멘토 이영욱
드림에셋부동산중개 대표. 네이버카페 <멘토 이영욱의 생생경매> 운영
부동산 투자에 있어서 가장 대중적인 상품은 누가 뭐라고 해도 ‘아파트’ 임을 부인할 수 없을 것이다. 지난 5년 동안만 하더라도 기존 다주택자들은 물론 무주택자들과 2030 세대들까지도 아파트 시장에 진입했고 실로 엄청난 차익을 거두었던게 사실이다. 그러나 대출규제, 금리인상, 거시적인 경제상황 등으로 부동산 심리가 위축되었고, 부동산 거래가 급감하면서 급매 위주로 거래되며 국지적으로 조정장 내지 보합장을 경험하게 된 것이다. 즉 ‘언제 사서 언제 팔았느냐‘에 따라서 아파트 투자의 차익은 달라진다.
이처럼 아파트는 ‘차익형 부동산‘으로서 ‘싸게 사서 비싸게 판다’는 투자원칙에서 출발하는 상품인 반면, 상가는 ‘수익형 부동산’으로서 아파트처럼 매도할 때 차익이 생기는 것이 아니라 매달 월세라는 ‘제2의 월급’을 받는 상품이라는 점이 가장 큰 차이점이다.
앞서 언급했던 대출규제, 금리인상, 거시적인 경제상황 등으로 경매신청건수가 증가했고, 상가를 포함한 상업용 부동산의 경매진행건수가 늘었다. 다시 말해서 수익형 부동산인 상가를 더 싸게 매수할 수 있는 기회가 더 넓어진 상황이라는 것이다. 적은 자금으로 더 높은 수익률을 올릴 수 있는 상가경매에도 관심을 가질 필요가 여기에 있다.
지난 2016년 7월 사드 사태에 따른 유커(중국 관광객) 방문 급감에 이어서 2019년 12월 발생한 ‘코로나-19‘ 는 상가시장을 위축시켰다. 잠시 스쳐지나갈 줄 알았던 코로나바이러스는 집합금지 해제 및 마스크 착용 해제로 다소 숨통이 트이긴 했으나 여전히 시민들은 마스크 착용에서 자유롭지 못하다.
한국부동산원에서 발표한 ‘22년 4분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 전국 중대형상가 공실률은 22년 1분기 대비 13.2% 유지 중이나 소규모상가 공실률은 6.4%에서 6.9%로 0.5%p 증가하였다. 고금리·고물가로 영업환경이 악화돼 폐업·이전이 다소 증가한 것으로 보인다. 반면, 서울 공실률은 중대형상가 9.1%, 소규모상가 6.2%로 전국 평균 이하인 것으로 나타났다. 한편 전국 연간 상가 투자수익률의 경우, 중대형상가 5.54%, 소규모상가 5%를 보여 채권이나 금융상품 등의 투자 수익률과의 격차가 감소된 것을 알 수 있다. 고금리·고물가에 따른 임대수익 감소로 투자수익률이 전년 대비 하락한 상황이다. 상업용부동산의 거래량 증가에도 상가시장 회복은 아직 이르다고 볼 수 있다.
하지만 상가경매의 경우에는 시장가격보다 저가에 매수하기에 ‘자기자본대비 연간 월세의 비율’인 임대수익률을 올릴 수 있다. 예를 들어 어떤 상가의 시장가격이 5억원이라고 하자. 이때 상가시장에서 형성된 보증금이 4천만원, 월세가 200만원이라면 상가 수익률은 5.2%가 된다. 하지만 상가경매에서 30% 할인된 금액으로 동일 상가를 낙찰 받는다면 매수가격은 3억 5천만원이 되고 상가 수익률은 7.7%로 상승하게 된다. 어쩌면 이자 많이 주는 은행예금과 비교해 볼 때 큰 차이를 못 느낄 수도 있다. 하지만 상가투자는 대게 약 70% 정도의 대출을 활용하여 상가 수익률을 더 끌어올린다. 이자를 지급하더라도 자기자본을 적게 하여 상가 수익률을 올리는 ‘대출 레버리지 효과’가 있기 때문이다. 물론 상권과 입지를 잘 선택해야 대출이자의 부담에서 벗어나 지속적인 월세수익의 안정감도 누리고 궁극적으로 공생관계인 임차인도 흥하고, 임대인도 흥하게 된다. 또한 아파트와 같이 추후 상가 매도시에 시세차익도 발생시킬 수 있다.
