경매절차에 대한 법은 민사집행법입니다. 민사소송법에 집행에 대한 내용이 같이 있었는데 2002년 7월 1일 민사집행법이 제정되면서 분리되었다고 보시면 됩니다. 민사집행법 중 102조는 남을 가망이 없는 경우에 대한 내용이 있는데요. 경매신청한 채권자에게 배당금이 없다면 경매가 취소된다는 내용입니다. 선순위 채권자의 기회를 보호하려는 취지입니다.

당진에 있는 아파트입니다. 감정가 대비 1회 유찰된 상태입니다.

최근 기각 결정으로 사건이 종결된 상태입니다. 등기를 보니 2명의 채권자가 있고 경매신청한 채권자는 2순위 근저당권자임을 알 수 있습니다. 마지막 최저매각가격이 796,300,000원이고 1순위 근저당권의 채권최고액이 84,000,000원이어서 이번에 임찰자가 경매예납비용과 1순위 근저당권의 배당액을 넘어선 금액으로 입찰하지 않게 되면 무잉여가 될 여지가 있는 물건입니다.

문건접수내역(이 사건의 이해관계인이 법원에 제출한 서류)을 보니 채권자가 의견서를 제출한 기록이 있습니다. 내용은 무잉여에 해당이 안 된다는 내용일 것으로 판단됩니다.

송달처리내역(법원이 이 사건 이해관계인들에게 보낸 내역)을 보니 채권자의 의견서가 제출되었음에도 9월 28일 매수통지서를 발송했음을 알 수 있습니다. 민사집행법 102조에 의거 경매를 취소하기 전에 채권자에게 선순위 채권금액을 변제 할 수 있는 금액으로 경매신청채권자에게 매수할 것인지 묻도록 되어 있으므로 매수통지서로 의견을 붇는 것입니다. 채권자가 매수하겠다는 의사표시를 안 하면 위와 같이 경매를 기각결정(=취소)이 되게 됩니다. 2순위 채권자는 빌려준 돈을 경매절차에서도 받지 못하게 되는 것이지요.

그런데 가만 보니 작년에도 경매신청이 한 번 있었습니다.

2021년 9월 7일에 기각결정이 된 적이 있었습니다. 이때 경매신청한 채권자도 2순위 채권자였습니다.

이때도 이번과 같이 매수통지서가 발송되었고 채권자 측으로부터 아무런 답변이 없으니 법원에서는 경매를 기각결정 했습니다.

2순위 채권자는 두 번이나 경매신청을 했는데 모두 남을 가망이 없는 것으로 판단되어 채권 회수를 못하게 된 것입니다.

이 아파트의 실거래가 및 온라인 매물을 보니 기간되기 전 최저경매가 보다는 높긴 하나 약간 애매하긴 합니다.

최근 당진시 송산면 낙찰사례입니다. 최근 가격하락세이긴 하지만 이번 매각기일은 한번 진행해 봐도 괜찮았을 것 같긴 하네요. 

2번에 걸쳐 경매신청을 했음에도 무잉여로 기각되었는데요. 채권자 입장에서는 직접 매수하여(=채권자매수신청) 인근 부동산에 매매로 팔고 나와야 하지 않을까 합니다.​