매경부동산사업단 법률 자문분과장

 상가주인 A씨는 세입자 B씨에게 매달 100만원의 임대료를 받기로 하고 상가를 임대하였다. 그 후 B씨는 개인사정을 이유로 첫 째 달은 50만원, 두 번째, 세 번째 달은 월세를 전혀 지불하지 못하였다. 결국 A씨는 B씨에게 임대료가 세 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 소송을 제기했다. 과연 A씨는 계약을 해지 할 수 있을까?

 과거에는 상가건물보호법상 해당되는 상가가 아닌 경우에는 민법에 의해 2달치 연체의 경우 바로 계약해지를 할 수 있었지만 2015. 5.13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 이제는 모든 상가가 3달치 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있게 되었다(동법 10조의8) 법문에는 ‘3기의 차임액에 달하는 때’라고 되어 있으나 통상 매달 임대료를 지급하므로 ‘3달치 월세’라고 표현했다.

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 반면 3달치 월세를 연체한 경우에는 세입자는 계약갱신요구권도 상실한다. 따라서 이 사건에서 세입자의 밀린 임대료는 총 250만원으로 3달치 임대료 300만원에 도달하지 않았기 때문에 상가주인은 강제로 계약을 해지할 수 없다. 

 월세가 3달치 밀린다는 것은 반드시 3달 연속해서 연체를 해야 한다는 것은 아니고 총액 개념이다. 결국 연체된 금액은 전과처럼 계속 계약기간 내내 따라다니므로 세입자는 월세가 연체하지 않도록 주의를 기울여야 한다. 즉, 주택이나 상가 모두 임대차에 있어서의 월세는 연체 횟수 아닌 연체된 총 금액이 기준이라는 점을 꼭 기억해야 한다. 

 따라서 A씨는 위 상태에서는 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 없다. 하지만 만약 B씨가 그 뒤 250만원의 월세를 변제하지 않은 상태에서 또다시 50만원 이상의 월세를 연체하면 그 즉시 3달치 임료 상당이 연체된 것이므로 A씨는 바로 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 있다.

 한편 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였기 때문에 설사 월세 3달치를 밀렸다고 해도 그 뒤 바로 (임대인이 계약해지 전에) 월세를 지급하여 3달치 중 일부라도 낼 경우에는 임대인은 계약해지를 할 수 없다. 결국 임대인은 3달치 월세가 밀린 상태에서만 계약해지가 가능한 것이다. 

 그러나 이 경우 임대인은 그 후 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절할 수 있다. 왜냐하면 3달치를 밀린 사실 자체는 없어지지 않기 때문이다

(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 참조).