문재인 정부에서는 몇 년간 부동산 가격이 폭등하면서 다주택자에 대한 양도세 중과정책을 도입했다. 이로 인해 일부 단독주택 보유자는 자신의 주택을 근린생활시설로 리모델링하는 길을 택했다. 주택임대차보호법이 개정되면서 임대료를 마음대로 올리지 못하느니 주택을 상가로 바꾸는 것이 훨씬 낫다는 판단에서다.

서울 서초구에 위치한 한 다가구주택도 이 같은 사례다. 1978년 지어진 이 집은 대지면적 165.3㎡, 연면적 272㎡, 지상 3층 규모의 전형적인 단독주택이다.

기존 소유주는 이 집이 서울 지하철 3호선 남부터미널역과 도보 5분 거리라는 점에 주목했다. 역세권에 위치한 만큼 사무실이나 상가 용도로 리모델링하면 임대가 활발히 이뤄질 것이라고 본 것이다.

지어진 지 40년이 넘었을 뿐만 아니라 철근콘크리트조가 아닌 철골조에 벽돌을 쌓아 올린 주택이어서 기존 소유주는 리모델링 및 증축에 따른 하중을 견딜 수 있도록 철골기둥 26개 등을 설치해 구조 보강에 만전을 기했다. 기존 건축물대장에 지하 1층으로 돼 있던 공간을 1층으로 변경해 상가로 임대할 수 있도록 했고, 2층에는 상가에 적합한 접이식 창을 설치했다.

3층을 사무실로 꾸미고도 용적률에 여유가 생긴 덕분에 추가로 증축해 4층 규모 건물로 탈바꿈했다. 계단도 기존 위치에서 이동이 용이한 쪽으로 옮겨 설치했고, 기존에 없던 주차장도 건물 우측 빈 땅에 새롭게 만들었다. 2019년 진행된 공사에 투입된 비용은 모두 3억5000만원이다. 기존의 칙칙한 붉은색 벽돌집은 검은색과 흰색이 조합된 깔끔한 상가 건물로 새롭게 태어났다. 임 대표는 "단독주택 소유주가 어엿한 꼬마빌딩 주인이 된 사례"라고 설명했다.​ 

역세권에 위치했다고 해서 모든 빌딩이 '효자' 노릇을 하는 건 아니다. 서울 영등포구에 위치한 한 노후 빌딩은 지하철 2호선 문래역에서 도보로 5분 거리에 위치해 있다는 점에서 '꼬마빌딩주'를 꿈꾸는 이들이 선호할 만했지만 현실은 조금 달랐다.

이유는 건물 노후도에서 비롯된 공실률이다. 1991년 준공된 이 빌딩은 5층 건물임에도 엘리베이터가 없어 입주한 사람들이 이용하기에 매우 불편했다. 이로 인해 3층부터는 임대료가 턱없이 낮아졌고, 공실이 발생하면 새로운 입주자가 들어오기까지 많은 시간이 걸렸다.

기존 소유주는 2010년 건물을 매물로 내놨고, 빌딩 입지에 주목한 한 투자자 A씨가 20억8000만원(중개비 포함)에 이 건물을 사들였다. 이후 A씨는 5억원을 추가로 투자해 즉각 리모델링에 돌입했다.

2012년 이 건물은 현대식 업무용 빌딩으로 새롭게 태어났다. A씨는 1층은 상가로, 다른 층은 사무실로 임대했다.

계단과 화장실을 통째로 들어내 각 층에서 곧바로 엘리베이터를 탈 수 있도록 리모델링했고, 천장에는 시스템 에어컨을 설치했다. 외벽은 화강석으로 마감하고 창문을 단열 성능이 우수한 이중창으로 교체한 점도 건물 가치를 높이는 요인이 됐다.

DK빌딩연구소에 따르면 이 건물은 현재 임대 시세로 추산할 경우 보증금 2억원에 월세 1300만원 수준의 임대 수입이 예상된다. 이를 서울 지역 꼬마빌딩 시장에서 통하는 임대수익률 2.5%를 기준으로 역산하면 건물 가치는 64억원으로 추정된다.

