최근 언론 등에서 전세사기를 비롯한 깡통전세에 관한 기사들을 자주 접하게 된다.

일반적으로 주택의 경우 깡통전세란 부동산임대차계약(전세계약) 시점에는 집값이 전세보증금보다 다소 가격이 높거나 비슷했지만, 임대차계약을 하고 통상적으로 2년에 한 번씩 돌아오는 전세계약 갱신 시점에는 주택매매가격이 전세가격보다 낮아져서, 집주인이 집을 매각한다 하여도 전세보증금을 갚기 힘든 상황으로 내몰리는 주택의 전세를 의미한다. 

깡통주택은 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가격과 비슷하거나 더 많은 경우를 말하는 것으로 집주인은 집을 매각하더라도 남을 것이 없는 주택을 깡통이라는 용어를 붙여 깡통주택이라 한다.

이러한 경우 집주인도 어떻게 해 볼 방법이 없이 해당 주택이 경매로 넘어가는 사례가 발생할 가능성이 매우 높다. 더욱이 정부의 각종 규제 완화정책에도 불구하고 부동산경기의 침체가 지속되고 있는 올 해에 세입자는 회수하지 못한 전세보증금을 돌려받기 위하여 본인이 전세 살던 집에 대하여 강제경매를 신청하는 부동산경매 건수가 매우 증가할 것으로 전망된다. 

일반인들은 부동산경매에서는 거래 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하는 것이 당연하다고 생각하고 있다. 그것은 수요공급의 측면에서 수요자 위주의 거래시장이 경매시장이라는 인식이 바탕에 깔려있기 때문이다. 경매에 입찰하고자 하는 매수자는 법원경매에 나온 물건이 시세보다 싸다고 생각되었을 때 경매에 참가하여 낙찰받으면 될 뿐이고, 매도자인 채무자는 가격을 흥정할 아무 권한이 없기 때문이다.

한편 깡통주택이 경매에 나왔을 경우 여러 가지의 이유로 유찰을 거듭하여 응찰할 수 있는 최저매각가격이 저감됨에 따라 상당히 낮은 가격으로 낙찰이 되는 사례를 보도하는 기사가 투자자들의 호기심을 자극하기도 한다.

그러나 가격이 터무니없이 싼 물건에는 그만한 이유가 있다는 사실을 간과해서는 안 된다.

입찰하고자 하는 경매부동산의 권리에 관한 파악이 잘 못 되었을 경우에 경매투자는 곧바로 투자실패의 요인으로 작용하는 것이 대부분이다. 물건가격이 싸다고 우선 사놓고 보자는 식의 투자는 매우 위험한 것이다.

다음의 사례를 통해서 부동산의 권리관계가 어떤 식으로 해석되는지 살펴보면 현재 깡통주택과 관련한 부동산경매투자의 위험요인에 대한 이해에 다소 도움이 될 것으로 판단된다.

법원 감정평가액 10억원인 부동산에 대한 경매에서 본 사건은 위와 같이 전개되었다. A임차인은 2020년 10월 25일 전입신고하고 B근저당권 설정된 이후에 확정일자를 받았으며, 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 2022년 11월 30일 임차권등기에 이어 2023년 01월 12일 강제경매신청을 하였다. 이 사건에서 3차 매각기일에 최저매각가격이 6억4천만원으로 저감된 물건을 6억 5천만원 정도에 낙찰받는다면 낙찰자는 감정가격 10억원짜리 주택을 65%가격에 매입하고, 선순위 임차인은 날짜 순서에 의하여 맨 먼저 보증금 6억원 전액을 배당받을 수 있기에 큰 문제가 없어 보이는데,,,,,

법원경매에서는 일반매매거래와는 달리 부동산상의 각종 권리들을 소멸시킬 수 있는소멸기준이란 기준권리를 정하고 있는데 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 그것이다. 위에 열거한 권리 중 시간 상으로 가장 앞서 있는 권리를 기준으로 나중에 발생한 권리들을 소멸시키는 법적인 장치인 것이다.

위의 사례에서 살펴보면 근저당권이 소멸기준권리가 되어 근저당권보다 앞서 있는 임차인의 대항력이라는 권리는 소멸되지 아니하고, 다른 채권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리인 확정일자를 받은 채권은 소멸기준권리보다 후순위 권리가 된다.

따라서 최우선 배당되는 경매비용을 감안하지 아니하더라도, 배당금의 지급에 있어서는 B근저당권 4억원을 먼저 배당하고 선순위 임차인A는 나머지 2억5천만원을 배당받게 된다. 보증금 6억원 중 변제받지 못한 3억5천만원을 경매낙찰자가 대항력을 갖춘 임차인A에게 물어주게 되는 상황이 되어 실제 총 소요금액은 10억원이 되는 것이다.

이것은 어디까지나 조세채권인 세무서압류를 감안하지 아니한 경우를 가정한 것이고,

문제는 다른 곳에서 추가로 발생할 수 있다. 배당요구 종기일 이전에 경료된 조세체납에 따른 압류등기가 문제의 발단이 될 수 있다. 경매에 응찰하고자 하는 입찰인은 선순위 임차인이 있는 물건이라면 조세체납에 따른 압류등기가 있는지, 근로복지공단의 근로자 임금채권 압류가 있는지 여부를 반드시 확인하여야 한다. 만약 있다면 이들의 채권액이 얼마인지를 확실히 파악해야 한다. 이들 채권액을 파악할 수 없다면, 입찰하지 않는 것이 현명한 판단이라 할 수 있다. 왜냐면 낙찰자가 물어주어야 할 금액(인수금액)이 더욱 많아질 수 있기 때문이다.

본 사건에서 세무서의 압류가 당해세이거나 조세의 법정기일이 임차인의 확정일자 보다 빠르다면 배당순위에서 임차인의 배당은 조세보다 후순위로 우선변제 받게 된다. 그렇다면 경매비용을 차감한 순수 배당금액이 더욱 줄어들게 되어 임차인의 보증금액보다 부족하게 된 그 부족금 전부를 낙찰자가 인수하여야 하는 것이다.

김종덕

부동산학박사

매경부동산연구소 소장

(전)건국대학교 부동산대학원 겸임교수

(전)한국부동산학박사회 회장

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