매경부동산사업단 경매 자문분과장 

1.  최근 국내 부동산 시장 매매동향 – 주거용 부동산을 중심으로

 2021년 부동산시장은 전국적으로 주택가격이 급상승한 해로 공급부족과 수요증가로 인한 수급불균형, 시장 불안심리 확산에 따라 20~30대(MZ세대)가 유입된 추격매수, 전세시장 불안 등이 가격상승을 견인하는 모습을 보였다. 이와 더불어 정부의 규제실패로 매매와 전세가격이 각각 10% 이상 상승하였다.

그러나 ‘21년 하반기 이후 부동산 시장은 세금 · 대출 등 각종 규제와 두 차례의 금리 인상 영향, 가격급등에 따른 피로감과 고점 인식이 확산되며 매수심리가 위축되고 거래량이 크게 감소한 상황이다. 이러한 가운데 급매 등을 중심으로 하락거래가 이뤄짐에 따라 가격 상승세가 둔화되고 지방의 일부 지역은 가격하락으로 전환 되어 부동산거래 침체기를 맞고 있다.

종합적으로 살펴보면 거시경제변수로서 코로나위기를 대응하는 과정에서 저금리와 과잉유동성이 발생하여 주거용부동산으로 대표되는 아파트의 가격이 상승추세를 보였으나 점차적으로 정상화 되는 양상을 보이고 있다. 또한 전세가격의 경우 매매가격의 상승과 더불어 높은 상승률을 보였으나, 하반기 이후 상승폭 둔화의 속도가 빨라지고 전세시장은 안정화 국면으로 전환되고 있는 상황인 것으로 정리할 수 있다

2. 2022년 부동산시장 하반기 전망

서울지역을 비롯한 수도권의 주거용 아파트는 ‘22년 1월부터 정부의 가계대출 규제와 한국은행의 기준금리 인상, 시중은행 대출금리 상승, 전세가격 하락 등 다양한 하방압력이 지속되며 계속 가격 하락폭이 확대되고 있다. 

매매시장은 최근 2~3년간 집값이 너무 많이 올랐고 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인 총부채 원리금상환 비율(DSR)이 7월1일부터 3단계가 시행되어 총대출액이 1억원 초과 시 DSR의 적용을 받게 되는 등, 대출 규제 하에서는 유동성 효과도 매우 제한적일 수 있는 상황으로 ’21년에 비해 상승폭이 미미하거나 하락세가 지속적으로  나타날 가능성이 매우 높은 국면이라 할 수 있다. (아래의 평균단위매매가격 표 참조)

한편, 정부의 정책측면에서 보면 집값의 하향안정화 기조를 이어갈 것으로 파악되고 있다. 최근 국토교통부 장관은 소득과 대비했을 때 집값은 너무 높은 수준으로 서울의 PIR(소득대비 집값 비율)이 18배(중산층이 18년 동안 소득을 저축해야 중위가격 아파트를 구입 가능)에 이르러서 금융위기 직후보다 지나치게 높은 수준임을 밝힌 바 있고, 기재부장관도 현재의 집값목표에 대해서 “조금씩 하향시키며 안정화추세로 가야한다”라고 했다.   

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