최근 언론 등에서 전세사기를 비롯한 깡통전세에 관한 기사들을 자주 접하게 된다.

일반적으로 주택의 경우 깡통전세란 부동산임대차계약(전세계약) 시점에는 집값이 전세보증금보다 다소 가격이 높거나 비슷했지만, 임대차계약을 하고 통상적으로 2년에 한 번씩 돌아오는 전세계약 갱신 시점에는 주택매매가격이 전세가격보다 낮아져서, 집주인이 집을 매각한다 하여도 전세보증금을 갚기 힘든 상황으로 내몰리는 주택의 전세를 의미한다. 

깡통주택은 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가격과 비슷하거나 더 많은 경우를 말하는 것으로 집주인은 집을 매각하더라도 남을 것이 없는 주택을 깡통이라는 용어를 붙여 깡통주택이라 한다.

이러한 경우 집주인도 어떻게 해 볼 방법이 없이 해당 주택이 경매로 넘어가는 사례가 발생할 가능성이 매우 높다. 더욱이 정부의 각종 규제 완화정책에도 불구하고 부동산경기의 침체가 지속되고 있는 올 해에 세입자는 회수하지 못한 전세보증금을 돌려받기 위하여 본인이 전세 살던 집에 대하여 강제경매를 신청하는 부동산경매 건수가 매우 증가할 것으로 전망된다. 

일반인들은 부동산경매에서는 거래 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하는 것이 당연하다고 생각하고 있다. 그것은 수요공급의 측면에서 수요자 위주의 거래시장이 경매시장이라는 인식이 바탕에 깔려있기 때문이다. 경매에 입찰하고자 하는 매수자는 법원경매에 나온 물건이 시세보다 싸다고 생각되었을 때 경매에 참가하여 낙찰받으면 될 뿐이고, 매도자인 채무자는 가격을 흥정할 아무 권한이 없기 때문이다.

한편 깡통주택이 경매에 나왔을 경우 여러 가지의 이유로 유찰을 거듭하여 응찰할 수 있는 최저매각가격이 저감됨에 따라 상당히 낮은 가격으로 낙찰이 되는 사례를 보도하는 기사가 투자자들의 호기심을 자극하기도 한다.

그러나 가격이 터무니없이 싼 물건에는 그만한 이유가 있다는 사실을 간과해서는 안 된다.

입찰하고자 하는 경매부동산의 권리에 관한 파악이 잘 못 되었을 경우에 경매투자는 곧바로 투자실패의 요인으로 작용하는 것이 대부분이다. 물건가격이 싸다고 우선 사놓고 보자는 식의 투자는 매우 위험한 것이다.

다음의 사례를 통해서 부동산의 권리관계가 어떤 식으로 해석되는지 살펴보면 현재 깡통주택과 관련한 부동산경매투자의 위험요인에 대한 이해에 다소 도움이 될 것으로 판단된다.

법원 감정평가액 10억원인 부동산에 대한 경매에서 본 사건은 위와 같이 전개되었다. A임차인은 2020년 10월 25일 전입신고하고 B근저당권 설정된 이후에 확정일자를 받았으며, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 2022년 11월 30일 임차권등기에 이어 2023년 01월 12일 강제경매신청을 하였다. 이 사건에서 3차 매각기일에 최저매각가격이 6억4천만원으로 저감된 물건을 6억 5천만원 정도에 낙찰받는다면 낙찰자는 감정가격 10억원짜리 주택을 65%가격에 매입하고, 선순위 임차인은 날짜 순서에 의하여 맨 먼저 보증금 6억원 전액을 배당받을 수 있기에 큰 문제가 없어 보이는데,,,,,

법원경매에서는 일반매매거래와는 달리 부동산상의 각종 권리들을 소멸시킬 수 있는소멸기준이란 기준권리를 정하고 있는데 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 그것이다. 위에 열거한 권리 중 시간 상으로 가장 앞서 있는 권리를 기준으로 나중에 발생한 권리들을 소멸시키는 법적인 장치인 것이다.

위의 사례에서 살펴보면 근저당권이 소멸기준권리가 되어 근저당권보다 앞서 있는 임차인의 대항력이라는 권리는 소멸되지 아니하고, 다른 채권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리인 확정일자를 받은 채권은 소멸기준권리보다 후순위 권리가 된다.

따라서 최우선 배당되는 경매비용을 감안하지 아니하더라도, 배당금의 지급에 있어서는 B근저당권 4억원을 먼저 배당하고 선순위 임차인A는 나머지 2억5천만원을 배당받게 된다. 보증금 6억원 중 변제받지 못한 3억5천만원을 경매낙찰자가 대항력을 갖춘 임차인A에게 물어주게 되는 상황이 되어 실제 총 소요금액은 10억원이 되는 것이다.

이것은 어디까지나 조세채권인 세무서압류를 감안하지 아니한 경우를 가정한 것이고,

문제는 다른 곳에서 추가로 발생할 수 있다. 배당요구 종기일 이전에 경료된 조세체납에 따른 압류등기가 문제의 발단이 될 수 있다. 경매에 응찰하고자 하는 입찰인은 선순위 임차인이 있는 물건이라면 조세체납에 따른 압류등기가 있는지, 근로복지공단의 근로자 임금채권 압류가 있는지 여부를 반드시 확인하여야 한다. 만약 있다면 이들의 채권액이 얼마인지를 확실히 파악해야 한다. 이들 채권액을 파악할 수 없다면, 입찰하지 않는 것이 현명한 판단이라 할 수 있다. 왜냐면 낙찰자가 물어주어야 할 금액(인수금액)이 더욱 많아질 수 있기 때문이다.

