서울 요지의 빌딩시장 현황과 매수시기- 주택시장과 달리 빌딩시장은 지금부터 준비하여야 한다. 

최근 급격한 금리인상 쇼크를 딛고 빌딩시장에서 특히 핵심지의 빌딩투자자들이 움직이고 있다. 지난 몇 년 동안 계속된 상승장에서는 지역 구분없이 투자가 이루어졌으나 지금은 핵심지의 빌딩 매물들을 선별적으로 미리 체크하고 검토하는 움직임이 있다. 아직 금리가 안정되지 않았기 때문에 계약으로의 실행은 조심스러우나 23년 상반기까지는 좋은 물건들을 체크하고 월세가 대출이자를 커버할 정도의 매매가 내에서 매수를 검토해야 할 시기로 본다.

요즘 부동산시장은 건설도 투자도 모두 멈추어서 아무것도 안 하고 숨만 쉬는 시기이다. Pf 대출이 안 되니 신규 건설하지 않고 투자 역시 주택부터 상업용빌딩까지 모두 가격이 빠질 것을 예견하여 손 묶고 앉아 있는 상황이다. 현황이 이러하다고 남들 하는 것처럼 앵무새처럼 빠질거니 긴축하고 기다리라고 하고 싶지 않다. 이제는 원론으로 돌아가서 남들 안 움직일 때 미리 투자를 준비하여야 할 시기이다. 미 연준 금리인상이 자이언트 스텝에서 빅스텝으로 바뀌고 있고 우리나라도 후행으로 인상을 하고는 있지만 미국과 금리가 역전되어 있는 상황에서도 국내 경기침체 우려 때문에 미국의 인상속도를 충분히 따라가지 못하고 있다. 

FOMC는 인상폭을 0.75에서 0.5로 속도조절하고 있으며, 한국은행 기준금리는 22년 6월 이후 역전되어  그 갭이 점점 커지고 있다. FOMC와 한국은행 기준금리 역전이 의미하는 바는 미국 금리인상을 따라가기 어려울 만큼 우리나라 경기가 어렵다는 얘기이다. 역마진이 나면 외화유출이 심각해 질 수 있는 상황인데 감내하면서까지 한국은행은 금리를 묶어 놓고 있는데 이것이 의미하는 바가 과연 무엇이라고 생각하는가? 인플레이션을 잡는 것을 목표로 하지만 경기가 침체되는 것 또한 원하지 않기 때문이다.  <표1>과 같이 결국 속도를 조절하는 것으로 행보를 바꾸었고 최근의 금리인상 속도를 보면 미국은 인상 폭이 자이언트스텝에서 빅스텝으로 바뀌었으며 한국은행은 조심스럽게 역마진을 감수하면서까지 속도조절에 나섰음을 볼 수 있다. 금리 움직임을 주시하고 있던 빌딩투자자들은 시장에 나와 있는 매물들을 검토하면서 매수를 준비하는 적기라고 보고 핵심지 위주로 움직이기 시작하였다. 어려운 경기여건을 볼 때 바로 상승하지는 않겠지만 핵심지 부동산은 경기에 덜 민감하기 때문에 빌딩 투자자들은 남들보다 먼저 물건을 살펴 보면서 매수 시기를 조절하고 있다. 

코로나 위기에 엄청난 돈이 시중에 풀린 여파로 인플레이션 발생하였고 그 인플레이션 잡겠다고 금리를 대폭 올리고 있는 상황에서 금리를 왜 올리는 지 원론적인 질문으로 돌아가야 한다. 

그런데 과연 금리를 올려서 인플레이션이 충분히 잡혔나? 경기침체의 우려로 인플레이션이 완전히 잡히기 전에 금리인상의 속도가 조절되고 있지 않나?  통화회수를 위한 금리인상이라는 수술을 감내해야 하는데  그 고통스러움을 더 이상 인내하지 못하고 인플레이션 수치를 어느 정도 적정 선에서 타협하지 않을까? 이런 질문을 모두 다 하고 있으며, 결과적으로 금리인상으로는 시중에 풀린 자금이 온전하게 회수되지 않을 거라고 판단하고 있다.  코로나위기에 풀린 통화량이 온전히 회수되지 않으면 시중에 남아 있는 통화량만큼 자산가치는 상승할 수 밖에 없다. 돈의 가치가 그만큼 하락한다는 의미이고 부동산가격 역시 완전히 과거로 회귀하기 힘들기 때문에 부동산의 저점은 코로나 이전 즉, 금리하락기 이전의 가격이 저점이 아니라 통화량회수를 위하여 금리인상을 멈추는 시기에 저점을 찍을 것으로 보고 있다. 이미 인상속도를 조절하고 있는 최근의 상황들을 살펴 볼 때 저점이 다가오고 있다고 판단한 빌딩투자자들이 요지의 건물들을 서칭하고 있는 이유가 여기에 있다.