지난 하반기부터 급격히 인상된 기준금리와 시중금리 상승 이후 수익형부동산 시장은 투자시장에서 외면받고 있다. 

특히 수익형부동산으로 지난 몇 년간 인기가 많았던 중소형빌딩은 임차인 구성 성격상 경기불황의 여파를 받는 업종들이 많아서 

금리나 세금이 인상된 만큼 비례하여 임대료가 상승하지 못하였다. 

결과적으로 한정된 임대수입으로 상승하는 대출이자를 감당하기 어려운 환경이 이어지며 시중 여유자금이 선뜻 진입하기 어려운 상황이다.

  그런데, 이런 빌딩시장에 어려운 상황만 있는 것은 아니다. 최근 급격히 1인가구 수가 증가하고 원룸수요가 늘어남에 따라 

양질의 1인 주거공간 공급이 필요하게 되었다. 2023년 2월 14일 건축법 시행령을 개정하여  “임대형기숙사”용도를 “기숙사”의 하위 세부용도로 신설하였다.  

취지는 1인가구 증가 및 라이프스타일에 따른 대규모 공유형 주거서비스를 민간이 공급하게 하자는 것이다.

    특징 1. “임대형기숙사”의 가장 큰 Key point는 주차대수를 대폭 완화

수익형 부동산은 주차장을 몇 대나 설치해야 하느냐에 따라 수익성이 현저히 차이가 난다.  

[표 1]에서 보는 바와 같이 임대형 기숙사는 200㎡당 1대만 주차공간을 설치하면 되기 때문에 

다가구주택이나 다세대주택, 도시형생활주택, 그리고 고시원, 다중주택보다도 수익성이 가장 높다. 

[표1]

[표1]의 구분란이 밑으로 내려 갈수록 수익성이 좋아지는데 임대형기숙사는 다중주택(14㎡)보다 주차대수 의무설치 면적이 200㎡당 1대로 완화되었다.  

특징 2. 임대형기숙사는 연면적 제한과 층 수 제한이 없다. 

기존 상업용빌딩 중 고시원이나 다중주택을 더 확장하여 수익률을 높이려고 해도  이러한 제한 때문에 더 이상 고시원으로 전환을 못하였는데, 

이번 건축법 시행령 개정으로 용도변경할 경우 더 높은 수익을 만들 수 있는 길이 마련되었다.  다중주택은 연면적 660㎡(200평)이하이고 3층 제한이 있는데, 

임대형기숙사는 연면적제한도 없고, 층수 제한도 없기 때문이다.

    특징 3. 민간임대주택사업자가 사업주체로 각종 세제 혜택 가능

    민간임대주택사업이므로 10년 이상 장기임대 시  취득세 감면(60㎡이하 면제), 재산세 감면, 종합소득세 감면, 종부세 합산배제와 같은 세제 헤택이 주어진다.

그러나, 제도 시행 초기라 아직 해결되지 않은 여러 문제가 있다. 수요가 많아서 만들기는 했지만 아직 임대사업자와 관련한 민간임대주택법이 변경 전이어서 

임대형기숙사에 관심있는 투자자들의 궁금증이 완전히 해소되지 못 하고 있다.

또한, 시∙도 조례로 세부사항을 정하도록 되어 있지만 아직 조례가 확정된 지자체가 없다. 공급을 확대하기 위하여 만들었지만 시.도조례로 건축심의위원회의 

심의를 받도록 하려는 움직임이 있어서 ‘양질의 1인가구를 위한 주거공간 공급’이라는 원래 취지에 얼마나 부합하여 공급이 이루어질 수 있을지에 대한 관심이 높아지고 있다.

   임대형기숙사라는 새로운 시도는 취지가 매우 좋아서 양질의 1인 주거공간이 시장에 공급이 원활하게 된다면 새로운 주거문화가 탄생할 것으로 기대한다. 

투자자의 입장에서 임대형기숙사로 투자하여 공실없이 수익률을 높여 투자에 성공하려면 다른 임대형기숙사와 차별화 되는 공용공간인 커뮤니티시설이 필요하다. 

커뮤니티 시설이 어떤 형태로 인입될 것인지에 따라 타 임대형기숙사에 비해 경쟁력이 생기고 결과적으로 수익률이 달라질 것으로 판단한다.

   추후 임대형기숙사가 대형화하여 우수한 커뮤니티시설을 갖추어서 주변 1인 가구의 수요를 흡수할 수 있다면 가장 높은 수익률을 줄 수 있는 수익형상품으로 거듭날 것으로 판단한다.