지금 역전세난*으로 대한민국 부동산 시장이 몸살을 앓고 있다. 전세제도에 대한 근본적인 변화를 주자는 의견도 있고, 심지어 전세제도 폐지론까지 주장하는 현상도 나타나고 있다.

말도 많고 탈도 많은 전세제도는 언제 어떤 형태로 우리나라에 자리 잡게 되었을까? 상당히 궁금한 측면이 있다,

우리나라 전세세도 기원은 정확히 알 수는 없다. 박신영(2000년)의 ‘주택전세제도의 기원과 전세시장 전망’ 연구보고서를 보면 1876년 고종 13년 병자수호조약(강화도조약)이 체결됨에 따라 3개의 항구를 개항하고 일본인의 거류지를 조성하였다. 이후 농촌인구의 이동으로 당시의 수도인 한성(경성)에 인구가 집중하면서 주택의 수요도 급증하게 되어 임차관계에서 전세제도의 발달을 초래하였다고 기술하고 있다. 전세제도 기원에 대하여 의견이 분분하나 대체적으로 보았을 때 일제강점기 시대부터 전세제도가 발달하지 않았나 추측해 본다. 주택임차시장에서 전세라는 용어에 대하여 영문으로 표기한다면 ‘Chonsei’ 한글 발음 그대로 표현하고 있다. 전세제도는 지구상 어느 나라도 없는 대한민국 고유의 풍습인 것이다. 즉, 전세는 제도가 아닌 국민 스스로 자연스럽게 만들어낸 경제적 풍습이라는 것이다.

전세(Chonsei)는 강제로 폐지한다고 해서 또는 변경한다고 하여 사라지는 그런 제도가 아니라는 것이다. 오랜 역사를 가지고 있고, 국민 스스로가 그 풍습을 유지 발전하면서 점진적으로 국민 생활에 자연스럽게 스며든 부동산 시장 환경에서 탄생한 것이다. 한마디로 서민경제에서 계층 간 빈부격차를 뛰어넘을 수 있었던 사다리 역할을 해왔던 것이다. 저자 또한 전세로 인하여 흙수저에서 은수저로 인생을 역전시킨 실 경험자로 전세풍습이 없었다면 가난의 굴레에서 벗어나지 못했을 것이다.

전세에 대한 장점을 우선 살펴보면, 전세가 없는 나라는 월세라는 고정적 지출이 발생하는데 수입의 1/2 이상 지출하고 여기서 공과금과 생활비를 빼면 저축할 돈이 없다고 한다. 이러한 사례로 저자의 자녀가 해외 유학 후 현지 기업에 취업하여 봉급을 받으면서 혼자 생활하게 되었을 때 입사 후 3년이 지난 시점에서 자녀에게 저축한 금액을 물어본 적이 있다. 한국 돈으로 2백만 원 정도 모았다고 해서 저자가 따져 물은 적이 있다. 저축을 할 수 없는 이유를 설명하는데, 봉급에서 세금(선진국일수록 세금은 수익의 50% 이상)을 제외 후 실 수령금액에서 월세를 50% 이상 지출, 나머지 50%는 생활비로 지출하니 보너스가 없는 달은 마이너스 생활 후 보너스가 나오는 달에 마이너스를 충당함으로 3년 동안 2백만 원 저축한 것도 당사자 입장에서는 상당히 많은 돈을 모았다고 하소연하여 다시 물어보았다. 그러면 월세를 많이 지불해서 저축을 못하는 것 같으니 지금 살고있는 집을 줄여서 이사를 가든지, 아니면 대출을 받아서 매입하라고 권유하길 조언해 보았다. 자녀 왈! 외국인에게 대출이 쉽게 나오는 구조가 되어있지 않고 집을 보유한다고 하면, 보유세 및 집수리 비용 그리고 자연재해에 대한 주택 파손에 따른 손실을 감안했을 때 큰 이득이 발생하지 않는다고 한다. 다시 말하면 부동산을 매입했을 때 부동산 가격이 매입한 금액보다 상승한다는 것을 보장할 수 없다는 것이다. 특히 선진국 일수록 정부가 부동산 시장에 인위적(정부가 시장에 간섭하지 않음)으로 관여하지 않으므로 가격이 요동치는 경우가 거의 없는 실정에서 금리와 양적완화 및 축소 향방에 따라 가격이 조정될 수 있으므로 섣불리 투자를 했을 때 그 피해(미국 서브프라임 사태 등)가 상당하다는 것이다. 여기에 덧 붙여서 월급 받아서 저축을 통해 주택을 구입할 수 없는 것은 한국보다 외국에서 구입은 더욱 힘들다고 한다.

그 예로 한 달 월급 400만원 – 세금 200만원 – 월세 100만원(원룸) - 생활비 90만원, 매월 저축 가능한 현금 10만원, 1년이면 120만원, 10년 1천2백만원, 100년 1억2천만원 저축으로 주택을 마련할 수 없다는 결론에 도달하였다. 만약 귀화를 통해 그 나라 국민이 되어 그동안 납부한 세금의 혜택을 받는다고 해도 과연 부자로 살 수 있을까? 라는 의문을 품게 되면서 외국 기업을 퇴사하고 한국으로 돌아온 사례가 있다.