본 사건에서 세무서의 압류가 당해세이거나 조세의 법정기일이 임차인의 확정일자 보다 빠르다면 배당순위에서 임차인의 배당은 조세보다 후순위로 우선변제 받게 된다. 그렇다면 경매비용을 차감한 순수 배당금액이 더욱 줄어들게 되어 임차인의 보증금액보다 부족하게 된 그 부족금 전부를 낙찰자가 인수하여야 하는 것이다.

김종덕

부동산학박사

매경부동산연구소 소장

(전)건국대학교 부동산대학원 겸임교수

(전)한국부동산학박사회 회장

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부동산경매법정에서 경매기일 날 입찰하는 풍경을 살펴보면 여러 에피소드를 만날 수 있다.

부동산경매에 관심을 가지고 한번 쯤 경매에 입찰하고자 희망하는 사람들이라면 꼭 짚고 넘어가야 할 사항들을 몇 가지 사례를 들어서 살펴보고자 한다.

 지난 주 내가 알고 있는 지인이 서울소재의 상업용시설 경매물건에 입찰을 하겠다고 해서 관심을 가지고 있던 차에 경매결과를 검색해 보니, 그 입찰가격이면 최고가 매수인(낙찰자)으로 기록되어야 함에도 불구하고 생소한 이름의 법인이 최고가 매수신고인으로 기재되어 있는 것이었다. 분명히 회사의 사옥으로 사용하기 위해서 최저매각가격이 91억여원인 물건에 대해서, 1차 매각기일에 100억원에 응찰하겠다고 나에게 자문을 구했었는데 95억여원에 최고가 매수인이 결정된 것이었다. 그리고 차순위 매수신고인의 응찰가격은 93억4천여만원이었다. 

내용을 알아본 즉 회사의 직원이 어처구니 없는 실수를 한 것이었다. 매각기일이 각각 다른 부동산경매 물건 2개를 신중히 검토하고 심사숙고한 후에 본 건 경매물건에 입찰하기로 결정을 하였는데 경매법원의 입찰현장에서 다른 물건의 경매사건 번호를 기재한 것이었다. 무효입찰이 되었음은 불 보듯 뻔한 일이었다.

우리 주변에서는 이렇게 사소한 실수로 인하여 시간과 노력을 들여 어렵게 입찰한 부동산경매에서 실패한 사례를 심심치 않게 볼 수 있다.

또 다른 사례를 살펴보자. 물론 입찰당사자에게는 안타까운 사연이겠으나 곁에서 지켜보는 이들의 입장에서는 실소를 금할 수 없는 재미있는 사건이기도 하다.

이야기는 십여년 전으로 거슬러 올라가서 부동산경매회사 직원이 역시 최고가의 입찰금액을 써 냈는데도 최고가 매수신고인이 되지 못하고 낙찰에 실패한 사례이다.

의뢰인으로부터 컨설팅의뢰를 받아서 지방에 소재하는 부동산경매 물건을 면밀하게 권리분석하고 현장조사의 과정을 거치고 난 다음에 입찰에 참가하는 것까지는 좋았는데, 재매각(재경매) 사건이었던 것을 깜빡했던 것이었다.

 매각허가 결정이 확정된 후 법원이 지정한 대금지급기한 내에 매수인(낙찰자)이 대금지급의무를 이행하지 않았을 경우 즉, 잔금을 내지 않았을 때에 법원은 직권으로 재매각을 실시한다.

통상 재매각(재경매) 사건의 경우에 법원은 모든 경매절차에 공통으로 적용되는 법정매각조건과는 달리, 특별매각조건으로 최저 매각가격의 20~30%(법원마다 다르게 적용할 수 있음)를 입찰보증금으로 내도록 하고 있다. 그런데 이 직원은 통상적인 입찰보증금 10%만을 보증금으로 제출하였던 것이다. 부동산경매에 한 두 번 쯤 참여해 본 사람이라면 기본적으로 알고 있는 사실을 간과한 것이다. 차순위인 2등 입찰자에게 이 물건이 낙찰되었다. 부동산경매회사 직원임에도 이런 실수를 연출하였던 사례이다. 

세 번째 사례는 간단한 권리분석조차 하지 아니하고 중대한 하자가 있는 부동산경매 물건에 입찰하여 보증금을 날릴 뻔 했지만 운 좋게 구제된 사례이다.

서울 강동구 소재의 다세대 경매물건을 어떤 중년의 여성이 단독으로 입찰에 참가하였다. 그것도 대리인의 자격으로 경매입찰에 참가한 것이다. 해당 물건은 최초매각기일에 아무도 응찰을 하지 않은 관계로 1회 유찰이 되어 매각가격은 최초매각가격의 80%로 저감되어 있는 물건이었다. 일반적인 매매물건이라면 싼 가격에 유혹이 확 끌릴만한 그런 물건이었던 것이다. 그런데 2차로 진행된 경매에 아무도 응찰하지 않고 단독입찰이 이루어진 것이다. 여기에는 커다란 함정이 도사리고 있었다. 최고가 매수인(낙찰자)이 인수하여야 할 전세금이 버티고 있었던 것인데 이러한 하자를 완전히 무시하고 용감하게 입찰을 한 것이다. 여기에서 인수라 함은 금전이라면 낙찰자가 물어줄 돈이요, 금전 이외의 것은 낙찰자가 떠안는 권리를 말한다.

