계약갱신요구권과 상가권리금 보장문제

A씨는 상가 임차인인데 계약기간이 5년이 다 되어 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 되었다. 그런데 상가건물주 B씨가 보증금을 너무 많이 올려서 다른 사람에게 권리금을 받고 넘기려고 한다. 하지만 B씨는 A씨가 더 이상 계약갱신요구권이 없으므로 상가권리금도 인정하지 못하겠다고 한다. A씨는 과연 B씨에게 상가권리금에 대해 손해배상을 받을 수 있을까?

현행 상가건물임대차보호법에 의하면 상가임차인은 5년 이내 한도에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(하지만 정부에서는 이를 10년으로 연장하는 내용의 상가건물임대차보호법 개정안을 구상하고 있어 개정법이 통과될 경우 임차인은 10년간 계약갱신요구권을 갖게 된다).

이 경우 건물주는 임차인에게 이를 거절할 수 없으며 그 기간 동안에는 연 5%까지만 차임을 증액할 수 있다. 그런데 상가건물에 관한 권리금보호규정이 신설되면서 계약갱신요구권과의 상관관계가 문제가 되었다. 즉 과연 상가권리금을 보호받을 수 있는 세입자에는 과연 계약갱신요구권이 있는 자(입주한지 5년 이내의 경우)만 해당되는가, 아니면 5년이 경과한 세입자 역시 이에 해당될 수 있는가?

이 점에 관하여 아직 대법원의 확립된 판례는 없다. 현재 하급심에서는 견해가 대립되고 있는데 간단히 요약하면 다음과 같다.

① 먼저 서울서부지방법원 제11민사부(2015가합 37405 판결)의 경우 세입자는 입주 후 5년이 경과할 경우에는 건물주가 권리금 보호규정을 위반해도 손해배상을 구할 수 없다고 판결하였다. 즉 임대인의 손을 들어준 사례인데 이 판결의 주된 취지는 상가권리금보호규정의 적용대상이 계약갱신요구권의 조항을 원용하고 있는 점에 비춰 계약갱신요구권이 허용되는 5년 이내에서만 임차인은 권리금을 보호받을 수 있다는 것이었다.

② 이에 반해 대구지방법원 민사항소부(2015나 2074723 판결)에서는 5년 이상 임대차관계를 유지한 세입자인 약사가 건물주를 상대로 권리금 보호 위반을 이유로 손해배상청구 한 경우 세입자가 승소했다. 건물주는 세입자가 데려온 신규 임차인에게 기존의 월세에서40% 이상 증액하는 바람에 계약이 결렬됐는데 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 방해했다고 보아 세입자의 손을 들어주었다.

③ 대전지방법원 항소부(2016나108968)에서도 대구지방법원과 마찬가지로 5년 이후라도 세입자는 상가권리금을 보호받을 수 있다고 판결하였다. 이 판결에서 법원은 상가권리금을 보호하기 위해 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 신설된 것인데, 법원이 계약갱신요구권 조항을 유추 적용해 보호 범위를 5년으로 축소시키는 것은 법률조항의 신설에 담긴 입법자의 의사를 왜곡하는 것이라고 일침을 가했다.

결국 법률의 해석에 있어 문리해석을 해야지 법관의 자의적 유추해석으로 법률을 창조할 수 없다고 법해석의 한계를 그은 것이다.

④ 하지만 최근 서울고등법원의 항소심 판결(2017. 4.12.선고 2016나2074621 판결)에서는 서울서부지방법원의 판결을 지지하면서 건물주의 손을 들어주었다. 재판부에 의하면, 상가임대차법 제10조의 4 제1항 단서가 임대인은 동법 제10조 제1항 각 호에서 정한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담하지 않는 것으로 정하고 있으므로, 그 결과 계약갱신요구권이 더 이상 없는 임차인의 경우에는 권리금보호를 받을 수 없다고 해석한 것이다.

즉 임차인이 임대차계약의 갱신을 통해 5년의 기간을 보장받았음에도 불구하고, 또다시 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 임대인에게 요구하는 것은 임대인으로서는 사실상 의무기간을 추가로 연장해야 하는 결과를 초래하게 된다. 이는 임대인의 사용・수익권한을 과도하게 제한하는 결과가 되므로 계약갱신요구권이 있는 상가임차인의 경우에만 권리금보호규정을 적용받을 수 있다는 것이다. 향후 대법원에서 어떤 판결이 날지 귀추가 주목된다.

사례로 돌아가 살피건대, A씨의 경우 위 서울고등법원 판례의 취지에 따르면 상가권리금을 인정받을 수 없다. 그 결과 B씨에 대한 손해배상청구는 어려울 수 있다. 하지만 아직 대법원판결이 난 것이 아니므로 향후 대법원의 태도를 지켜 볼 필요는 있다.