건물 매입비 20억8000만원, 리모델링 비용 5억원을 합하면 이 건물에 투입된 비용은 25억8000만원이다. 약 10년이 경과한 지금 건물 가치를 64억원으로 본다면 148%의 이익을 본 셈이다. 임 대표는 "서울시내 부동산에 투자할 경우 10년 사이에 2배가량 오른 걸 잘된 투자라고 본다"며 "물가 상승률도 고려해야겠지만, 이 건물은 1.5배가량 올랐고 임대 수입은 별도라는 점을 감안하면 성공적인 투자 사례로 볼 수 있다"고 밝혔다.

일반상업지역이나 준주거지역은 고밀도 개발이 가능한 땅이다. 지상 8층에서 20층까지 건물을 올릴 수 있다.

서울 중구에 위치한 한 노후 빌딩은 1976년 준공됐다. 일반상업지역에 들어선 이 건물은 대지면적이 97.2㎡(약 29.4평), 층당 면적이 86.84㎡(약 26.2평) 규모인 빌딩이다.

일반상업지역이 좋은 땅인 것은 틀림없지만 대지면적이 198.3㎡(약 60평) 미만이면 주어진 용적률만큼 건물을 짓기 힘들다. 고밀도 개발에 부합하는 법정 주차대수를 맞출 길이 없기 때문이다. 이 빌딩은 대지면적이 30평도 안 될 뿐만 아니라 층당 26.2평 규모로 지어지면서 사실상 대지면적의 모든 면적에 건물이 들어섰고, 이 때문에 주차장이 없었다.

여기서 리모델링의 장점이 드러난다. 리모델링은 과거 건축 시점에 주차장 없이 건물을 지었든, 건폐율을 초과해서 지었든 현 상태를 인정해 리모델링을 허용한다. 이 건물의 경우 리모델링이 아닌 재건축을 택하면 건폐율 59.9%가 적용돼 층당 면적이 더욱 좁아지고 건축비는 더욱 올라간다. 기껏 재건축에 성공해도 건물 내부가 좁아지는 탓에 임대 수익을 얻는 게 사실상 불가능한 만큼 리모델링이 '정답'인 셈이다.

건물주는 2013년 4억6000만원을 투자해 '귀곡산장'과도 같았던 기존 건물을 현대식 고시원으로 리모델링했다. 서울역 인근에 위치해 교통 여건이 좋기 때문에 고시원으로서 최적의 입지라는 점에 착안했다.

만약 재건축을 택했다면 건축비만 15억원이 들었을 것으로 예상된다. 더 적은 비용을 들여 각종 경비를 제하고도 월 1000만원의 수익이 예상돼 건물주는 탄탄한 노후 대비에 성공한 셈이다. 임 대표는 "입지에 최적화된 리모델링은 재건축에 따른 각종 제한에서 자유롭고 비용과 공사기간도 절반 정도에 불과하다"며 "주택 시장은 부동산 시장 흐름에 따라 가격 변동성이 크지만 빌딩은 토지를 기본적으로 깔고 가기 때문에 상대적으로 유행을 덜 타더라도 안정적인 투자 전략이 될 수 있다"고 말했다.​

인접지 일조권 침해없이

용적률 250% 거의 채워

4층·5층 문제없이 증축

보증금 1억·월세 700만원서

2억·1500만원으로 늘어나

건물매입·공사비 합쳐 45억

지하철 7호선 면목역에서 150m 거리 대로변에 위치한 이 건물(사진)은 1984년에 준공된 지하층이 딸린 지상 3층 상가건물이다. 용도지역은 3종일반주거지역으로 대지면적이 294㎡(89평), 연면적 645㎡(195평)였다. 지상 5층까지 올릴 수 있는 땅이지만 건축비를 아끼려고 엘리베이터 없이 3층으로 지은 것이다. 얼핏 보기에도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 외벽을 타일로 마감한 꼬마빌딩이다. 리모델링에 적합한 매물을 알아보던 투자자는 이 건물을 2020년에 29억5000만원에 매입했다. 매입 당시 36년 된 낡은 건물이어서 건물 가치는 배제하고 토지 가치로만 평당 3315만원에 사들인 것이다. 취득세와 중개보수를 포함하여 31억원이 들었다.