부동산경매에는 일반매매와는 달리 소멸기준이 되는 권리가 있다. 부동산 위에 존재하는 여러 권리들이 있을 때 그 권리들이 소멸이 되는지 인수되는지를 정하는 기준이 있는 것이다. 예컨대, 부동산등기부 등본에 최초로 등재된 압류, 가압류, 근저당, 담보가등기, 강제경매 기입등기 등이 그 기준이 되는 권리인 것이다. 시간 상으로 소멸기준권리보다 앞서 있는 권리 중 배당요구를 하지 않은 선순위의 임차인의 임대차보증금은 인수의 대상이다.

경매법원의 집행관이 사건번호를 호창할 때에 입찰장에 있던 사람들이 일제히 안타까운 눈초리로 단독 응찰한 입찰자를 쳐다보았다. 그러나 하자로 인하여 엄청나게 비싼가격이 되어버린 물건에 응찰한 사람은 영문도 모른 채 어리둥절한 표정을 짓고 있었다. 

그러나 한 순간에 반전이 일어났다. 집행관은 이 사건의 대리인에게 입찰무효를 선언한 것이다. 무효의 사유는 대리인의 위임장에 문제가 있다는 것이었다. 대리인이 제출한 위임장에 사건번호를 명시하지 아니하고 단순히 경매입찰을 대리한다는 문구는 인정되지 아니한다는 취지였다. 입찰실수를 하고도 재수가 좋게 구제가 된 것이다.

부동산경매는 민사집행법과 그에 따른 시행령이나 규칙을 근거로 해서 그 절차가 진행되고 있다. 따라서 대강 이렇게 될 것이라고 안이하게 생각하고 부동산경매에 참여하는 것은 매우 위험천만한 발상이라 하지 않을 수 없다.

무효가 된 입찰서류를 받아 가지고 나오는 대리인에게 왜 그 물건에 입찰하게 되었는지를 물어보니 가격이 너무 싸서 응찰하였다는 답변이었다. 

경매입찰을 하는 때에는 일정 부분 부동산경매에 관한 기본적 권리분석이 선행되어야 함을 알 수 있게 하는 귀중한 사례이다.

이러한 몇가지 사례를 통해서 우리가 부동산경매 입찰에 참여할 경우에는 전문가에게 조언을 구해야 함은 물론 가능한 두 사람 이상이 경매법원 현장에서 입찰 시 이상이 있는지 여부를 최종적으로 점검해보는 것이 실수를 줄일 수 있는 현명한 방법임을 알 수 있다 하겠다​.

1. 최근 국내 부동산 시장동향

 부동산경매시장은 큰 틀에서 보면 일반부동산 거래시장의 일부에 포함되어 있다. 다만, 일반부동산 거래시장과 다른 점은 일반부동산의 매매계약 거래와 비교해 볼 때, 경매시장에서는 국가기관인 법원이 채권자의 채권을 만족시키기 위하여 민사집행법이라는 법적절차에 따라 당해 부동산의 매수 · 매도를 주선하는 것이 다르다고 할 수 있다. 

따라서 부동산경매투자는 일반부동산투자와 크게 다를 바가 없다고 해도 과언이 아니다.

그러한 관점에 근거하여 이 글에서는 현재의 부동산시장 동향을 간단히 살펴보고, 부동산경매에 있어서 우리나라를 대표할 수 있는 서울지역의 주거용 부동산을 중심으로 경매시장의 전망과 투자방향에 대하여 서술하고자 한다.

 2021년 부동산시장은 전국적으로 주택가격이 급상승한 해로 공급부족과 수요증가로 인한 수급불균형, 시장 불안심리 확산에 따라 20~30대(MZ세대)가 유입된 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격상승을 견인하는 모습을 보였다. 이와 더불어 정부의 규제실패로 매매와 전세가격이 각각 10% 이상 상승하였다.

그러나 ‘21년 하반기 이후 부동산 시장은 세금 · 대출 등 각종 규제와 두차례의 금리 인상 영향, 가격급등에 따른 피로감과 고점 인식이 확산되며 매수심리가 위축되고 거래량이 크게 감소한 상황이다. 이러한 가운데 급매 등을 중심으로 하락거래가 이뤄짐에 따라 가격 상승세가 둔화되고 지방의 일부 지역은 가격하락으로 전환 되며 침체기를 겪고 있다.

한편, 서울 외곽 중저가 아파트를 중심으로 매수세가 위축되는 것과 대조적으로 강남 고가 아파트의 가격은 우상향 기조를 이어가며 지속적으로 상승세를 보이고 있어서 양극화의 조짐이 심화되는 추세이다. 고가 아파트는 이미 대출 가능선을 넘는 가격으로 대출규제의 영향이 적은데다 똘똘한 한 채 선호 심리가 작용하기 때문인 것으로 파악된다.

