘한 한 빌딩’ 현상이 나타나게 된다. 

Cap Rate(자본환원률) = NOI(순운영이익)/Value(매매가격)

1. 기재부 해석에 따른 멸실과 용도변경에 따른 1세대 1주택 판단

1) 특약에 따라 잔금 전 용도변경을 할 경우

22년 10월 25일,  기재부는 22년 10월 21일 매매계약 체결분부터 실행하기로 한 용도 변경에 대한 1세대 1주택 판단의 기준일을 잔금일 시점의 부동산 현황에 따라 양도물건을 판단한다고 발표하였다. 기재부의 이런 발표 전 시장에서는 상가주택을 매매할 경우 매수자의 주택부분 취득세 중과세를 피하기 위하여 주택부분 용도변경을 하여 취득하면서 소득세법 기본통칙 89-154…12 [매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정]을 이용하였다. ​ ​ 

매수자가 다주택자 또는 법인일 경우 상가주택의 주택면적비율에 따라 12%까지 취득세 중과가 되므로 매수자의 입장에서는 비용을 아끼기 위하여 소득세법 기본통칙을 활용하여 매매특약에 기재하여 취득세를 일반세율로 적용받아 왔다. 

그러나, 2022년 10월 21일 매매계약 체결분부터는 계약일과 잔금일 사이에 특약으로 용도변경이 이루어지는 경우 거래대상 부동산이 주택 혹은 근린생활시설인지를 판단하게 된다. 내용은 다음과 같다. (기획재정부 재산세제과 -1322) 계약서작성기준일 : 2022년 10월 21일  이후 매매계약 체결분부터 실행 내용 : 계약일과 잔금일 사이에 매매특약 등으로 용도변경이 이루어지는 경우 잔금일 시점의 현황에 따라 양도물건을 판단한다. 

2) ‘매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 멸실의 경우’의 유권해석이 추가 발표되었다.  

한편, 2022년 12월 20일 기재부는 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 발표일이후 매매계약을 체결하는 양도물건의 판단기준일을 용도변경과 동일하게 양도일로 유권해석을 변경하였다. 

사례 1> 주택에 대한 매매계약 체결 후, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경 한 경우 1세대 1주택 비과세 판단기준일은?  A. 22년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 잔금일 현황에 따라 판단.

사례 2> 주택에 대한 매매계약 체결 후, 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택 비과세 판단기준일은?  A. 22년 12월 20일 이후 매매계약 체결분부터 잔금일 현황에 따라 판단. 

따라서 매수자의 요청에 의하여 잔금청산 전에 주택을 철거하는 매매특약을 맺을 경우 매도자는 1세대 1주택 비과세 혜택 등을 받을 수 없다는 점을 거래 시에 유념하여야 한다. 

2. 기재부의 해석이 꼬마빌딩 시장에 미치는 영향 

 1) 입지가 좋은 단독주택과 이미 주택부분을 근린생활시설로 용도변경을 마친 꼬마빌딩은 가치가 돋보일 것.

  시장에는 이미 용도변경을 마친 상가주택들이 꽤 있다. 2020년 7월 10일 이후 실시된 종부세 중과세의 집중 대상은 다주택자와 법인 소유 주택이다. 적게는 수 백만원부터 몇 천만원대의 종부세 고지서를 받아 든 소유주들은 정부가 요구하는 것처럼 세금이 무서우면 팔던가 소유하면서 버티던가 해야 하는 기로에 서게 되었다. 

당시 전체적인 부동산시장과 같이 빌딩시장도 활황기였기 때문에 건물 소유주들은 매각보다는 보유를 택했고 기존의 주택을 근린생활시설로 바꾸는 작업을 하였다. 기존 주택 임차인들을 명도하고 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사무실과 상가 등으로 임대차를 맞춘 후 보유하는 작업을 하였고 21년 종부세 고지서가 발부 된 그 해 11월부터 상가주택 소유주들은 22년에도 고지될 종부세 중과세를 피하기 위하여 울며 겨자먹기로 주택임차인들에게 이사비용을 지불하면서까지 22년 5월 31일까지 용도변경을 마친 곳들이 꽤 있다. 결과적으로 특히 입지가 좋은 곳에 위치한 상가주택은 용도변경 이후 주택에서 사무실로 변경되면서 전세가 월세로 전환되면서 오히려 현금흐름이 좋아졌다. 현금흐름이 좋아진 이러한 물건은 최근 금리상승 상황에서도 버틸 힘이 있기 때문에 시장에 나오지 않을 가능성이 높아서 가치가 돋보일 것으로 보이며 용도변경이 이미 완료된  꼬마빌딩은 나오더라도 가치가 돋보일 것으로 판단한다. 

2) 매수비용이 상승하는 결과를 초래할 것. 

매매가의 상승 하락과는 별개로 상가주택의 주택부분을 매입하기 위한 비용은 일부 상승할 수 밖에 없다.  매매가가 하락하고 있는 현상은 시장상황 때문이며, 시장상황과는 별개로 매수비용의 측면에서만 보자면 상가주택을 매수하기 위해서는 취득세 중과세때문에 중과세액만큼 더 많은 비용을 지불해야 한다. 매도자가 다주택자나 법인이라면 장특공제 80%와 무관하기 때문에 계약 후   용도변경을 해서 잔금을 받겠지만 기타 상가주택에 거주하고 있는 매도자 혹은 1주택자의 매물을 매수하는 경우에는 매수자는 주택면적만큼 취득세 중과세를 지불해야 한다. 결국 매수비용이 늘어나게 된다. 

