경기도 포천시에 위치한 상가건물의 리모델링 전후 모습.​

경기도 포천시 신읍동에 있는 건축연령 30년의 상가건물이다. 포천시는 이동갈비와 군부대가 연상되는 도시이다. 이곳의 먹자상권은 평일에는 지역시민들이 이용하는 평범한 상권이지만 주말에는 휴가를 즐기는 군인들로 채워지는 특징이 있다. 서울시청까지 약 60㎞ 거리인 포천은 대중교통을 이용한 서울 출퇴근이 어려운 지역이라 최근엔 인구가 서서히 감소하는 도시지만, 지하철 7호선 연장 계획이 확정됨으로써 약 7년 후에는 서울과 연결되는 도시가 된다는 희망으로 설레고 있다.

먹자상권 이면에 위치한 이 건물은 1993년도에 준공된 근린생활시설이다. 용도지역은 일반상업지역으로서 지하 1층~지상 4층으로 지어졌다. 대지면적 339㎡(약 103평)로 꼬마빌딩치고 작지 않은 크기이다. 지하 1층부터 지상 3층까지는 층당 50평씩 올라갔고 4층은 가건물 형태 30평으로 구성되어 연면적이 756㎡(약 229평)다.

외벽은 타일로 마감되었고 건물 전면은 음식점 간판과 오락실 스티커로 도배되어 혼란스러운 모습이었다. 창문의 유리는 홑겹이어서 겨울철에는 한기가 파고들어 세입자들이나 고객들이 실내에서 활동하는 데 고충이 크다 보니 임차인도 오래 버티지 못하고 자주 바뀌었다. 공실을 우려한 건물주가 세입자들의 임대료 인하 요구를 들어준 결과 임대료는 시세보다 상당히 낮은 가격으로 형성된 상태였다.

불광동 청년주택 신축공사 : 연면적 16,597.21㎡ / 지하3층, 지상22층

천호동 꼬마빌딩 신축공사 : : 연면적 75.39㎡ / 지상3층 

동대문 종합시장 신관동 증축공사 : 연면적 7,679.37㎡ / 지하2층, 지상9층

마포구 노고산동 꼬마빌딩 신축공사 : 연면적 402.47㎡ / 지상7층
 

인도네시아 자카르타주택 계획안 : 연면적 1,043.49㎡ / 지상2층

봉천동 (천원의희망) 주택 리모델링공사 : 연면적 134.04㎡ / 지상2층 

■ 컨설팅 개요

○ 위치 : 용인시 기흥구 **동

○ 면적 : 약 15,000㎡(4,500평)

○ 용도지역 및 지목 : 보전녹지지역 / 임야

○ 개발사업 개요

· 소유권공유자 3인의 의견 불일치로 필지 분할이 안되고 가처분등기가 되어 장기간 미해결 상태에서 급매로 나온 토지(지분 약 80%)를 사전 개발행위허가 및 사업성, 출구전략을 검토한 후 시세의 약 30% 가격에 매수

· 공유물분할 청구 소송을 통해 나머지 2명의 공유자에게 유리한 위치를 배정하여 분할하는 것으로 합의하여 토지분할을 완료

· 분할된 토지를 전원주택으로 개발행위허가 및 건축허가를 득하여 주택을 건설하여 분양

· 개발이익 : 토지 부분만 평당 약 200만원의 개발차익 발생

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■ 컨설팅 개요

○ 위치 : 안산시 단원구 **동 

○ 면적 : 약 25,000㎡(7,500평)

○ 용도지역 및 지목 : 보전녹지지역 / 임야(공익용산지)

○ 개발사업 개요

 · 도시계획조례로 주택허가가 금지되고 개발이 까다로운 보전녹지지역, 공익용산지인 토지를 도시계획조례에서 허용하는 종교시설 및 사회복지시설, 미술관 등으로 개발 

 · 사전 개발행위허가, 사업성 및 출구전략 검토

 · 개발이 용이하도록 필지분할을 위한 개발행위허가를 받아 5개의 필지로 분할

 · 추가 개발컨설팅 진행 중​ 

■ 컨설팅 개요

○ 위치 : 안성시 대덕면 **리 

○ 면적 : 약 30,000㎡(9,000평)

○ 용도지역 및 지목 : 자연녹지지역 / 임야

○ 개발사업 개요

 · 부모님께 상속 받은 토지인데 시세의 약 1/2만큼 근저당이 설정되어 있어서 미개발 상태로 매각할 경우 금융기관 채무상환 및 양도소득세를 내고 나면 토지주에게 남는 돈이 거의 없는 상태의 토지  