특히 요즘 정부와 여당에서 소상공인이나 자영업자들을 보호하기 위한 여러 대책을 마련하고 있는 현실 속에서 대법원이 계약갱신요구권과 상가권리금보호 문제의 상관관계를 어떻게 해석할지 귀추가 주목된다.

개인적인 견해로는 서울고등법원항소심 판결(2017. 4.12.선고 2016나2074621)을 지지한다. 계약갱신요구권은 2013. 8.13.개정법에 의해, 상가권리금보호규정은 2015.5.13.자 개정법에 의해 각각 신설되었다.

두 제도 모두 임차인 보호를 위해 비교적 최근에 만들어진 제도인 것이다. 그런데 임대인에게는 그에 상응하는 아무런 혜택이나 권한도 신설된 바가 없다. 이러한 점들을 감안해 볼 때 계약갱신요구권이 없는 임차인에게까지 권리금보호규정을 적용하는 것은 임대인의 입장에서는 지나치게 재산권행사가 제한되어 부당하다.

더욱이 향후 계약갱신요구권이 10년으로 연장될 경우, 이미 10년 동안 임차한 세입자에게 또 다시 권리금 보호규정까지 적용하여 임대인이 새로운 세입자와 자유롭게 계약을 하지 못하게 한다면 그의 재산권 행사는 심각하게 제한되는 결과가 된다.

이와 같이 최근 들어 상가임대차보호법이 임차인에게 유리한 방향으로 개정되는 추세는 그 동안 임대인들의 부당한 갑질 때문에 영세상인이 서러움을 많이 당했기 때문일 것이다. 앞으로 개정법이 상가 임대인과 임차인 사이에 조화롭고 공평한 계약관계에 이바지하길 바란다. 

주택임차의 경우 이사하고 주민등록이전하면 대항력을 취득하고, 나아가 확정일자까지 받으면 우선변제권도 확보할 수 있다. 그럼 상가건물을 임차한 경우 대항력을 얻으려면 어떻게 해야 할까? 상가건물에는 입주할 수는 있지만 주민등록이전이 안 되므로 그 대안은 무엇인가?

주택임대차의 경우에는 건물의 인도와 주민등록이전이 대항력의 요건이다. 그럼 상가의 경우는 어떤가? 상가건물의 경우에는 주민등록이전이 불가능하므로 그 대신 사업자등록을 신청하면 된다. 즉 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① ‘건물의 인도’, ② 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 ‘사업자등록을 신청’하면, ③ 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

이와 같은 요건을 갖춘 상가건물임차인에 대해서는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데 이를 상가건물임차인의 입장에서는 ‘대항력’을 취득한 것이라고 한다.

 통상 사업자등록을 신청하면 수리되는데 수일이 경과된다. 하지만 대항력은 실제로 수리된 날이 아니라 신청일에 소급해서 발생하게 된다. 하지만 만약 이러한 신고가 적법하지 아니하여 보완명령이 내려진 경우에는 요건을 갖추어서 재신청한 날을 신청일로 봐야 한다. 즉 상가건물임차인이 대항력을 획득하기 위한 요건의 사업자등록신청은 ‘적법한 신청’이어야 한다는 것이다.

 그럼 사업자등록을 해 놓아 대항력은 일단 취득하면 그 뒤에 이를 상실해도 보호받을 수 있나?  사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하므로 중간에 사업자등록이 취소된 경우에는 대항력 및 우선변제권을 모두 상실한다.

상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 따라서 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 원래의 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 상실되며 새롭게 갱신된 때부터 대항력 및 우선변제권이 새로 생기게 되는 것이다.

 사업자가 사업자등록만 한 채 실제로 사업을 하지 않은 경우는 어떤가? 상가건물임대차보호법에 적용을 받으려면 서류상 사업자등록 상태만 유지해서는 안 되고, 실제로 사업도 영위해야 한다. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없기 때문이다.

대항요건을 갖춰야 하는 이유는?

 상가건물의 임차인이 대항력을 갖춰야 하는 이유는 그 상가건물의 매매나 경매 등으로 인해 소유권자가 바뀌는  경우이다. 경매절차에서 말소기준권리 중 대표적인 권리인 근저당 설정일이 임차인의 대항요건 구비일보다 빠르거나 같은 경우 임차인은 말소기준권리보다 후순위로서 대항력이 없다.

반대로 임차인의 대항요건 구비일이 근저당 설정일보다 빠른 경우에는 말소기준권리보다 선순위 임차인으로서 대항력 있다. 예컨대, 상가건물 임차인이 대항요건을 2017년 10월 11일에 갖추었고, 근저당은 같은 해 10월 11일 또는 그 이전에 설정된 경우 임차인의 대항력은 10월 12일 ‘0’시부터 발생하므로 대항력이 없게 된다.