낡은 건물을 보유하거나 매입하여 리모델링하려는 경우 사전에 건물 입지에 최적화된 상권분석과 입지분석을 수행해야 실패가 없다. 분석 결과 이 건물은 역세권 대로변에 입지했으므로 상가나 사무실로 임대하기에 손색이 없다 판단되어 1층은 상가로, 잔여 층은 상가나 사무실로 임대할 목적으로 증축을 겸해 리모델링하기로 결정했다. 기존 건물의 계단 폭이 100㎝였다. 증축 없이 리모델링했다면 기존 계단을 그대로 사용할 수 있었지만 지자체와 인허가 심의과정에서 증축을 겸하는 경우 계단 폭이 최소 120㎝가 되어야 한다는 새로운 규정이 생겼다는 사실을 알게 됐다. 이 때문에 계단실과 화장실을 통째로 철거하고 엘리베이터와 화장실, 계단실을 새로 설치해야만 했다. 이로 인해 추가공사비가 들었다. 리모델링 공사의 경우 이렇게 예기치 못한 사유로 추가공사비가 들 수 있다.

기존 건물의 용적률에 여유가 있어 리모델링 시 증축을 겸하는 경우 주의할 사항이 바로 일조사선제한이다. 우리나라에서 리모델링 용도로 적합한 중소형빌딩의 대부분은 용도지역이 2종일반주거지역이거나 3종일반주거지역이다. 일반주거지역인 경우 북측에 인접한 토지에 일조권을 보장해주는 범위 내에서 건물을 올려야 한다. 아무리 용적률에 여유가 많다고 하여 그만큼 증축할 수 있는 게 아니다.

이 토지는 다행히도 북측 일조권사선제한을 피할 수 있는 땅이었다. 땅 모양이 북측으로 길쭉하여 사선제한을 거의 받지 않아 3종일반주거지역 용적률 상한인 250%를 거의 채운 247.29%를 구현했다. 이에 따라 문제없이 4층부터 5층까지 층당 44평씩 증축할 수 있었다. 건물 내부 천장은 흰색 텍스로 마감하고 바닥은 은은한 현대식 디자인의 PVC자재로 마감하여 사무실 또는 상가로 사용하기에 적합하도록 했다. 창문은 넓은 창에 환기가 가능한 보조창을 달아 개방감과 실용성을 높였다. 옥상에는 임차인들의 휴식공간으로 정원을 조성하였다. 바닥은 방수작업 후 인조잔디를 깔았고, 한편에 커피 테이블과 파라솔을 설치했다. 가장자리엔 조경목까지 설치해 전체적으로 작은 공원을 만든 것이다.

또한 건물이 커보이도록 옥상에 패러핏을 설치해 밖에서 이 건물을 보면 마치 6층 건물인 것처럼 보이도록 했다. 패러핏은 기능적으로 옥상의 난간을 대신하면서도 한 층 더 높이 보이도록 하여 건물에 중후함을 더해주는 효과가 있는 시설물이다. 건물 외벽은 1~2층은 검은색 벽돌로 마감하고 3층부터는 미색 대리석으로 마감했다. 리모델링 전 이 건물의 만실 시 임대료는 보증금 1억원에 월세 700만원이었는데 리모델링 후엔 보증금 2억원에 월세 1500만원이 됐다. 건물가치를 판단할 때 업계에서 흔히 사용하는 방식이 수익률법이다. 즉 측정시점에 시장에서 통용되는 임대수익률을 기준으로 건물가치를 평가하는 것이다. 8월 현재 서울 시내 건물의 경우 지난 3년간 급격히 오른 토지가격 때문에 임대수익률이 낮아졌다. 임대료는 3년 전과 같은데 땅값이 폭등하였기 때문이다. 가령 3년 전에 대지면적 100평에 토지시세 평당 5000만원 하던 건물이 50억원 정도였는데 지난 3년 동안 땅값이 최소 50% 인상되어 75억원이 되었음에도 임대료는 3년 전과 동일하다. 3년 전 임대료가 1억원에 1500만원이었다면 건물가치 50억원 기준으로 임대수익률이 3.67%였다. 당시엔 은행대출이자율도 2%대로 저렴했다. 그런데 지금은 은행대출이자율이 4%대로 오른 데다 땅값 상승으로 50억원짜리가 75억원이 되었고 임대료는 1억원에 1500만원 그대로이므로 임대수익률이 2.43%인 것이다. 상황이 이렇다 보니 현재 서울의 빌딩시장에서는 임대수익률이 2.5% 정도인 경우 우량한 매물로 통한다.