 · 사전 개발행위허가, 사업성 및 출구전략 검토(일부 매수자 확보)

 · 전원주택 및 근린생활시설로 개발행위허가를 득하고 토목공사를 진행한 후 분양

 · 개발이익 : 토지 부분 평당 약 50만원 이상의 개발차익 발생​ 

개인 사업가인 P씨는 2004년 공장용지로 쓸 땅을 사면서 곧바로 2억원 가량 가치를 끌어올리는 '재주'를 부렸다. 바로 지목변경을 통해서다. P씨가 산 땅은 총 1429평으로 이 가운데 872평의 지목이 밭(전)이었다. 공장용지는 시세에 따라 평당 60만원에, 밭은 평당 26만원에 각각 샀다. 땅을 사는데는 총 5억6000만원이 들어갔다. 그런데 공장용지가 필요했던 김씨는 밭을 공장용지로 변경, 가치를 두배로 올렸다. 김씨가 지목을 변경하는데 쓴 돈은 대략 3630만원이다. 농지조성비 2865만원과 원상복구예치금, 복토, 지역개발공채 매각차액 등을 합친 것이다. 결국 김씨는 땅 값에다 지목 변경에 소요된 돈을 합쳐 6억원이 채 안되는 돈으로 8억원 가치를 가지는 땅으로 만들었다.

​전종철씨는 이 과정을 컨설팅했다. 전씨는 최근 새로운 일을 하나 저질렀다. 땅 투자의 마지막 블루오션으로 지목변경을 '지목'하고 설파에 나선 것이다. 전씨는 "시세가 정체된 땅이라도 지목변경 그 자체만으로 투자금 대비 40% 가량 수익을 낼 수 있다"고 말한다.

지목변경이란 말 그대로 땅의 목적 즉 주된 용도를 변경하는 것이다. 부동산 투자에서는 이를 통해 땅의 가치를 높이는 수단으로 곧잘 활용된다. 땅은 임야, 논, 밭, 과수원, 대지, 공장, 주유소 등 땅의 주된 용도에 따라 결정된 지목이 있다. 지목변경은 임야, 논, 밭 등 건축물을 지을 수 없는 토지를 대지, 공장, 주유소 등 건축물을 지을 수 있는 지목으로 변경하는 것이다. 물론 이 과정에서 산지나 농지는 전용 허가를 얻어내야 한다.

그런데 일반인들은 어렵고 복잡하다고 생각해서 애당초 접근조차 하지 않는 분야가 바로 지목변경이다. 전 씨는 최근 지목변경에 관한 자신의 생각과 노하우를 담은 책까지 발간했다.

지목변경 예찬론자 전 씨는 그러나 땅에서 '자란' 사람은 아니다. 그는 과거 모 증권사에서 80년대 후반과 90년대 초반까지 일했다. 5년 정도의 증권사 생활을 접고 공무원 시험을 거쳐 들어간 곳은 국세청이다. 전 씨는 이곳에서 조사관으로 근무했다. 이때의 경험이 나중에 부동산 개발 관련 컨설팅 업무를 할 때 많은 도움이 됐다.

사건번호 : 2013타경18477

소재지 : 경기도 평택시 서탄면 수월암리 675-6외 4필지

☞ 특수권리 관계 : 유치권 + 분묘기지권 + 개발예정지의 배후지 

사건번호:2018 타경 426 (물번2)​

소재지:경기도 안성시 삼죽면 미장리 389외 11필지

☞ 특수권리 관계 : 법정지상권 + 유치권 + 분묘기지권 + 농지취득자격증명 

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※ 본 물건의 경쟁력

1. 제2경부고속국도 나들목 신설에 따른 입지향상

2. 주변 시세 대비 저렴한 최저가로 유찰된 가격경쟁력

3. 낙찰 후 일부 매각 또는 개발에 따른 투자원금 회수 용이성 

본건의 지번 439번지 상의 스레트건물 ‘우사’는 건축물대장에 등재되어 있으나

미등기 건물로서 경매대상에 제외되어(매각제외) 법정지상권의 성립여부가 문제

될 수 있음.

또한 임의경매사건이므로 민법 제366조의 법정지상권의 성립여부를 검토하기

쉬우나 그 전에 상속과 매매로 전전양도 된 사실을 토지등기부를 통해 확인할

수 있는바, 먼저 관습상의 법정지상권의 성립여부가 관건이기에 관습상의 법정

지상권이 성립하면 당연히 그 효력이 경매낙찰자에게 미치게 됨.

하지만 아래 제시하는 대법원 판례에 따르면 미등기건물과 그 토지를 양수한

경우에 해당하므로 관습상의 법정지상권이 성립되지 않음.