 대항력 있는 임차인이 관할세무서에서 확정일자를 받은 경우에는 경매로 상가건물이 매각되더라도 법원에 배당요구를 해서 매각대금에서 임차보증금의 전부 또는 일부를 변제 받을 수 있는데 이를 우선변제권이라고 부른다.

만약 임차보증금의 일부 또는 전부를 변제 받지 못한 경우에는 매수인이 그 보증금을 인수·부담한다. 한편 대항력 있는 임차인이 법원에 배당요구를 하지 않아 임차보증금 전부를 배당받지 못한 경우에도 매수인은 그 보증금 전액을 매수인에게 전가시킬 수 있다.

과거에는 대항력에 관해 환산보증금 기준 일정 규모를 초과하는 임대차에 대해서는 상가건물임대차보호법의 적용을 배제했으나 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정ㆍ시행되면서 대항력을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였다. 

9.13 주택시장 안정대책에 따른 부동산시장 영향

주택시장 안정대책에 따른 부동산시장 영향

-당분간 시장 안정화 될 듯

-다주택자, 대출규제보다 종부세가 더 충격

-내년 6월 1일까지 서울 외곽부터 매도 저울질 할 듯

-수익형 부동산으로 일부 자금 몰릴수 있으나 경기침체영향으로 제한적일 듯

서울 종로구 정부서울청사에 관계부처 합동 \'주택시장 안정대책\'이 발표되었다. 이번 대책으로 단기간 시장 이 안정화 될 듯보이나 획기적인 공급대책이 나오지 않으면 주택시장이 다시 불안해 질수 있다.

대책의 핵심은 다주택자에 대한 보유세 강화, 대출규제, 서민주거안정이다

보유세 중에서도 종합부동산세(종부세)를 강화했다. 10여 년 전 참여정부 수준의 \'최고세율 3%\'를 뛰어넘었다. 정부는 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과하는 방안을 내놨다.

참여정부에서 처음 등장한 종부세는 최고세율이 3%(과세기준 금액 9억원 이상)에 달했다. 당시 강력한 부동산 시장 규제 대책으로 평가됐다. 이명박정부는 최고세율을 2%로 대폭 완화했다.

정부가 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 대상으로 종부세를 추가과세키로 했다. 종부세 세부담 상한은 기존 150%에서 300%로 상향조정한다.

조정대상지역 외 2주택과 고가 1주택의 세율도 높인다. 당초 정부안은 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하 구간은 현행세율을 유지할 계획이었지만 과표 3억~6억원 구간을 신설키로 했다.

이에 따라 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하 구간은 현행세율을 유지하고 3억원 초과구간 세율은 0.2~0.7%포인트 인상한다.

세부담 상한도 상향조정된다. 재산세와 종부세 합계액이 150%를 넘을 수 없었지만 조정대상지역 2주택자와 3주택이상자는 300%로 상향조정한다.

최고세율 인상은 물론 종부세 과표를 계산할 때 쓰는 공정시장가액비율도 인상했다. 현행 80%에서 연 5%포인트(p)씩 인상해 100%까지 올린다는 계획을 내놨다.

또 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택 기준도 3년에서 2년으로 단축했다. 지금까지 주택을 3년 이내에 처분하면 됐지만 이후 신규 취득하는 경우 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이내에 처분해야만 받을 수 있다.

다주택자에 대한 금융규제

다주택자에 대한 금융규제로 투기·투기과열·조정대상지역에서는 금융기관에서 돈을 빌려 투기를 할 수 없도록 엄격히 제한했다.주택을 한 채 이상 보유하고 있는 세대는 주택담보대출을 통해 주택을 추가 구입하지 못하도록 했다.

다만, 1주택 세대의 경우 이사나 직장근무 등 실수요나 불가피한 사유로 판단될 경우에는 주택담보대출이 가능하도록했다.

정부는 앞으로 공시지가 9억원을 넘는 고가주택의 경우에는 실제 거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없도록 했다.

정부는 전세대출도 실수요자를 보호하는 범위 내에서 관리를 강화했다.

실거주 확인 등 사후 관리를 강화하고, 무주택자와 부부합산소득 1억 원 이하 1주택자에 대해서는 전세자금 보증을 허용하되, 2주택 이상자에 대해서는 공적보증을 전면 제한했다.

임대사업자 대출규제

정부는 또한 주택임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 대출규제를 강화했다.

주택임대사업자에 대해서는 공시가격 기준으로 수도원 6억원 이하 비수도원 3억 원 이하 주택에 대해 양도세를 중과하지 않고 종부세도 과세하고 있지 않지만 이번 대책발표 이후에는 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득해 임대 등록할 경우 양도세를 2주택자는 10%p, 3주택 이상자는 20%p를 중과하고, 종부세도 과세하도록 했다.

