경매를 처음 접하는 사람들은 물건을 검색할 때 어떤 물건을 선택할지에 대한 판단이 쉽지는 않다. 현재 진행되고 있는 많은 경매 매각물건 중에서 양질의 물건을 선택하기는 더욱더 어렵다. 따라서 지금부터 설명하는 내용은 경매 경험이 부족한 사람들에게 실패확률이 낮은 물건을 선택하는 내용이다. 경매 입문 초기에는 수익률 보다는 경험을 중요하게 생각하는 것이 여러면에서 유리하다. ‘첫술에 배 부르지 않는다’ 라는 말처럼 처음부터 엄청난 수익을 내면서 성공적인 경매투자를 한다는 것은 매우 드문 경우에 속한다. 우연의 일치로 성공한다고 하여도 경매가 너무 쉽다는 편견으로 독이 될 수도 있다. 장기적인 안목으로 손실이 생기지 않는 범위 내에서 몇 번의 실전 경험을 쌓아가면서 경험한다면 크게 성장하는데 기초가 되고 보약이 될 것이라는 것이 나의 지론이다.

1. 가장 중요한 것은 자신이 가지고 있는 자본력이다 - 가지고 있는 자본력을 확인하여 투자 가능한 물건을 선별하고 무리한 투자는 하지 않는 것을 원칙으로 정하기 바란다. 본인의 자본력을 무시하고 무리한 대출을 통한 투자는 재매각의(대금미납) 원인이 될 수 있다. 대출은 유효적절하게 사용하는 것이 유리하다.

2. 가장 잘 아는 지역부터 공략하라 – 자신이 거주하는 지역, 고향, 직장이 있는 등 익숙하고 잘 아는 지역을 첫 물건으로 선택하는 것이 좋다. 경험이 많지 않은 사람에게는 가격이나 입지조건 등 경매물건에서 여러 요소들의 판단이 유리하며, 모르는 지역보다 상대적으로 실수를 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이다. 물건 보는 감각을 성장시키고 난 후 전국 물건으로 확대하여 보는 것이 실수를 줄이는 방법이다.

3. 본인이 선호하고 익숙해진 물건부터 투자 하라 - 평소에 관심을 가졌던 분야의 물건에 투자 하는 것이 좋다. 관심을 가지고 있다는 것은 다른 물건에 비해 그만큼 정보가 많다는 의미이다. 아파트나 상가 등 관심 분야의 물건만 계속해서 매수하는 것도 좋은 방법이다. 선택과 집중을 통해서 단일 분야의 물건에 투자하여 경험이 축적된 후 여러 종류의 물건에 관심을 가져도 늦지 않다는 것이 나의 경험이다.

4. 은행의 근저당권에 의한 임의경매 물건을 선택하라 – 은행은 안전한 물건에만 대출을 실행한다. 따라서 은행은 담보권을 설정하고 대출을 실행하기 전에 물건에 대한 사전 평가를 한다. 은행의 근저당권에 의한 임의경매 물건은 이미 검증을 한번 거쳤다고 보면 된다. 하지만 개인 근저당권에 의한 임의경매 물건은 다른 의도가 있을 수 있으므로 주의가 필요하다.(일반 매매로 처분하기 힘든 물건을 경매로 처분할 여지도 있다는 것을 주의해야 한다.)

5. 임차인이 임차보증금을 반환(배당)받을 수 있는 물건을 찾아라 - 경험이 부족한 사람에게 가장 힘들고 두려운 것이 경매 부동산을 인도받는 절차인 명도 부분이다. 하지만 배당을 받는 임차인이 거주하는 물건은 다른 물건에 비해 명도에 크게 힘을 쏟지 않아도 된다. 법원은 배당기일에 최고가 매수인의 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 찍혀있는 명도 확인서가 제출되지 않으면 임차인이 건물을 인도하지 않은 것으로 보고 임차인의 임차보증금을 지급하지 않는다. 따라서 명도 확인서를 적극 활용하면 명도가 크게 어렵지 않다.

6. 대항력 있는 임차인이 배당요구 하지 않은 물건을 선택하라 - 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 의미는 물건의 매각대금에서 배당받지 않고, 잔여 임대차 기간동안 거주한 뒤 매수인에게 임차보증금을 돌려받고 이사 하겠다는 의미로 해석하면 된다. 따라서 입찰자 입장에서는 임차보증금을 반환(보증금 인수)해야 하므로, 반환해야 하는 임차보증금액 이상의 금액으로 저렴하게 매수해야 한다. 보통의 경우 인수 보증금이 있는 물건은 입찰을 꺼리는 경우가 대부분이다. 인수 보증금이 있다고 해서 무조건 피할 사항은 아니다. 그만큼 저렴하게 취득하므로 취,등록세를 절감 할 수 있으며, 전세보증금을 안고(임차인 확보) 사는 것 같은 효과를 가지므로 초기 투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다.

7. 목적의식을 가지고 물건을 검색하라 - 대부분의 경우 수익률 높은 물건을 원한다. 하지만 수많은 물건 중에 그런 생각만으로는 물건을 찾기가 어렵다. 따라서 물건 검색할 때도 목적의식을 가지고 검색하는 것이 좋다. 각각의 목적을 살펴보면 실제 거주, 매매 차익, 장 ·단기투자, 임대사업, 회사 운영이나 자영업, 부동산 개발 등 여러 가지가 있다. 목표를 설정해 놓고 검색한다면 물건을 찾아내는 것에 효과적이다.

8. 입지조건이 좋은 부동산을 선택하라 - 부동산에서 가장 중요한 것 중의 하나가 부동산이 위치 하고있는 입지다. 따라서 주변 환경이 좋은 부동산 즉 입지조건이 양호한 물건을 선택하는 것은 투자 실패를 줄이는 확실한 방법이다. 부동산의 가격은 수요와 공급이 결정한다. 입지조건이 양호한 부동산은 수요가 많으므로 가격이 쉽게 하락하지 않는다. 부동산 경기에 영향을 덜 받는다는 뜻이다. 따라서 입지조건이 양호한 물건은 그만큼 안정적인 경매투자를 할 수 있다는 의미이기도 하다.

9. 실력과 경험이 쌓이면 고수익이 따르는 특수물건에 접근하라 – 유치권, 법정지상권, 지분물건, 소송이 필요한 물건들은 투자수익이 높은 반면에 그만큼 위험부담도 크다, 따라서 이러한 물건들은 수익률만 생각하여 위험을 감수하지 말고, 물건을 해결할 수 있을 때 접근하는 것이 금전적 손실이 줄이는 최선의 방법이다.

진상준 교수- 매경경공매사관학교 주임교수, 부동산학 박사, 행정사.