전세가격은 아파트 매매가와 연동되는 만큼 매매시장에 불어닥친 양극화는 전세시장에서도 똑같이 영향을 받고 있는 것으로 분석된다. 

종합적으로 살펴보면 거시경제변수로서 코로나위기를 대응하는 과정에서 저금리와 과잉유동성이 발생하여 주거용부동산으로 대표되는 아파트의 가격이 상승추세를 보였으나 점차적으로 정상화 되는 양상을 보이고 있다. 또한 전세가격의 경우 매매가격의 상승과 더불어 높은 상승률을 보였으나, 하반기 이후 상승폭 둔화의 속도가 빨라지고 전세시장은 안정화국면으로 진입되고 있는 상황인 것으로 파악된다. <표1-1> 참조. 

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 이러한 가운데 아파트가격의 고점 인식과 대출 규제, 금리 인상 등으로 하반기 거래량이 줄어든 반면 빌라와 주거용 오피스텔 등의 주거용 상품에서는 거래량이 확산되는 경향을 보이고, 수익형 부동산으로 인식되는 아파텔, 생활형 숙박시설, 꼬마빌딩 등의 거래가 인기를 끄는 현상이 나타나기도 했다. 

2. 2022년 부동산시장 전망

서울지역을 비롯한 수도권의 주거용 아파트는 ‘22년 1월에는 정부의 가계대출 규제와 추가 금리인상 [기준금리 인상 현황 : 0.75%(‘21.10.12) - 1.00%(’21.11.25) -1.25%(’22.01.14)], 시중은행 대출금리 상승, 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 지속되며 매주 연속 가격 상승폭이 축소되고 있다. 

매매시장은 최근 2~3년간 집값이 너무 많이 올랐고 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인 총부채 원리금 상환 비율(DSR)이 올해부터 2~3단계가 순차적으로 적용되는 등, 대출 규제 하에서는 유동성 효과도 매우 제한적일 수 있는 상황으로 ’21년에 비해 상승폭이 적거나 하락세로 나타날 가능성이 높은 국면이라 할 수 있다. 다만, 고가아파트의 경우 가격의 양극화 장세에 편승하여 상승세로 나타날 가능성도 예상된다. 

아울러 금리 측면을 살펴보면 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 올해 3월부터 공격적인 기준금리인상이 예고된 가운데, 우리나라도 한국은행이 선제적으로 지난 해 말에 이어서 올해 초 추가 인상을 단행했고 향후에도 추가적인 금리인상이 예상되고 있다. 따라서 저금리 기조를 바탕으로 레버리지 효과를 이용한 주택매수 수요는 한 풀 꺾일 것으로 전망된다.

주택의 공급에 있어서는 ‘22년 전국 · 수도권 APT 입주물량이 ‘21년 대비 증가하는 등 총량적으로 인허가 · 분양을 포함한 주요 공급지표가 호전될 전망이며, ’23년 이후에는 3기 신도시의 입주 본격화 등으로, 전국 56만호, 수도권 31만호, 서울 10만호의 주택이 매년 공급될 예정이며 향후 10년간 역대 최대수준의 공급이 예상된다.  [출처] `22년 정부 업무보고 - 부동산 시장 안정 – 따라서 공급지표의 호전을 바탕으로 시장불안 요소가 일정 부분 해소됨으로써 주택구매에 대한 투자심리가 약화될 것으로 전망된다. 

주택의 가격은 심리적인 측면에서의 영향도 무시할 수 없다. 주택가격이 떨어질 것이라는 분위기가 지속적으로 이어진다면 실수요자라 할지라도 주택의 구매를 미루게 되고 투기수요인 가수요는 더 이상 발생하지 않을 것이다. 따라서 고가아파트나 특수주택을 제외한 일반주택이나 아파트의 경우 최소한의 공급만 안정적으로 주어진다면 상대적으로 수요는 충분하게 되는 것이다. 주택은 일반재화와는 달라서 가격이 올라가면 공급이 줄어들고 가격이 하락하면 공급이 투매수준으로까지 늘어나게 된다. 이때를 대비해서 정부는 주택가격의 경착륙에 대비한 정책에 대해서도 사전에 준비해야 할 필요가 있다.  

또한 부동산시장에 영향을 미치는 외부적 변수로서 차기 대통령선거에 대한 기대감이 매매시장에 중요하게 작용할 수 있다. 거대 양당의 대선후보가 공급의 확대와 세제 등의 완화를 공약으로 내세움으로써 선거 후 부동산시장의 변화를 주시하면서 대선 전까지 거래가 이루어지지 않고 관망세로 돌아설 가능성이 높을 것으로 예상된다.

대선 이후의 부동산시장은 새 정부가 출범하면서 주택공급의 확대와 불필요한 규제나 제도를 개선하는 등 현재 정부에서 추진하고 있는 정책들에 대한 조정이 예상되는 가운데 다양한 시장 친화적 정책에 따른 부동산시장의 안정을 구축하기 위한 변화가 예상된다.

전세시장은 매매시장과 마찬가지로 상승폭이 상당히 둔화되거나 하락할 것으로 예상된다.