이와 함께 현재 등록된 임대주택의 경우 국민주택 규모 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 양도세 감면혜택이 있지만 이번 대책 발표일 이후 새로 취득한 주택부터는 가액 기준을 추가로 신설해 공시가격 기준으로 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 감면기준을 강화했다.

정부는 주택임대사업자 주택담보대출비율(LTV) 금융회사가 자율적으로 60~80% 수준의 LTV를 적용했지만 앞으로 이후 투기·투기과열지구 내에서는 가계대출과 동일하게 LTV 40% 규제를 적용받도록 하고, 고가주택 구입 목적으로는 주택담보대출을 받을 수 없게 했다.

특히 투기지역에서는 이미 1건 이상의 주택담보대출을 가지고 있는 주택임대사업자라면 주택 취득 목적의 주택감보대출을 제한했다.

서민 주거안정

정부는 서민 주거안정 목적의 주택공급을 충분하게 공급한다고 밝혔다.

서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고, 주택수요가 많은 지역 중심으로 공공택지 30곳을 추가 공급하고 이를 통해 총 30만 호의 주택을 공급할 계획이며 공공주택을 충분히 공급해 실수요자에게 실질적 혜택이 돌아가도록 한다는 방침이다.

정부는 우수한 도심 내 주택공급 확대를 위해 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도지역 변경 등 도심 내 규제 완화를 포함해 다양한 주택공급 방안을 지자체와 협의를 거쳐 마련하고, 소규모 정비사업도 활성화한다는 계획이다.

국회통과 여부가 관건

종부세 강화안은 의원입법으로 추진된다. 정부의 이번 종부세 강화안이 시행되려면 기재위에서 진행될 세법개정안 심의를 통과해야 한다. 의원들이 발의한 개정안 역시 이 심의에서 함께 논의된다.

서울을 포함한 수도권 일부 집값이 최근 너무 급등했기 때문에 조세저항과 일부야당의원들의 반대에도 불구하고 국회통과는 무난하리라 본다.

수익형 부동산 반사이익은 제한적일듯

주택시장 유입자금이 상품성 좋은 수익형 부동산으로 일부 자금 몰릴수 있으나 경기침체영향으로 제한적일것으로 보인다. 

P2P기업의 책임과 윤리

“거짓말을 하지 않음을 증명하는 것”

지난해 P2P 업계는 각종 사기와 횡령 사건으로 큰 진통을 겪었습니다.

모 P2P 기업의 경우 허위 매물을 등록하고 관련 서류 또한 포토샵으로 조작하여 공지한 것이 내부고발자에 의해 밝혀지며 구속으로 이어지는 경우까지 있었습니다. 대출자의 정보 보호라는 이름 아래 허수아비 대출자를 내세워 횡령을 저지르거나 사기범죄를 저지르는 등의 일부 P2P 기업 사례를 보며 우리는 핀테크 기업의 윤리에 대해 생각해 봤습니다.

P2P 기업이 지켜야 할 가장 기본적인 윤리가 무엇일까요

투자자에게 거짓말을 하지 않는 것입니다. 물론 법적으로도 당연히 하지 말아야 하지만, <거짓말을 하지 않음을 증명하기> 가 신규, 중소 업체에게는 핵심 목표가 되어야 합니다. 하지만 저 증명을 어떻게 할 수 있을까요? 대출자가 진짜인지, 대출자에게 모금된 투자금을 잘 전달했는지, 상환금이 들어오면 이를 투자자에게 잘 나눠주고 있는지 투자자가 검증할 수 있는 수단은 전무합니다.

그렇다면 대형업체들은 이러한 거짓말에 자유로울 수 있을까요? 최근 우리나라 최고 핀테크 기업인 카카오페이와 P2P업계 3위 업체인 피플펀드의 협업 사례를 보면 이 또한 자유로울 수 없는 것을 알 수 있습니다.

올해 발표된 2019 신규 P2P가이드라인 또한 이를 보완이라도 한 듯 공시에 대한 내용이 집중적으로 많이 담겨져 나왔습니다. 아마도 정부 또한 P2P업체의 자체 정화 노력으로는 부족하다는 내용을 인지하고 이를 보완하는 해결책으로 외부 공시라는 처방을 선택한 듯 합니다.

P2P업체는 이러한 상황을 알면서 왜 대안책을 강구하지 않는 걸까요? 그 이유는 다음과 같습니다. P2P기업이 본인의 책임을 다한다는 명분하에 사용자의 접근성과 사용성, 편리성을 무시하고 보안의 장벽을 높여 버린다면 소비자는 시장을 외면 할 거라는 판단 때문입니다. 맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 합니다. 하지만 분명한건 뭐가 되었든 이 문제가 개선이 되지 않는 한 P2P시장에 봄은 오지 않는 다는 것입니다.