결국 이 건물을 리모델링하여 임대한 결과 보증금 2억원에 월세 1500만원이 나오므로 요즘 서울에서 통용되는 임대수익률 2.5%에 맞추어 역산하면 건물가치는 74억원 정도로 평가된다. 투자자는 매입비용으로 31억원에 리모델링 공사비 14억원을 들였으니 총비용이 45억원이다. 여기에 대출 약 30억원을 이용했으므로 1년치 이자비용 1억원을 추가한 46억원이 총투자비용이다. 이 건물을 72억원 선에 매각한다고 가정하면 세전 투자수익이 26억원 정도 예상되어 성공적인 재테크 효과를 거둔 사례라 할 수 있겠다.

現 건물가치 74억으로 껑충​ 

과거와 현대의 공존, 그 속에서 변화하는 건축의 역할

한국에서 을지로라는 지역이 갖는 의미는 상당히 독특하다. 과거 인쇄소와 공구소, 각종 자재상들로 가득했던 이 곳의 상권은 지금도 현재진행형이다. 여기에 2015년 경부터 들어오기 시작한 독특하고 개성 넘치는 카페와 식당들은 이들 사이에 아무렇지 않게 뒤섞여 있다. 사람들은 이제 이 곳을 ‘힙지로’라 부르며 ‘힙스터(Hipster)’들의 성지가 되었다. 게다가 대로변에 들어서 있는 대형 오피스 건물까지 더해져 을지로는 과거와 현재를 넘나들며 시대를 아우르는 지역으로 변모하고 있다.

을지로3가 역 입구에 자리잡은 기존의 5층 건물은 완공된 지 60여 년이 지났으며 이 지역 건물들이 그렇듯 어디가 경계인지 알 수 없을 정도로 물고 물리는 맞벽건축물 중 하나이다. 지금 당장 철거를 해도 이상하지 않을 정도로 허름하고 낡은 건물이었지만 이 지역 일대가 ‘건축허가,착공제한구역’으로 묶여 있어 신축이나 대수선은 불가능한 상황이었고 주변 여건 상 신축을 할 수 도 없는 곳이었다. 결국 선택할 수 있는 것은 내외부의 오래된 마감을 변경하는 정도의 리모델링이었다.

가장 고민했던 것은 어떻게 하면 이것을 과거와 현재가 공존하는 건축물로 변화시키느냐 하는 것이었다. 기존 파사드의 느낌을 존중하되 이를 현대적 재생방식으로 되살리는 것을 목표로 했다. 이 과정에서 재료의 사용이 가장 중요했고 고민 끝에 선택한 것이 모자이크 타일이다. 이탈리아에서 수입한 이 타일은 반투명한 재질에 영롱하고 화려한 색이 은은하게 번지는데 멀리서 보면 주변 건물과 큰 이질감 없이 보이지만 가까이에서 바라보면 빛의 세기와 각도에 따라 다양한 색을 뿜어내며 강렬한 존재감을 발현한다. 이 모자이크 타일은 U자 형태로 커튼월을 감싸고 있는데 각각의 창의 크기는 모두 다르게 설정하였으며 이들이 불규칙적으로 들어가고 나오게 하며 입면에 깊이감과 리듬감을 더하게 된다. 이는 실내에서도 각 층마다 다른 느낌으로 외부를 조망할 수 있는 장치가 될 수 있었다. 밤이 되면 파사드의 반투명 모자이크 타일 내부에 설치된 조명이 밝게 빛나며 마치 새롭게 변모된 을지로를 상징하는 하나의 이정표와 같은 느낌을 준다.

2층에서 5층까지의 밝고 화려한 느낌과 달리 1층은 어두운 색상의 콘크리트 타일을 사용했다. 거리의 풍경을 해치지 않고 통행하는 시민들이 단지 자연스러운 변화만을 느끼게 하고 싶었는데 콘크리트 특유의 무게감과 빈티지한 질감이 이를 가능하게 했다.

