매경부동산사업단 경매자문 분과장

1. ‘21년 법원경매시장 현황 

부동산경매시장은 일반부동산 거래시장의 선행지표로서의 역할을 한다.

또한 경매시장의 각종 지표들은 앞으로의 부동산경기를 가늠하는 중요한 자료임에 틀림없다. 

부동산경매에 있어서 가장 기본이 되는 3대 지표는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰건 수), 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격), 입찰경쟁률(1개 물건에 응찰한 입찰자 숫자)이라 할 수 있다. 이 지표를 통하여 경매시장의 활황과 침체의 상황을 파악할 수 있다 하겠다.

위의 3대지표를 통하여 ‘21년 한 해의 전국 아파트 월별 경매현황을 살펴보면 다음과 같다. 

우선 전국 경매현황에서 ‘21년 12월 경매 통계자료에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 1,811건으로 이 중 583건이 낙찰됐다. 지난해 2월부터 11월까지 월 평균 40%대를 유지하던 아파트 매각건율(낙찰률)은 전월인 11월 대비 8.41%p 하락하면서 연중 최저치인 32.19%를 기록했다. 매각가율(낙찰가율)도 전월에 비해 5.67%p 낮은 93.82%를 기록했고, 평균 응찰자 수도 5.27명에서 4.81명으로 연중 가장 낮은 경쟁률 수치를 보였다. 

2. ‘22년 하반기 법원경매시장 전망 

‘22년 하반기의 경매시장은 법원경매물건의 공급측면에서 살펴보면, 금융기관들의 가계대출규제 강화 및 가계대출 연체율 상승 등으로 인하여 담보로 설정된 부동산이 경매시장에 많이 나올 것으로 전망된다. 즉, 기준금리 인상과 대출규제 등의 부담이 갭투자자 등에게 금융부담으로 작용하여 경매물건의 증가가 가속화될 것으로 판단된다.

따라서 공급물량이 풍부한 법원경매는 재테크의 수단으로서 주목받는 투자처로 이용될 확률이 높을 것으로 전망된다. 

또한 수요측면에서 최근 법원경매의 특징을 살펴보면 경매시장도 수요자인 응찰자가 관망세로 돌아선 느낌을 지울 수 없다. 법원경매 전문업체인 굿옥션의 월간매각 통계자료를 살펴보면  ’22년 8월 현재 아파트의 경우 낙찰가율은 전월 87.7% 대비 4.5%포인트 하락한 83.2%를 나타내고, 입찰경쟁률도 5.7명 대비 0.6명 낮은 5.1명을 기록하고 있으며, 낙찰률도 33.14% 대비 33.01%로 낮아진 것을 알 수 있다. 

다만, 자금부담이 적은 저가의 주거용부동산은 감정가 대비 높은 가격에 낙찰이 이루어 지는 현상이 나타나고 있다.

부동산시장은 다양한 변수들이 상호 작용하기 때문에 한 두가지의 변수만으로 시장을 이해하기는 어렵지만 주택시장에 대한 정부의 대출규제 및 금리인상 등은 경매시장에 미치는 영향이 매우 큰 것은 사실이다.

따라서 법원경매의 감정가격이 최소한 6개월 이전의 가격임을 감안한다면 최근 시점으로 가격의 조정이 이루어진 올 하반기 이후에는 부동산경매가 매우 활성화될 것으로 예상된다.

Ⅲ 법원경매 투자

1. 법원경매의 특성

부동산경매시장은 큰 틀에서 보면 일반부동산 거래시장의 일부에 포함되어 있다.  

일반적인 경매시장은 기본적으로 수요공급의 법칙이 작동되는 하나의 거래시장으로 활성화되어있고, 주택매매시장과 상호 연관성을 가지고 있는 것으로 판단된다. 

다만, 일반부동산 거래시장과 다른 점은 일반부동산의 매매계약 거래와 비교해 볼 때, 경매시장에서는 국가기관인 법원이 채권자인 경매신청자의 채권을 만족시키기 위하여 민사집행법이라는 법적절차에 따라 당해 부동산의 매수 · 매도를 주선하는 것이 다르다고 할 수 있다. 

법원경매는 일반부동산 거래와 달리 수요자가 가격을 결정하고, 시세보다 싸게 매입할 수 있기도 하며, 토지거래허가가 면제되는 등의 장점을 지니는 반면에 시세파악이나 물건에 대한 권리분석, 세입자들을 내보내야 하는 명도 등은 낙찰자 본인이 전부 책임을 져야하는 단점도 지니고 있다.

법원경매에서 사소한 실수로 인하여 커다란 금액의 금전을 손해보는 경우도 많이 발생한다.

따라서 일정부분 부동산경매에 대하여 사전에 민사집행에 관한 지식과 권리분석, 경매요령 등을 습득하여야 예기치 못한 손실을 미연에 방지할 수 있다.  

과거의 민사소송법에서 발생하는 여러 가지 불합리한 절차 등을 개선하고 신속한 권리구제 방안을 마련하기 위하여 제정된 민사집행법의 시행으로 부동산경매에 참여하는 경매인구가 비약적으로 늘어나게 되었다. 일부 특정인들만의 경쟁시장이었던 부동산경매가 대중화되기 시작하면서 이들의 수요에 부응하여 부동산경매를 강의하는 시설이나 기관도 많이 개설되기에 이르렀다.

매경의 MPA아카데미에서 주관하는 경공매투자전문가과정에서는 국내 최고의 강사진이 구성되어 있으며, 앞으로 다가올 경매시장에서 선제적으로 투자할 투자자들을 대상으로 10월달에 실전까지 바로 갈 수 있는 경공매투자과정을 진행한다. 

2. 법원경매투자 시 주의사항

부동산경매에서는 무엇보다 투자자 자신이 부동산경매시장에 대한 전문성을 확보하고 부동산종류별로 다양한 포트폴리오 전략을 수립함으로써 안정적인 수익을 창출할 수 있다.

이를 위하여 몇가지 주의해야 할 사항을 항상 염두에 두어야 한다.

첫째, 법원의 최초감정가격에 의존하기보다 정확한 시세조사를 바탕으로 투자목적인지 또는 실수요목적인지를 명확히 하여 입찰가격을 산정하는 것이다.

다음으로 우리나라의 부동산정책은 일관성이 결여되어 있는 관계로 부동산정책의 변화를 예의 주시하면서 어떤 정책이든 입법취지를 잘 살펴서 정책을 나에게 맞게 내 것으로 만드는 지혜가 필요하다.

마지막으로 부동산시장의 트랜드를 파악하는 것이 중요한데 예컨대 주택시장이 리스크가 확대되면 상업용 부동산 등으로 방향을 전환하여 투자하는 것도 현명한 투자방법이라 할 수 있다.

아울러서 레버리지효과보다 현금비중을 높게 가져가는 것이 현재의 상황에 맞는 투자방법이다. 부동산거래 침체의 골이 깊어질 것으로 예상되는 현시점에서는 대출을 이용한 부동산투자는 자칫 장기보유에 따른 금융비용의 부담이 실패한 투자로 끝날 수 있음을 염두에 두어야 한다. 만약 저금리의 이용해서 저가에 부동산을 매입했다 하더라도 그것을 현금화하지 못하면 계속적으로 금융비용이 발생함으로 인한 부담을 떠안아야 하기 때문이다.