이따금 사람들은 부정적 피드백을 하는 것을 두려워 합니다. 특히 신용과 기술을 바탕으로 한 핀테크를 비즈니스 모델로 하는 P2P기업으로서는 더욱 그러합니니다. 하지만 P2P업체는 그럴때일수록 더욱더 자기 주관으로 주류에 맞서 건설적인 피드백을 내 놓아야 합니다. 이러한 ‘정직한 솔찍함’이 사회전반으로 퍼져나갈 때 불신으로 야기되는 여러 리스크가 상쇄되고 참묵으로 요구하는 카르텔이 무너진다고 생각합니다.

P2P기업의 책임은 투자자와 대출자에게 거짓을 말하지 않는 것이고 윤리는 이를 항상 정직하고 솔찍하게 바라 보는 것입니다.

저는 올해 이러한 사회적인 분위기와 P2P업체들의 피드백을 받아 가칭 FIT 이라는 계획을 세웠습니다.

FIT은 Fraud-Proof Inter-platform/provider Taskforce의 이니셜을 따 만든 계획입니다.

한국어로 풀어 설명드리자면 사기/횡령 피해 방지를 위한 플랫폼/프로바이더 태스크포스 계획

이 되겠네요. 한마디로 P2P 외부 공시사이트라 생각하시면 될 듯 합니다.

거짓말을 증명하는 건 어려운 일입니다. 하지만 그럴만한 가치는 있다고 믿습니다.

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매경부동산사업단 법률분과 자문위원장

[現] 법무법인(유한) 진솔 대표 변호사 

법무법인(유한) 태평양 기업 담당 변호사 

대한변호사협회 전문 분야 등록(부동산, 형사법)

TV조선 \'강적들\' 고정 진행 

Q. 건물주인 A씨는 2020. 8.1. 임차인 B씨와 임대기간 3년으로 임대차계약을 하기로 하였다. 하지만 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권이 10년인 점 때문에 혹시 B씨가 나중에 계약기간 연장을 요구할 것을 우려해 B씨와 법원에서 제소전화해를 받았다. 제소전 화해조서의 화해조항을 살펴보면, “B씨는 2023. 7.31.까지 별지 도면 표시 a, b, c, d, e, f, a의 각 점을 순차로 연결한 선내 가 부분 사무실 58㎡를 인도하라” 등의 내용이 포함되었다. 이 경우 B씨는 2023. 6.1.경 계약기제소전화해 조항이 임차인에게 불리한 내용이어서 상가건물임대차보호법상 강행규정 위반으로 무효이며 자신은 여전히 계약갱신요구권을 행사하여 계약기간을 연장하겠다고 주장할 수 있나?

1. 제소전화해의 의미

 제소전화해라 함은 일반민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 미연에 방지하기 위해 소제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말한다(민사소송법 제385조). 이 점이 소송계속 중에 소송을 종료시키기 위한 화해인 ‘소송상화해’와 차이점이다. 제소전화해는 실무상 임대차 관계가 종료할 경우 건물인도소송을 하는데 시간이 걸리는 점을 피하기 위해 사용되는 경우가 많다. 제소전화해는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 기판력은 물론 집행력도 있다.

2. 제소전화해와 강행법규위반

 제소전화해의 화해조항의 내용이 비록 강행법규에 위배되는 경우라고 하여도 무효라고 주장하지 못한다(대법원 1992. 10. 27 선고 92다19033 판결 ; 대법원 2002. 12. 6 선고 2002다44014 판결 등 ). 따라서 재심사유에 해당되는 특별한 하자가 발견될 경우에만 준재심의 소에 의해 구제받을 수 있을 뿐인데 강행법규 위반은 재심사유에 해당되지도 않는다(민소 제451조). 

 하지만 만약 제소전화해의 내용이 공서양속에 심히 반할 정도로 일방에 불리한 경우는 법원에서 청구취지의 정정을 요구하고 이에 불응할 경우는 부적법 각하될 수 있다. 그러한 예로는 ① 1회 차임연체만으로 임차건물을 인도하기로 하는 기한의 이익 상실조항(민법 제652조, 제640조 참조), ② 청구원인 상 담보목적의 가등기임에도 불구하고 정산절차에 관한 내용 없이 바로 본등기를 구하는 조항(가담법 제4조 1항, 2항 참조) 등의 경우이다(법원실무제요 민사소송편 참조). ③ 그 외에도 실무상 주택임대차의 경우 최소 임차기간이 2년임에도 임대차기간을 1년으로 단축한 경우 등이 있다. 이러한 내용들은 반사회질서의 법률행위가 되므로 무효로 보기 때문이다(민법 제103조). 