지나간 세월을 고스란히 담고 있는 내부의 도기다시 바닥마감은 그대로 유지하되 벽면과 천장을 새롭게 마감하는 방식을 취했는데 이 또한 백색 도장과 노출콘크리트 연출을 적절히 섞어 사용함으로써 옛 것을 부각하는 한편, 새 것의 느낌이 강렬하지 않은, 은은하게 풍겨져 나오길 기대했다. 불법으로 지붕을 덮어 실내공간으로 사용중이던 5층의 외부공간은 예스러운 느낌의 붉은 벽돌로 둘러싸인 아늑하고 남산타워의 조망이 가능한 데크테라스로 복원하였다. 사용하지 않던 옥상 또한 붉은 벽돌과 타일로 마감하여 루프탑 공간으로 활용할 수 있는데 여기에서 바라보는 을지로의 모습은 오래된 건물과 오피스 빌딩, 신축중인 주상복합 건물, 얼마 전 화재로 없어진 오래된 노포가 한데 뒤섞여 을지로뿐만 아니라 서울이라는 도시의 변화 그 자체를 보여주는 듯 하다.

과거와 현대가 공존하는 을지로, 그 속에서 쓰임을 다한 오래된 건물에 새로운 생명을 불어넣은 이 프로젝트가 구도심에서의 건축이 앞으로 어떻게 나아가야 하는지에 대한 방향성의 해법 중 하나가 되길 기대해 본다.

<건축개요>

-위    치 : 서울틀별시 중구 을지로 134

-용    도 : 근린생활시설

-대지면적 : 125.00 m2

-건축면적 : 101.55 m2

-연 면 적 : 488.45 m2

-규    모 : 지상 5층

-외부마감 : 모자이크 타일, 콘크리트 타일, 알루미늄 커튼월, 붉은 벽돌, 지정 럭스틸 마감

-내부마감 : 지정 페인트 도장, 노출콘크리트 면처리, 기존 도기다시 바닥 복원 마감

사옥이전에도 입지선정이 중요하다.

대부분의 법인들이 사옥이전 의사결정단계에서 간과하는 것이 사옥이전이 부동산투자의 한 부분이라는 점이다. 대부분 이전 시 주사업장의 업무연계성에서 편안한 지역 내, 적정한 면적 등 단편적인 부분만 고려하여 사옥용 토지를 매입하여 법인이 사용하기 적합한 구조로 건축을 진행한다. 사옥이전은 부동산투자의 한 부분이며 투자의 관점으로 이전을 고려해야 한다. 

서울시 강남구 삼성동 161-**으로 이전한 B사의 경우, 사옥이전이라는 필요성에 부합하면서 부동산투자의 관점에서도 우수한 투자수익을 거둔 사례이다. 

B사는 사업확장으로 인하여 더 넓은 면적의 사무실이 필요하기에 사옥이전부지 매입을 검토 의뢰하였다. 컨설팅제공의 체크포인트는 법인 실사용을 위해 최소 필요한 면적요건을 충적하면서 직원들의 출퇴근 교통 편리성, 그리고 법인사옥 주변 입지의 향후 개발가능성 및 추후 매각 시 시세차익 발생 가능성까지 검토하였다. 

매입총액은 자기자본과 대출금액을 합한 금액으로 책정하였으며, 대출은 사용하는 공간 외 임대차로 진행하는 면적에서 발생하는 임대료수입으로 대출이자가 커버되는 수준 내에서 대출을 받기로 하였다. 법인 업무용으로 사용 후 추후 매각 시 수익이 나올 수 있는 지역으로 선정된 지역은 강남구 삼성동 현대GBC 부지 이면 중 조건에 부합하는 매물 중 적정가로 협의가 되는 곳으로 매입하였다. 

2호선과 9호선으로 교통이 편리하여 직원충원에서도 편리할 뿐 아니라 입주사 구하기도 용이하여 법인이 사용하고 남은 공간은 공실없이 임대차가 잘 이루어지고 있다. 개발호재가 있는 곳에 이전하여 선점하고 있었던 덕분에 부동산 시세차익까지 발생하여 요즘처럼 경기가 어려워서 법인 사업까지 힘든 상황에서 빌딩에서 발생한 임대수익이 힘이 되는 사옥이전 성공사례다. ​ 

투명한 오피스텔 운영으로 관리비 대폭절감.