한국으로 돌아온 자녀가 가장 행복한 것은 월세를 매월 내지 않아도 된다는 해방감과 열심히 저축한다면 나도 주택을 살 수 있다는 희망을 가졌다는 것이다. 물론 장기간 12년 ~ 15년 이라는 긴 세월이 걸리기도 하지만 해외 국가에서는 이러한 꿈조차 꿀 수 없었다는 것이다. 특히 선진국 일수록 더욱 심하다는 것이다.

전세 풍습에 대한 장점을 매우 돋보이게 하는 기사가 있는데, 미국 영화배우 스타 안젤리나 졸리가 아들 집을 구하면서 전세풍습을 알고 지구상에서 이런 국가가 있다는 사실에 너무 놀랐다는 반응을 보였다는 것이다. 임차한 주택에 살면서 사용료를 내지 않고 자신이 맡겨둔 금액을 보관 후 추후 보관한 금액이 원금 손실 없이 돌려준다는 것이 너무도 행복하다는 것이다. 이런 풍습이 있는 한국이야말로 지구상에서 유일한 지상 낙원이 아닌가라고 반문하는 기사를 본 적이 있다. 졸리 생각은 이러했을 것이다. 주택은 분명 감가상각이 발생할 것이고, 집이 오래되면 수리와 보유에 대한 세금을 지불하여야 하는데 이러한 비용을 월세 형태로 충당함이 합리적이라고 판단했을 것이다. 그만큼 전세풍습은 주택을 임차한 세입자에게 유리하다는 이야기가 아니겠는가. 물론 단점도 있다 바로 역전세난 이다.

그러면 왜 역전세난이 발생하는지 한번 알아보자!

1. 부동산 가격이 급격히 상승하면서 전세 가격 동반 상승

- 저금리 기조와 통화팽창(양적완화)으로 부동산 투자 광풍에 의한 가격 폭등 발생

- 인구 변화(1인 가구 폭증)에 의한 주택 공급 부족

- 경기 침체와 코로나 팬데믹 상황에서 거주공간 질적 변화(고품질)

2. 전세자금 대출에 의한 전세가격 상승

- 전세계약서 및 소득증빙서류 제출만으로 저금리 전세자금 대출(계약서 근거 초기 전세금 90% 대출에서 80% 낮춤)

- 전세금 상승기류 원인제공, 매매가격 폭등 원인으로 작용

- 신축 주택 깡통 전세 원인 제공

3. 임대차 기간 2년에서 4년 변경에 따른 전세가격 상승

- 과거 정부에서 주택임대차보호법 임대차 기간 2년에서 문재인 정부 시절 법 개정을 통해 임대차 기간을 4년으로 연장, 최초 1년인 임대차 기간이 2년으로 늘어남에 따른 전세금 폭등한 사례가 있음에도 불구 4년 연장에 따른 전세금 폭등 재연

4. 상기와 같은 현상에서 저금리에서 고금리로 정책 선회

- 금리 인상은 시장이 적응할 수 있는 시간적 여유를 갖고 서서히 인상 을 유도하고 인상에 대하여 시장이 반응할 수 있도록 작은 시그널을 주어야 하나 급작스럽게 급격한 고금리 정책 선회로 시장이 대응할 수 있는 타이밍을 놓침(예, 일본은 미국 금리 인상에도 제로금리 유지)

5. 금리 인상에 의한 부동산 하락 현상

6. 경제침체로 수요 급감

7. 전세자금 대출 규제 및 회수(이자 부담)

8. 시장 환경변화에 따른 부동산 정책 부재

9. 전세 공급과잉, 전세금 하락

10. 역전세난 심화 및 주택 경매 건수 급증, 장기 경기 침체

11. 주택 공급 부족

12. 경기 침체에 따른 저금리 정책 변화 및 양적완화

13. 청약광풍 시작과 아파트 분양가 최고가 갱신(HUG 기준 분양가 계속 상승할 수밖에 없음)

상기 1번 다시 회귀 후 반복! 필자가 생각하는 부동산 역전세난 사이클로 생각된다.

*역전세난 : 집을 빌렸던 가격보다 사는 가격이 더 싸졌다는 의미로 부동산 경기가 과하게 하락했거나, 비정상적으로 높은 가격으로 전셋집을 얻는 경우 일어날 수 있는 현상이다. 즉 전세를 갱신할 때 기존 전세금보다 전세금이 하락했다면 역전세라고 한다. 심지어 매매가격 보다 기존 전세금이 높은 상태라면 깡통전세라고도 한다. 전세금이 떨어지면 집을 빌렸던 임차인이 더 싼 전세집으로 이동함으로 전세 공급이 늘어나고 연이어 전세가가 하락함으로 집주인은 하락한 전세가 갭을 돌려주거나, 새로운 임차인을 구해야 하는데, 세입자를 구할 수 없거나 대출 규제로 전세금을 반환할 수 없는 상황이 발생하는 현상.