지난해 말 매매와 전세가격의 상승폭이 둔화되는 속도가 빨라지면서 안정화 추세가 지속되고 있는 가운데 최근 서울 아파트 매매 시장에 이어 전세 시장에서도 실거래 가격이 이전의 거래에 비해 하락한 단지들이 늘어나면서 전세시장의 약세를 전망하기도 한다.

일부 전문가들은 전세시장의 약세는 전세 계약 갱신 시점에서 전세가격이 2년 전보다 낮게 거래되는 역전세, 집값이 전세 계약 시점의 전세가격보다 낮아져 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태인 깡통전세, 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭투자자들이 전세보증금을 돌려주지 못하는 안타까운 상황이 연출되는 것을 염려하기도 한다. 

그러나 전세시장의 경우 또다른 불안요인도 도사리고 있다.

무엇보다 올 8월 이후에는 주택임대차 보호법에 따라 임차인이 종전에 행사한 계약갱신청구권의 만료가 도래하게 되는 것이다. 이때 임대인들이 신규계약 시 주변 시세에 맞춰서 전세금을 상향 조정하거나 보유세의 부담을 세입자에게 전가할 가능성도 배제할 수 없으므로 인상된 보증금만큼 월세로 전환하는 거래가 다수 발생할 것으로 예상되기도 한다.

참고로 최근 10년간 전국 아파트 매매 · 전세가 변동률은 <표 1-2>와 같다.

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1. 2021년 법원경매시장 현황

부동산경매시장은 일반부동산 거래시장의 선행지표로서의 역할을 한다.

또한 경매시장의 각종 지표들은 앞으로의 부동산경기를 가늠하는 중요한 자료임에 틀림없다.

부동산경매에 있어서 가장 기본이 되는 3대 지표는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰건 수), 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격), 입찰경쟁률(1개 물건에 응찰한 입찰자 숫자)이라 할 수 있다. 이 지표를 통하여 경매시장의 활황과 침체의 상황을 파악할 수 있다 하겠다.

2020년 대비 2021년의 지표현황을 살펴보면 전국의 경매물건 낙찰률(매각건율)은 60.20%▻64.80%, 낙찰가율(매각가율)은 78.91%▻83.86%, 입찰경쟁률(경쟁률)은 4.16명▻4.16명으로 낙찰률이나 낙찰가율에서 모두 다 증가한 것으로 나타난다.

특히, 서울지역 아파트의 경우 전국의 경매물건 대비 낙찰률49.11%▻43.90%, 낙찰가율103.30%▻112.11%, 입찰경쟁률6.62명▻6.22명으로 낙찰률이나 입찰경쟁률이 전체 부동산 경매물건보다 다소 낮으나 가격경쟁에서 높은 가격에 낙찰되는 것을 볼 수 있다.

이 지표들을 통해서 ‘20년 보다 ’21년의 경매시장이 활발함을 나타내고 있으며, 서울지역의 아파트에 한정해서 판단할 경우 일반경매 물건보다 선호도가 매우 높다는 것을 알 수 있다.

[출처] 굿옥션 -2020년 및 2021년 연간매각 통계자료-

‘21년 한 해의 서울지역 및 전국 아파트 월별 경매현황을 살펴보면 다음과 같다.

우선 전국 경매현황에서 ‘21년 12월 경매 통계자료에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1,811건으로 이 중 583건이 낙찰됐다. 지난해 2월부터 11월까지 월 평균 40%대를 유지하던 아파트 매각건율(낙찰률)은 전월인 11월 대비 8.41%p 하락하면서 연중 최저치인 32.19%를 기록했다. 매각가율(낙찰가율)도 전월에 비해 5.67%p 낮은 93.82%를 기록했고, 평균 응찰자 수도 5.27명에서 4.81명으로 연중 가장 낮은 경쟁률 수치를 보였다. <표2-1> 참조.

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한편, 서울지역 아파트의 경우 전월 대비 낙찰률28.57%▻21.43%, 낙찰가율124.41%▻99.89%, 입찰경쟁률2.67명▻3.00명으로 낙찰률이나 낙찰가율이 하락하는 모습을 보였고, 입찰경쟁률은 약간 상회하는 수치이나 연중 최저치의 수준을 나타내고 있는 것을 알 수 있다.

그리고 전국 아파트 경매물건 대비 낙찰률32.19%▻21.43%, 낙찰가율93.82%▻99.89%, 입찰경쟁률4.81명▻3.00명으로 낙찰률이나 입찰경쟁률은 낮은 반면 낙찰가율은 전국 대비 높은 가격으로 낙찰이 이루어지는 것으로 나타났다. <표2-2> 참조.

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위의 경매 3대지표로 살펴본 바와 같이 ’21년 경매시장 동향은 ‘20년 대비 경매시장이 더욱 활성화됨에 따라 경매낙찰가가 높은 가격으로 매각되었음을 알 수 있다. 또한 서울지역의 아파트의 경우 전국 아파트의 경매 물건보다 선호도가 매우 높게 나타나고 있다.

한편, ’21년 한 해 동안의 월별 경매현황을 살펴보면 12월의 경매에서 서울지역이나 전국의 아파트 경매지표가 연중 최저치를 기록하고 있는 바, 이는 부동산시장의 거래절벽 상황이 지속되는 가운데 금리인상과 대출규제의 영향이 경매시장에도 크게 작용하고 있는 것으로 판단된다. 