강남역에 위치한 서희스타힐스 오피스텔의 얘기다.강남역 서희스타힐스 오피스텔은 상가와 오피스텔이 혼합된 357세대의 주민편의시설이 잘 갖춰 있어 주거가 편안하고 관리비가 저렴하여 임차인에게 인기가 많은 오피스텔이다.강남역에서 도보 7~8분거리에 위치하고 지하6층~지상12층 규모의 주거형 오피스텔이다. 2020년 4월 이후 시행사가 지정한 관리회사에서 인수받아 건물관리를 진행했는데, 세대별 일반 관리비가 30%이상 절감되어 빈 공실들에 입주가 들어오는 성과를 이루었다. 

기존 방만하게 운영되던 관리조직을 전반적으로 점검하여 불필요한 관리인원을 대폭 조정하여 비용절감에 힘썼으며, 주차출입을 자동화하고 카드결제로 전환함으로써 현금흐름을 투명하게 전환하였다. 또한 비리의 온상이라고 할 수 있는 수선유지비용이 일정 금액을 초과할 경우 공개입찰로 진행하도록 운영규칙을 정비함으로써 합리적인 금액으로 비용 집행을 하도록 투명운영의 초석을 마련하였다.결과적으로 강남역 서희스타힐스 오피스텔은 인근지역 오피스텔 중 관리직원들의 입주민에 대한 서비스가 우수할 뿐 아니라 관리비까지 저렴하여 입주민 만족도가 높다는 평가를 받고 있다. 입주민들의 만족도가 높기 때문에 한 번 입주하면 임차인들이 퇴실하지 않고 계속 거주함으로써 공실이 발생하지 않아서 인근 부동산들이 관리실에 공실이 생기면 알려 달라고 요청할 정도로 인기가 높은 오피스텔로 자리 잡았다.

“단순히 오피스텔의 관리비를 절감하겠다는 목표보다는 진정 소유주들이 원하는 것이 무엇인지 파악하고 니즈에 맞는 서비스를 제공하는 것이 자산관리의 기본이다. 관리의 목적물이 오피스텔, 상업용 빌딩 등으로 대상만 다를 뿐 소유주들의 궁극적 니즈가 무엇인지에 따라 적합한 서비스를 제공함으로써 자산가치 상승을 위하여 자산관리서비스가 들어가야 한다는 것은 동일하다”고 판단하고 제공한 서비스가 성공적인 결과로 나온 사례이다. ​ 

 경기도 포천시에 위치한 상가건물의 리모델링 전후 모습.​

경기도 포천시 신읍동에 있는 건축연령 30년의 상가건물이다. 포천시는 이동갈비와 군부대가 연상되는 도시이다. 이곳의 먹자상권은 평일에는 지역시민들이 이용하는 평범한 상권이지만 주말에는 휴가를 즐기는 군인들로 채워지는 특징이 있다. 서울시청까지 약 60㎞ 거리인 포천은 대중교통을 이용한 서울 출퇴근이 어려운 지역이라 최근엔 인구가 서서히 감소하는 도시지만, 지하철 7호선 연장 계획이 확정됨으로써 약 7년 후에는 서울과 연결되는 도시가 된다는 희망으로 설레고 있다.

먹자상권 이면에 위치한 이 건물은 1993년도에 준공된 근린생활시설이다. 용도지역은 일반상업지역으로서 지하 1층~지상 4층으로 지어졌다. 대지면적 339㎡(약 103평)로 꼬마빌딩치고 작지 않은 크기이다. 지하 1층부터 지상 3층까지는 층당 50평씩 올라갔고 4층은 가건물 형태 30평으로 구성되어 연면적이 756㎡(약 229평)다.

외벽은 타일로 마감되었고 건물 전면은 음식점 간판과 오락실 스티커로 도배되어 혼란스러운 모습이었다. 창문의 유리는 홑겹이어서 겨울철에는 한기가 파고들어 세입자들이나 고객들이 실내에서 활동하는 데 고충이 크다 보니 임차인도 오래 버티지 못하고 자주 바뀌었다. 공실을 우려한 건물주가 세입자들의 임대료 인하 요구를 들어준 결과 임대료는 시세보다 상당히 낮은 가격으로 형성된 상태였다.