  일부 전문가들은 상가주택이 용도변경하여 잔금을 치를 경우 장특공제를 받는 1가구 1주택자들이 소유한 꼬마빌딩은 지금처럼 매수자 우위의 시장에서는 가격을 인하 해 주어야 팔릴 거라는 의견이지만 필자의 생각은 좀 다르다. 매매가 하락과는 별개로 장특공제 혜택때문에 용도변경에 동의하지 않을 경우 결과적으로 매수자의 취득세가 상승하므로 매매원가상승의 효과가 있을 것으로 판단한다. 부동산은 매매원가 이하로 잘 팔지 않으려는 하방경직성이 강하기 때문에 매수 원가상승은 하락요인이 아니라 오히려 하단을 받치는 밑단이 높아지는 효과를 초래할 것으로 본다. 매수원가상승은 장기적 관점에서 부동산가격 상승의 요인이 된다. ​​​ 

서울 요지의 빌딩시장 현황과 매수시기- 주택시장과 달리 빌딩시장은 지금부터 준비하여야 한다. 

최근 급격한 금리인상 쇼크를 딛고 빌딩시장에서 특히 핵심지의 빌딩투자자들이 움직이고 있다. 지난 몇 년 동안 계속된 상승장에서는 지역 구분없이 투자가 이루어졌으나 지금은 핵심지의 빌딩 매물들을 선별적으로 미리 체크하고 검토하는 움직임이 있다. 아직 금리가 안정되지 않았기 때문에 계약으로의 실행은 조심스러우나 23년 상반기까지는 좋은 물건들을 체크하고 월세가 대출이자를 커버할 정도의 매매가 내에서 매수를 검토해야 할 시기로 본다.

요즘 부동산시장은 건설도 투자도 모두 멈추어서 아무것도 안 하고 숨만 쉬는 시기이다. Pf 대출이 안 되니 신규 건설하지 않고 투자 역시 주택부터 상업용빌딩까지 모두 가격이 빠질 것을 예견하여 손 묶고 앉아 있는 상황이다. 현황이 이러하다고 남들 하는 것처럼 앵무새처럼 빠질거니 긴축하고 기다리라고 하고 싶지 않다. 이제는 원론으로 돌아가서 남들 안 움직일 때 미리 투자를 준비하여야 할 시기이다. 미 연준 금리인상이 자이언트 스텝에서 빅스텝으로 바뀌고 있고 우리나라도 후행으로 인상을 하고는 있지만 미국과 금리가 역전되어 있는 상황에서도 국내 경기침체 우려 때문에 미국의 인상속도를 충분히 따라가지 못하고 있다. 

FOMC는 인상폭을 0.75에서 0.5로 속도조절하고 있으며, 한국은행 기준금리는 22년 6월 이후 역전되어  그 갭이 점점 커지고 있다. FOMC와 한국은행 기준금리 역전이 의미하는 바는 미국 금리인상을 따라가기 어려울 만큼 우리나라 경기가 어렵다는 얘기이다. 역마진이 나면 외화유출이 심각해 질 수 있는 상황인데 감내하면서까지 한국은행은 금리를 묶어 놓고 있는데 이것이 의미하는 바가 과연 무엇이라고 생각하는가? 인플레이션을 잡는 것을 목표로 하지만 경기가 침체되는 것 또한 원하지 않기 때문이다.  <표1>과 같이 결국 속도를 조절하는 것으로 행보를 바꾸었고 최근의 금리인상 속도를 보면 미국은 인상 폭이 자이언트스텝에서 빅스텝으로 바뀌었으며 한국은행은 조심스럽게 역마진을 감수하면서까지 속도조절에 나섰음을 볼 수 있다. 금리 움직임을 주시하고 있던 빌딩투자자들은 시장에 나와 있는 매물들을 검토하면서 매수를 준비하는 적기라고 보고 핵심지 위주로 움직이기 시작하였다. 어려운 경기여건을 볼 때 바로 상승하지는 않겠지만 핵심지 부동산은 경기에 덜 민감하기 때문에 빌딩 투자자들은 남들보다 먼저 물건을 살펴 보면서 매수 시기를 조절하고 있다. 

코로나 위기에 엄청난 돈이 시중에 풀린 여파로 인플레이션 발생하였고 그 인플레이션 잡겠다고 금리를 대폭 올리고 있는 상황에서 금리를 왜 올리는 지 원론적인 질문으로 돌아가야 한다. 

그런데 과연 금리를 올려서 인플레이션이 충분히 잡혔나? 경기침체의 우려로 인플레이션이 완전히 잡히기 전에 금리인상의 속도가 조절되고 있지 않나?  통화회수를 위한 금리인상이라는 수술을 감내해야 하는데  그 고통스러움을 더 이상 인내하지 못하고 인플레이션 수치를 어느 정도 적정 선에서 타협하지 않을까? 이런 질문을 모두 다 하고 있으며, 결과적으로 금리인상으로는 시중에 풀린 자금이 온전하게 회수되지 않을 거라고 판단하고 있다.  코로나위기에 풀린 통화량이 온전히 회수되지 않으면 시중에 남아 있는 통화량만큼 자산가치는 상승할 수 밖에 없다. 돈의 가치가 그만큼 하락한다는 의미이고 부동산가격 역시 완전히 과거로 회귀하기 힘들기 때문에 부동산의 저점은 코로나 이전 즉, 금리하락기 이전의 가격이 저점이 아니라 통화량회수를 위하여 금리인상을 멈추는 시기에 저점을 찍을 것으로 보고 있다. 이미 인상속도를 조절하고 있는 최근의 상황들을 살펴 볼 때 저점이 다가오고 있다고 판단한 빌딩투자자들이 요지의 건물들을 서칭하고 있는 이유가 여기에 있다.