그렇다면 상가경매로 접근시 어떤 상가에 주목해야할까? 먼저 투자하기 좋은 상가의 입지는 임차인이 먼저 선택하는 입지여야 한다는 점을 간과해서는 안된다. 상가투자자의 수익은 임차인이 지급하는 월세이지만 임차인에게 있어서 월세는 비용이다. 임차인은 그 입지에서 매출이 잘 나와야 임대료, 인건비, 재료비, 마케팅비, 운영비 등의 비용을 지급하고 남은 금액을 영업이익으로 가져가야하는데, 매출이 기대만큼 나오지 않는다면 그 만큼의 임대료를 절대 지불하지 않는다. 이 역시 임대차시장에서의 수요와 공급의 균형점인 것이다.
따라서 상가경매에서 물건선정을 할 때에는 장사가 잘 될 만한 입지 및 환경인지 현장 확인이 필수적이다. 또한 신도시나 택지개발지구 등의 상가는 아직 배후세대의 입주가 완료되지 않은 상태이기 때문에 상권과 입지의 예측이 어렵고, 영업이 활성화되기까지 꽤 오랜 시간이 걸리기에 매매가와 임대가가 현실적이지 못하다는 점도 주의해야 할 것이다. 상가투자는 아파트투자보다 어렵고 토지투자보다도 난해할 수 있다. 특히 초보투자자의 경우에는 상가 임대수익에 대한 막연한 희망보다는 거주지 인근 상권이나 관심지역의 상권을 운동삼아 재미삼아 직접 두발로 걸어보면서 배후수요, 유동인구, 업종분포, 공실여부 등을 확인해보고, 인근 공인중개사를 통해 상가시장의 동향도 체크해볼 것을 권유한다. 물론 상가경매로 상가투자시에는 경매에 대한 기본적인 공부는 해두어야 안전하게 경매투자에 도전할 수 있을 것이다. (네이버 카페 <멘토 이영욱의 생생경매> 참고)
상가투자에 있어서도 수요와 공급이 가장 중요하다. 인근 아파트 및 주택 세대에 비해서 공급된 상가가 넘쳐난다면 상당수의 상가들은 한동안 공실의 공포에서 벗어나지 못할 것이다. 따라서 상가 임장시에는 인근 배후세대 및 유동인구를 파악해보고, 접근성과 가시성 측면에서 그 입지를 소비자의 관점에서 다시 확인해보자. 지하철 등 대중교통, 기타 집객시설을 이용하는 소비자들의 보행동선을 따라 직접 걸어보고 방문해보면 동일건물이라도 층, 방향, 시설, 출입문의 위치 등에 따라 상가의 가치가 다름을 저절로 알 수 있게 된다.
상가는 수익형 부동산의 랜드마크다. 임차인이 지불하는 월세가 임대인의 수익이다. 임차인이 줄서는 고객을 보고 웃을 입지인 지, 임대인이 두 다리 뻗고 잠 잘 입지인지 늘 정답은 현장에 있다. 숫자로만 보면 상가경매는 심플하다. 현장에서 경매나온 그 상가의 현실적인 보증금과 월세만 추정할 수 있다면, 그리고 입찰법정에서 과한 욕심만 버린다면 낙찰되고 매매시장에서 얻는 수익률보다 훨씬 높은 수익률을 거둘 수도 있다. 경매시장은 아파트도 기회, 토지도 기회, 상가도 기회다. 오늘 저녁은 관심지역의 상권을 이용해보자.
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