최근 계속되는 금리 인상과 더불어 코로나 확산 기세가 꺾이는 상황에서 임대인의 임대료 인상 요구가 잦아지고 있다. 이런 시기에 계약 종료일이 다가온다면 아마 대부분의 임차인은 임대인의 연락이 없기를 바랄 것이다. 임대인에게 연락이 온다면 대부분 임대료 인상을 요구할 것이 분명하기 때문이다. 또한, 임차인이 먼저 임대인에게 연락을 한다면 계약 종료 후 퇴거나 임대료 감액에 대한 요구이기 때문에 임대인도 임차인의 연락을 그다지 반가워하지 않는다. 이러한 이유 등으로 인해 계약 종료 즈음이 되면, 실제 임대인과 임차인이 서로 아무런 연락을 취하지 않아 많은 상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신되고 있다.

 상가임대차에서 이렇게 묵시의 갱신이 되면 모든 임차인에게 유리하게 적용되는 것은 아니다. 오히려 환산보증금을 초과하는 임차인이 묵시의 갱신이 된다면 임차인에게는 절대적으로 불리한 점이 많게 된다.

 묵시의 갱신이라 함은 합의로 계약을 갱신하였으나 계약서를 쓰지 않은 경우는 해당하지 않고, 계약의 양 당사자가 계약이 종료될 무렵 아무런 말없이 지나가 계약이 계속 진행되는 상태이다. 이러한 묵시의 갱신은 민법의 규정과 주택임대차보호법의 규정, 그리고 상가건물임대차보호법에서 각각 규정하고 있는데 이 조건이 각각 달라 다음의 표와 같이 정리할 수 있다.

또한, 상가임대차법에서는 법 적용을 받는 임대차 계약을 일정범위로 정해두고 있다. 그 기준이 되는 금액을 환산보증금이라 하는데, 이는 “보증금 + (월차임 X 100)”으로 계산한다. 이렇게 계산된 환산보증금이 2022년 12월 현재 서울특별시의 경우  9억 원, 과밀억제권역 및 부산광역시의 경우 6억 9천만 원을 넘게 되면, 일부 사항에 대해 상가임대차법의 적용을 받지 못하고 민법의 임대차 규정을 적용받게 된다.  

 대표적인 예로 묵시의 갱신이 이에 해당한다. 상가임대차에서 환산보증금을 초과한 경우 민법의 적용을 받게 되는데, 이때 묵시의 갱신이 되면 일반 상가임대차법 적용과 대표적으로 어떤 점이 다르게 적용되는지 살펴보자.

 첫째, 묵시의 갱신이 되면 임대인의 해지권이 생긴다. 즉, 환산보증금을 초과한 상가임대차에서는 묵시의 갱신이 되면 언제든지 임대인이 해지 통고를 할 수 있는 것이다. 이는, 서울시의 상가임대차 분쟁조정위원회에서도 간혹 보게 되는 사례다.

 둘째, 환산보증금을 초과한 상가임대차에서 묵시의 갱신이 되면 임차인은 계약갱신요구권을 주장할 수 없다. 환산보증금을 초과한 상가 임차인에게도 계약갱신요구권은 보장되는데, 이는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안에만 주장할 수 있는 권리다. 그런데, 환산보증금을 초과한 상가 임대차는 묵시의 갱신이 되면 존속기간의 정함이 없는 규정이 적용되어 계약이 종료되는 시점을 특정할 수 없게 된다. 따라서 종료시점을 특정할 수 없어 종료 6개월 전에서 종료 1개월 전까지의 기간도 특정할 수 없게 되어 갱신요구를 할 수 없게 되는 것이다.

 최근의 대법원 사건 판례를 통해서 그 구체적인 사례를 살펴보자. 

 환산보증금 25억 원에 해당하는 상가임대차에서 2018년 3월 묵시의 갱신이 되었는데, 임대인 측은 2019년 4월 임차인에게 해지 통고를 하였다. 따라서 임차인이 통고를 받고 6개월이 지난 2019년 10월 계약이 해지 되었다고 볼 수 있다. 다만, 해지의 효력이 발생하기 전인 2019년 9월 임차인이 계약갱신 요구를 하였는데 법원에서는 “이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다”고 판시하였다(대법원 2021.12.30. 선고, 2021다233730 판결).

 따라서, 상가임대차에서 환산보증금을 초과한 임차인의 경우, 해당 영업장에서 계속 영업하고자 한다면 묵시의 갱신이 되지 않도록 임차인이 반드시 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 만약, 이미 묵시의 갱신 중 이라면 합의로 갱신하여 존속기간을 정하는 것 필요하다.

[서영천 매경부동산사업단 칼럼니스트, 부동산학 박사, 서울시 상가임대차 분쟁조정위원, 고려사이버대 외래교수]​