2. 2022년 법원경매시장 전망

2022년의 경매시장은 법원경매물건의 공급측면에서 살펴보면, 금융기관들의 가계대출규제 강화 및 가계대출 연체율 상승 등으로 인하여 담보로 설정된 부동산이 경매시장에 많이 나올 것으로 전망된다. 즉, 기준금리 인상과 대출규제 등의 부담이 갭투자자 등에게 금융부담으로 작용하여 경매물건의 증가가 가속화될 것으로 판단된다.

또한 정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되고 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 더욱 강화되면서 지난 해 연말부터 이어져온 낙찰가율 하락세가 계속 유지될 것으로 보인다. 이러한 상황이 지속될 경우 상반기 중 전국의 아파트나 중대형 빌라의 경매물건 낙찰가율

이 크게 하락할 가능성이 매우 높을 것으로 예상된다.

따라서 공급물량이 풍부한 법원경매는 재테크의 수단으로서 주목받는 투자처로 이용될 확률이 높을 것으로 전망된다. 

부동산시장은 다양한 변수들이 상호 작용하기 때문에 한 두가지의 변수만으로 시장을 이해하기는 어렵지만 주택시장에 대한 정부의 대출규제 및 금리인상 등은 경매시장에 미치는 영향이 매우 큰 것은 사실이다.

이러한 영향으로 인하여 규제의 영향이 비교적 작은 상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 임대 수익형 부동산에 대한 수요자의 관심이 커져서 수익형 부동산경매의 입찰경쟁률과 낙찰가율의 지속적 상승추세를 나타낼 것으로 전망된다. 

다만, 코로나19사태가 장기간 지속됨에 따른 경기침체와 금리인상에 따른 투자의 부담 그리고 주거용 부동산에 비해 환금성이 떨어지는 단점을 감안하여 투자에 주의를 기울여야 한다. 

Ⅲ 투자방향

부동산경매시장은 큰 틀에서 보면 일반부동산 거래시장의 일부에 포함되어 있다.  

따라서 일반적인 주택매매시장과 더불어 경매시장도 하나의 거래시장으로 활성화되어있고, 주택매매시장과 상호 연관성을 가지고 있는 것으로 판단된다.

그러한 관점에서 투자요령과 투자방향을 살펴보기로 한다.

우선 투자요령에서는 

첫째, 기대수익률을 정확히 산정하는 것이다.

입찰자들이 흔히 범하는 오류는 법원의 최초매각가격으로 부동산의 가치를 판단하여 그보다 얼마나 싸게 낙찰받았는지 여부를 따지는데 그것은 의미 없는 일이다. 정확한 시세조사를 통하여 여러 차례 유찰되기를 기다리는 것보다 유찰횟수에 관계없이 기대수익에 맞는 가격을 제시하는 것이 바람직하다. 

둘째, 투자목적인지 또는 실수요목적인지를 명확히 하는 것이다.

투자목적인 입찰자들은 서울지역의 경우, 가격변동성이 큰 지역보다 환경, 조망 등에서 우수한 저가부동산에 투자하는 것이 가격리스크를 줄이면서 일정수익을 얻을 수 있는 효과적인 방법이라 하겠다.

실수요자의 입장이라면 거시경제동향 등을 면밀히 검토하면서 교통, 학군 등에서 입지여건이 양호한 지역의 부동산에 투자하는 것이 유리하다 하겠다.

다음으로 투자방향에서는

첫째, 부동산시장의 트랜드를 파악하는 것이 중요하다 하겠다.

부동산은 그 특성상 수시로 변화하는 것이 특징이다. 주거용부동산에서 상업용부동산으로 또는 토지시장 등으로 시대상황에 따라서 바뀌어 가는 것이다. 주택의 경우 주택소비자들의 선호도가 중대형에서 중소형주택으로 바뀌어 가는 추세에서는 그에 걸맞게 투자하고, 주택시장이 리스크가 확대되면 상업용 부동산 등으로 갈아타는 것도 현명한 투자방법이라 할 수 있다.

둘째, 레버리지효과보다 현금비중을 높게 가져가는 것이 현재의 상황에 맞는 투자방법이다.

부동산거래 침체의 골이 깊어질 것으로 예상되는 현시점에서는 대출을 이용한 부동산투자는 자칫 장기보유에 따른 금융비용의 부담이 실패한 투자로 끝날 수 있음을 염두에 두어야 한다. 만약 저금리의 이용해서 저가에 부동산을 매입했다 하더라도 그것을 현금화하지 못하면 계속적으로 금융비용이 발생함으로 인한 부담을 떠안아야 하기 때문이다.

셋째, 부동산정책의 변화를 항상 주시하여야 한다.

우리나라의 부동산정책은 일관성을 결여하고 있다. 투자자들이 객관적 또는 합리적으로 예측할 수 있는 원론적 모형이란 없는 듯 싶다. 시장논리에 맞지 않는 정책을 자꾸 양산하다보니 자가당착에 빠진 것이 아닌가 한다. 그러나 투자자의 입장에서는 어떤 정책이든 입법취지를 잘 살펴서 정책을 나에게 맞게 내 것으로 만드는 지혜가 필요한 것이다.  