 제소전화해는 앞서 설명한 바와 같이 확정판결과 같은 집행력을 지니므로 그 내용도 역시 판결문의 주문과 같이 명확하게 작성해야만 한다. 그래야 바로 집행문을 부여받아 신속히 집행할 수 있기 때문이다. 예컨대 임대차관계의 종료 시 임차인이 인도를 해주는 내용의 제소전화해를 할 경우 판결문의 주문과 같이 종료날짜를 특정하여(위 사례의 경우 “2023. 7.31.까지”) 명확하게 기재해야만 한다. 만약 위 화해조항의 내용이 “임대차기간이 만료한 때 인도하라” 라는 식의 추상적 내용으로 기재할 경우 그 기간이 만료되었는지 여부에 관하여 다툼의 여지가 생겨 나중에 집행이 어려워질 수 있다.

3. 임차인의 계약갱신요구권의 경우

 그런데 법원에서는 실무상 상가건물 임차인의 계약갱신요구권이 인정되는 10년이라는 계약기간을 사실상 침해하는 화해조항은 문제 삼지 않는다. 즉 위 사례에 나온 화해조항인 “2023. 7.31.까지 임차한 건물부분을 인도한다”는 내용은 비록 그것이 임차인의 계약갱신요구권을 사실상 침해하는 불리한 내용으로 상가건물임대차보호법 상 강행규정(15조) 위반이라 하더라도 이미 화해조항에 들어간 이상 제소전화해가 우선한다는 것이다. 다만 이 경우도 화해조항에 명시적으로 “임차인은 계약갱신요구권을 포기한다”라는 내용을 적나라하게 기재할 경우는 법원에서는 이를 수정하라고 요구할 가능성이 있다. 따라서 임대인의 입장에서는 그러한 원색적인 표현은 삼가고 그냥 만기날짜를 특정해서 인도날짜를 기재하는 편이 유리하다.

4. 임차인의 부속물매수청구권의 경우

 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건 혹은 임대인으로부터 매수한 부속물의 경우 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제646조). 이것을 ‘부속물매수청구권’이라고 하고 한다.

 부속물매수청구권의 경우에도 “임차인은 부속물매수청구권을 포기한다”라고 명시적으로 기재하면 법원에서 제동이 걸릴 수 있다. 따라서 이 경우 실무상 “피신청인(임차인)은 부속물매수청구권을 행사할 수 있으나, 부속물매수청구권 행사가 가능한 경우에도 신청인의 인도청구나 인도집행에 대하여는 대항하지 않기로 한다”라고 기재하곤 한다. 결국 제소전화해조서에 기해 임대인이 강제집행 자체는 허락하나, 추후 임차인이 이로 인해 금전적인 배상을 받을 수 있는 길을 열어주는 것이다.

 이렇듯 제소전화해의 화해조항을 작성하는 것은 상당한 기술적인 면이 요구된다. 사실상 강행법규를 위반하는 조항을 기재하더라도 명시적으로 그러한 내용을 적나라하게 적으면 법원에서 이를 문제 삼기 때문이다. 

5. 제소전화해와 승계집행

 제소전화해조서에 집행문을 부여받아 실제로 집행을 완료하는데 통상 1∼2달 정도가 소요되므로 그 사이에 임차인이 강제집행을 피하기 위해 제3자에게 점유를 이전해 놓는 경우가 종종 있다. 제소전화해는 확정판결과 동일한 효력이 있으므로 기판력도 인정된다. 그 결과 제소전화해가 성립된 뒤 점유를 승계한 제3자에게도 그 제소전화해의 효력이 여전히 미치게 된다.    통상적으로 임대인은 집행 전에 미리 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 받아 놓은 뒤 집행을 하는 편이 좋다. 다만 이러한 가처분이 나온 경우라고 해도 그 뒤에 점유를 이전받은 제3자에게 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있다(대법원 1999. 3. 23 선고 98다59118 판결).

6. 사례해설

 B씨는 계약갱신요구권을 행사할 수 없으며, A씨는 2023. 8.1. 제소전화해조서에 집행문을 부여받아 강제집행을 하여 B씨를 퇴거시킬 수 있다.

매경부동산사업단 법률 자문분과장

 A씨는 거래처 B씨에게 2억원을 빌려주고 B씨의 아파트에 근저당권을 설정하였다. 그런데 B씨가 변제기에 돈을 갚지 않아 그 아파트를 임의경매 신청 하였는데 그 아파트는 이미 국세청에서 압류하여 공매가 진행되고 있다. 이 경우 경매와 공매가 경합되었는데 어느 것이 우선하게 되나?