마지막으로 투자자 자신이 부동산경매시장에 대한 전문성을 확보하고 부동산종류별로 다양한 포트폴리오 전략을 수립해서 안정적인 수익창출 방안을 만들어 나갈 필요가 있다 

매경부동산사업단 경매 자문분과장 

1.  최근 국내 부동산 시장 매매동향 – 주거용 부동산을 중심으로

 2021년 부동산시장은 전국적으로 주택가격이 급상승한 해로 공급부족과 수요증가로 인한 수급불균형, 시장 불안심리 확산에 따라 20~30대(MZ세대)가 유입된 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격상승을 견인하는 모습을 보였다. 이와 더불어 정부의 규제실패로 매매와 전세가격이 각각 10% 이상 상승하였다.

그러나 ‘21년 하반기 이후 부동산 시장은 세금 · 대출 등 각종 규제와 두 차례의 금리 인상 영향, 가격급등에 따른 피로감과 고점 인식이 확산되며 매수심리가 위축되고 거래량이 크게 감소한 상황이다. 이러한 가운데 급매 등을 중심으로 하락거래가 이뤄짐에 따라 가격 상승세가 둔화되고 지방의 일부 지역은 가격하락으로 전환 되어 부동산거래 침체기를 맞고 있다.

종합적으로 살펴보면 거시경제변수로서 코로나위기를 대응하는 과정에서 저금리와 과잉유동성이 발생하여 주거용부동산으로 대표되는 아파트의 가격이 상승추세를 보였으나 점차적으로 정상화 되는 양상을 보이고 있다. 또한 전세가격의 경우 매매가격의 상승과 더불어 높은 상승률을 보였으나, 하반기 이후 상승폭 둔화의 속도가 빨라지고 전세시장은 안정화 국면으로 전환되고 있는 상황인 것으로 정리할 수 있다

2. 2022년 부동산시장 하반기 전망

서울지역을 비롯한 수도권의 주거용 아파트는 ‘22년 1월부터 정부의 가계대출 규제와 한국은행의 기준금리 인상, 시중은행 대출금리 상승, 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 지속되며 계속 가격 하락폭이 확대되고 있다. 

매매시장은 최근 2~3년간 집값이 너무 많이 올랐고 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인 총부채 원리금상환 비율(DSR)이 7월1일부터 3단계가 시행되어 총대출액이 1억원 초과 시 DSR의 적용을 받게 되는 등, 대출 규제 하에서는 유동성 효과도 매우 제한적일 수 있는 상황으로 ’21년에 비해 상승폭이 미미하거나 하락세가 지속적으로  나타날 가능성이 매우 높은 국면이라 할 수 있다. (아래의 평균단위매매가격 표 참조)

한편, 정부의 정책측면에서 보면 집값의 하향안정화 기조를 이어갈 것으로 파악되고 있다. 최근 국토교통부 장관은 소득과 대비했을 때 집값은 너무 높은 수준으로 서울의 PIR(소득대비 집값 비율)이 18배(중산층이 18년 동안 소득을 저축해야 중위가격 아파트를 구입 가능)에 이르러서 금융위기 직후보다 지나치게 높은 수준임을 밝힌 바 있고, 기재부장관도 현재의 집값목표에 대해서 “조금씩 하향시키며 안정화추세로 가야한다”라고 했다.   

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매경부동산사업단 경매자문 분과장

1. ‘21년 법원경매시장 현황 

부동산경매시장은 일반부동산 거래시장의 선행지표로서의 역할을 한다.

또한 경매시장의 각종 지표들은 앞으로의 부동산경기를 가늠하는 중요한 자료임에 틀림없다. 

부동산경매에 있어서 가장 기본이 되는 3대 지표는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰건 수), 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격), 입찰경쟁률(1개 물건에 응찰한 입찰자 숫자)이라 할 수 있다. 이 지표를 통하여 경매시장의 활황과 침체의 상황을 파악할 수 있다 하겠다.

위의 3대지표를 통하여 ‘21년 한 해의 전국 아파트 월별 경매현황을 살펴보면 다음과 같다. 

우선 전국 경매현황에서 ‘21년 12월 경매 통계자료에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1,811건으로 이 중 583건이 낙찰됐다. 지난해 2월부터 11월까지 월 평균 40%대를 유지하던 아파트 매각건율(낙찰률)은 전월인 11월 대비 8.41%p 하락하면서 연중 최저치인 32.19%를 기록했다. 매각가율(낙찰가율)도 전월에 비해 5.67%p 낮은 93.82%를 기록했고, 평균 응찰자 수도 5.27명에서 4.81명으로 연중 가장 낮은 경쟁률 수치를 보였다. 

2. ‘22년 하반기 법원경매시장 전망 

‘22년 하반기의 경매시장은 법원경매물건의 공급측면에서 살펴보면, 금융기관들의 가계대출규제 강화 및 가계대출 연체율 상승 등으로 인하여 담보로 설정된 부동산이 경매시장에 많이 나올 것으로 전망된다. 즉, 기준금리 인상과 대출규제 등의 부담이 갭투자자 등에게 금융부담으로 작용하여 경매물건의 증가가 가속화될 것으로 판단된다.

따라서 공급물량이 풍부한 법원경매는 재테크의 수단으로서 주목받는 투자처로 이용될 확률이 높을 것으로 전망된다. 

또한 수요측면에서 최근 법원경매의 특징을 살펴보면 경매시장도 수요자인 응찰자가 관망세로 돌아선 느낌을 지울 수 없다. 법원경매 전문업체인 굿옥션의 월간매각 통계자료를 살펴보면  ’22년 8월 현재 아파트의 경우 낙찰가율은 전월 87.7% 대비 4.5%포인트 하락한 83.2%를 나타내고, 입찰경쟁률도 5.7명 대비 0.6명 낮은 5.1명을 기록하고 있으며, 낙찰률도 33.14% 대비 33.01%로 낮아진 것을 알 수 있다. 

다만, 자금부담이 적은 저가의 주거용부동산은 감정가 대비 높은 가격에 낙찰이 이루어 지는 현상이 나타나고 있다.

부동산시장은 다양한 변수들이 상호 작용하기 때문에 한 두가지의 변수만으로 시장을 이해하기는 어렵지만 주택시장에 대한 정부의 대출규제 및 금리인상 등은 경매시장에 미치는 영향이 매우 큰 것은 사실이다.

따라서 법원경매의 감정가격이 최소한 6개월 이전의 가격임을 감안한다면 최근 시점으로 가격의 조정이 이루어진 올 하반기 이후에는 부동산경매가 매우 활성화될 것으로 예상된다.

Ⅲ 법원경매 투자

1. 법원경매의 특성

부동산경매시장은 큰 틀에서 보면 일반부동산 거래시장의 일부에 포함되어 있다.  

일반적인 경매시장은 기본적으로 수요공급의 법칙이 작동되는 하나의 거래시장으로 활성화되어있고, 주택매매시장과 상호 연관성을 가지고 있는 것으로 판단된다. 

다만, 일반부동산 거래시장과 다른 점은 일반부동산의 매매계약 거래와 비교해 볼 때, 경매시장에서는 국가기관인 법원이 채권자인 경매신청자의 채권을 만족시키기 위하여 민사집행법이라는 법적절차에 따라 당해 부동산의 매수 · 매도를 주선하는 것이 다르다고 할 수 있다. 

법원경매는 일반부동산 거래와 달리 수요자가 가격을 결정하고, 시세보다 싸게 매입할 수 있기도 하며, 토지거래허가가 면제되는 등의 장점을 지니는 반면에 시세파악이나 물건에 대한 권리분석, 세입자들을 내보내야 하는 명도 등은 낙찰자 본인이 전부 책임을 져야하는 단점도 지니고 있다.

법원경매에서 사소한 실수로 인하여 커다란 금액의 금전을 손해보는 경우도 많이 발생한다.

따라서 일정부분 부동산경매에 대하여 사전에 민사집행에 관한 지식과 권리분석, 경매요령 등을 습득하여야 예기치 못한 손실을 미연에 방지할 수 있다.  

과거의 민사소송법에서 발생하는 여러 가지 불합리한 절차 등을 개선하고 신속한 권리구제 방안을 마련하기 위하여 제정된 민사집행법의 시행으로 부동산경매에 참여하는 경매인구가 비약적으로 늘어나게 되었다. 일부 특정인들만의 경쟁시장이었던 부동산경매가 대중화되기 시작하면서 이들의 수요에 부응하여 부동산경매를 강의하는 시설이나 기관도 많이 개설되기에 이르렀다.

매경의 MPA아카데미에서 주관하는 경공매투자전문가과정에서는 국내 최고의 강사진이 구성되어 있으며, 앞으로 다가올 경매시장에서 선제적으로 투자할 투자자들을 대상으로 10월달에 실전까지 바로 갈 수 있는 경공매투자과정을 진행한다. 

2. 법원경매투자 시 주의사항

부동산경매에서는 무엇보다 투자자 자신이 부동산경매시장에 대한 전문성을 확보하고 부동산종류별로 다양한 포트폴리오 전략을 수립함으로써 안정적인 수익을 창출할 수 있다.

이를 위하여 몇가지 주의해야 할 사항을 항상 염두에 두어야 한다.

첫째, 법원의 최초감정가격에 의존하기보다 정확한 시세조사를 바탕으로 투자목적인지 또는 실수요목적인지를 명확히 하여 입찰가격을 산정하는 것이다.

다음으로 우리나라의 부동산정책은 일관성이 결여되어 있는 관계로 부동산정책의 변화를 예의 주시하면서 어떤 정책이든 입법취지를 잘 살펴서 정책을 나에게 맞게 내 것으로 만드는 지혜가 필요하다.

마지막으로 부동산시장의 트랜드를 파악하는 것이 중요한데 예컨대 주택시장이 리스크가 확대되면 상업용 부동산 등으로 방향을 전환하여 투자하는 것도 현명한 투자방법이라 할 수 있다.

아울러서 레버리지효과보다 현금비중을 높게 가져가는 것이 현재의 상황에 맞는 투자방법이다. 부동산거래 침체의 골이 깊어질 것으로 예상되는 현시점에서는 대출을 이용한 부동산투자는 자칫 장기보유에 따른 금융비용의 부담이 실패한 투자로 끝날 수 있음을 염두에 두어야 한다. 만약 저금리의 이용해서 저가에 부동산을 매입했다 하더라도 그것을 현금화하지 못하면 계속적으로 금융비용이 발생함으로 인한 부담을 떠안아야 하기 때문이다.