 경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 매도계약을 체결하는 매매의 한 형태를 말한다. 경매는 경매목적물에 따라 부동산경매와 동산경매로 나눌 수 있으며, 경매집행 주체에 따라 공경매와 사경매로 나뉜다. 또한 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다. 한편, 채권자가 자신의 권리를 충족하기 위해 행하는 실질적 경매와 공유물분할청구와 같은 형식적 경매로도 나뉜다. 

 가장 일반적인 경매의 형태는 채무자가 빚을 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매이다. 이 경우에도 집행권원에 의해 행하는 강제경매와 저당권 등 담보권행사로 진행되는 임의경매가 있다.

 즉 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있다. 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본, 집행력 있는 공정증서 등이 집행권원의 대표적인 예이다.

 경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산경매와 동산경매로 나눌 수 있는데 부동산경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시한다. 

 한편 경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시한다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사(KAMCO) 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있다. 세분해 보면, 공매의 경우도 조세채무를 확보하기 위해 국세징수법에 의거하여 하는 경우와, 국유재산법에 의거 국유재산을 처분하는 경우로 크게 나뉜다. 흔히 신탁회사에서 행하는 매매를 ‘공매’라고 부르는데 이는 사실상 공경매가 아닌 사경매의 일종으로 ‘공개매각’의 약자에 불과하다. 

 임의경매와 강제경매의 효과면에서 가장 두드러진 차이점은, 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효한 점이다.

 그럼 사례로 돌아가 경매와 공매가 경합하는 경우 최종적으로 누구에게 소유권이 넘어가게 되나? 먼저 매각대금을 납부한 사람이 소유권을 취득하게 된다. 결국 경매낙찰자가 먼저 매각대금을 납부하게 되면 공매는 자동적으로 정지되며 경매절차에 의하여 배당이 진행된다.

매경부동산사업단 법률 자문분과장

Q. A씨는 서울 강남구 청담동에 200억 짜리 상가건물의 주인이다. A씨는 2017년 2월에 상가건물 중 1층 100평 규모의 점포를 B씨에게 보증금 8억원에 월세 3천만원, 임대기간 5년으로 세를 놓았다. B씨는 내부에 2억원을 들여 화려하게 인테리어를 마치고 처음 1년간은 아주 장사가 잘 되어 수입이 좋았다. 하지만 그 후 경기가 안 좋아 지면서 적자가 나기 시작하였지만 임대차 기간이 많이 남아 있어 전전긍긍하고 있었다. 그러던 중 A씨가 위 상가건물 전체를 자신의 지인인 C씨에게 매각하였다. 그러자 B씨는 이를 빌미로 하여 임대인이 바뀌었으니 상가임대차계약을 해지하겠다면서 C씨에게 내용증명을 보냈다. C씨는 B씨의 요구에 응해야 하나?

 가. 주택 임대차의 경우

 이런 사례는 우리 주위에 흔히 있고 실제로 필자에게 많은 분들이 이러한 질문을 한 적이 있다. 주택임대차보호법이 시행되기 전에는 민법상 임대차관계 규정이 적용되던 시기여서 임대인의 지위가 변경되면 임차인은 새로운 부동산 소유자에게 임대차계약을 해지할 수 있었다. 하지만 1984. 1.1.부터 시행된 주택임대차보호법 제3조 제2항에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라는 규정이 신설되면서 임차인의 대항력이 강화되게 됨과 동시에 주택의 신 소유자와 임차인 사이의 임대차관계가 법률상의 당연승계로 의제되어 버렸다. 

나아가 임대인은 임대인 지위변경에 관하여 임차인의 동의를 받을 필요조차 없다(대법원 1996. 2. 27 선고 95다35616).

 그 결과 주택 양수인은 양도인의 임대인으로서의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되었다(대법원 2013. 1. 17 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 따라서 현재는 주택임대차의 경우 임대인이 그 지위를 양도할 경우 당연히 그 양수인은 임차인과 임대차계약이 그대로 유지되게 되고 임차인은 임대인의 지위변경을 이유로 새로운 임대인에게 계약해지를 할 수 없다(서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결 참조).

  나. 상가건물 임대차의 경우

 하지만 주택임대차보호법이 시행되었음에도 상가건물임대차보호법이 발효되기 전까지는 상가건물의 경우 종전의 민법상 임대차규정이 적용되었으므로 위와 같이 당연승계 규정을 적용할 수가 없었다. 그 결과 상가건물 임대차의 경우 위와는 달리 대법원은 해석하였다. 즉 대법원은 “(상가부동산에 관한) 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 새로운 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”라고 판시하였다(대법원 1998. 9. 2 자 98마100 결정). 그런데 이 대법원판례가 현재 임대인의 지위 승계와 관련하여 부동산업계에서 가장 유명한 리딩(Leading) 판례가 되었고, 많은 부동산중개업자들이 이 판례를 잘못 이해하여 상가는 물론 주택의 경우도 임대인의 지위가 승계되면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 것으로 오해하게 되었다.

 하지만 위 대법원결정(98마100)은 내용을 자세히 살펴보면 (주택이 아닌) 상가부동산에 관한 판례이고, 판결이 나온 시점 역시 상가건물임대차보호법의 시행시점인 2002. 8.26. 이전의 판례에 불과하다. 위에서 잠시 언급했던 (상가건물임대차보호법이 시행되기 얼마 전에 선고된) 서울지방법원 2001.3.7.선고 2000가단148507판결의 내용을 살펴보면, “나아가 임차주택에 대한 임대인의 지위승계에 대하여 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는지를 살피건대, 주택임대차보호법의 적용대상인 \'주거용 건물\'이 아닌 상가건물 등의 임대차관계에서는 그러한 법리가 적용된다고 볼 것( 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조)이다. 그러나 주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결 등 참조)이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조)”라고 판결 이유를 자세히 설명하고 있다.

 그런데 위 서울지방법원의 판결 이후 2002. 8.26. 상가건물임대차보호법이 시행되면서 동법 제3조 제2항에 주택임대차보호법과 똑같이 당연승계 규정이 들어가면서 결국 현재는 상가건물 역시 주택과 마찬가지로 임대인의 지위변경을 이유로 임차인이 계약을 해지할 수 없게 되었다. 다만 주택이나 상가 공히 임대인의 건물이 경매로 넘어갈 경우는 그 자체로 임대차관계가 소멸되므로 경매절차에서 배당채권자로 채권신고를 하거나 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있을 뿐이다.

 다. 사례해설

 A씨와 B씨 사이에 상가건물 임대차계약은 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 의거 A씨의 양수인인 C씨가 그대로 임대인의 지위를 법률상 승계하게 되므로 B씨는 A씨 혹은 C씨에게 임대인의 지위 양도를 이유로 임대차계약의 해지를 할 수 없다.

매경부동산사업단 법률 자문분과장

 상가주인 A씨는 세입자 B씨에게 매달 100만원의 임대료를 받기로 하고 상가를 임대하였다. 그 후 B씨는 개인사정을 이유로 첫 째 달은 50만원, 두 번째, 세 번째 달은 월세를 전혀 지불하지 못하였다. 결국 A씨는 B씨에게 임대료가 세 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 소송을 제기했다. 과연 A씨는 계약을 해지 할 수 있을까?

 과거에는 상가건물보호법상 해당되는 상가가 아닌 경우에는 민법에 의해 2달치 연체의 경우 바로 계약해지를 할 수 있었지만 2015. 5.13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 이제는 모든 상가가 3달치 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있게 되었다(동법 10조의8) 법문에는 ‘3기의 차임액에 달하는 때’라고 되어 있으나 통상 매달 임대료를 지급하므로 ‘3달치 월세’라고 표현했다.

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 반면 3달치 월세를 연체한 경우에는 세입자는 계약갱신요구권도 상실한다. 따라서 이 사건에서 세입자의 밀린 임대료는 총 250만원으로 3달치 임대료 300만원에 도달하지 않았기 때문에 상가주인은 강제로 계약을 해지할 수 없다. 

 월세가 3달치 밀린다는 것은 반드시 3달 연속해서 연체를 해야 한다는 것은 아니고 총액 개념이다. 결국 연체된 금액은 전과처럼 계속 계약기간 내내 따라다니므로 세입자는 월세가 연체하지 않도록 주의를 기울여야 한다. 즉, 주택이나 상가 모두 임대차에 있어서의 월세는 연체 횟수 아닌 연체된 총 금액이 기준이라는 점을 꼭 기억해야 한다. 

 따라서 A씨는 위 상태에서는 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 없다. 하지만 만약 B씨가 그 뒤 250만원의 월세를 변제하지 않은 상태에서 또다시 50만원 이상의 월세를 연체하면 그 즉시 3달치 임료 상당이 연체된 것이므로 A씨는 바로 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 있다.

 한편 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였기 때문에 설사 월세 3달치를 밀렸다고 해도 그 뒤 바로 (임대인이 계약해지 전에) 월세를 지급하여 3달치 중 일부라도 낼 경우에는 임대인은 계약해지를 할 수 없다. 결국 임대인은 3달치 월세가 밀린 상태에서만 계약해지가 가능한 것이다. 

 그러나 이 경우 임대인은 그 후 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절할 수 있다. 왜냐하면 3달치를 밀린 사실 자체는 없어지지 않기 때문이다

(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 참조).