요즘 경매시장은 어떤지 물어보는 분들이 부쩍 많아졌습니다.

이 질문을 되뇌어본다면 금리도 높고 경기 상황도 좋지 않은데

우량 물건이 쏟아져 나오고 있지 않냐는 질문입니다.

더불어 그 뒤에 숨은 질문의 의도는 매수 타이밍이 언제인지 알려달라는 이야기일 것입니다.

경매시장은 모든 부동산 경기를 앞질러 선행합니다.

응찰자들은 미래 성장가치를 낙찰가격에 버무려 시세보다 더 높은 가격으로 낙찰을 받아 가는 경우도 있고, 충분히 저감되었다고 느껴지는데도 불투명한 경기를 감안하며 유찰시키는 경우도 발생합니다. 경매시장 참여자들은 그만큼 경기에 민감합니다.

그들은 경매 물건을 일일이 찾아다니면서 시세파악, 매매사례분석, 미래경기현황까지 일일이 따져보고 입찰에 응하기 때문에 인터넷 기사 몇 줄 읽어보고 경기를 예단하는 투자자들하고는 본질적으로 다릅니다.

마치 메스로 몸을 열고 수술을 집도하는 의사와 청진기만 들고 처방전으로 문제를 해결하는 정도의 차이가 날 것이라고 봅니다.

많은 부동산 전문가들이 거시경제로 부동산을 예측하지만 엉뚱한 결과가 돌출되는 경우가 많습니다. 부동산투자는 심리학이기 때문에 그렇습니다. 투자자의 심리를 잘 읽을 수 있는 건 낙찰 통계이고, 낙찰 통계는 미래 부동산 가격의 향배를 보다 더 정확하다고 진단해 줍니다.

부동산 흐름은 경기보다는 투자심리가 더 강하게 작용한다고 생각합니다.

최근 낙찰된 사례를 보며 향후 부동산 동향을 예측해 보기로 하겠습니다.

서울시에 위치한 일반적인 아파트가 매물로 나왔습니다.

서울시 아파트 시세로 보자면 평균에 가까운 아파트입니다.

이 물건이 감정평가되었던 시점은 2022.12.22. 이었으며 1,050,000,000원으로 감정되었습니다.

첫 매각 기일까지 7개월이 소요되었고 1회 유찰되어 2023년 8월 9일 893,210,000원으로 낙찰된 사건입니다.

감정평가 시점은 부동산 가격이 내리기 시작하는 시기였기 때문에 당연히 유찰되었습니다. 국토해양부에 거래 사례를 본다면 2022년에는 급격히 가격이 내리고 있음을 알 수 있습니다.

2022년도 11월에 1,050,000,000 거래되었던 부동산가격이 한 달 만에 885,000,000원까지 저감되어 매매되었습니다.

그 이후로는 매매된 사례가 없기 때문에 최종 거래는 885,000,000원이라고 봐야 하는데 낙찰된 금액은 일반 매매 금액보다 더 높은 893,210,000원에 매수되었을까요?

국토교통부에 실거래 가격을 본다면 도저히 이해되지 않는 가격임에 틀림없습니다.

국토교통부가 허위 가격을 올리지는 않았을 것이고 이 물건을 꼭 낙찰받아야 할 사연이 있는 사람이었다면 단독으로 높은 가격을 제시했을 텐데 두 명이나 입찰에 응했고 차점자 역시 844,600,000원에 입찰을 했습니다.

입찰자들은 시세를 정확히 꽤 뚫고 응찰에 응한 것입니다.

부동산 시장은 이제 바닥을 치고 종상향으로 움직이고 있었습니다.

인근 부동산 중개업소에 나와 있는 매물들을 조사해보니

급매물이 아니고는 11억 이하의 물건을 찾기 어려웠습니다.

서울 다른 지역 33평대 아파트와 비교해 본다면 아직도 이 아파트는 키(가격) 맞추기를 할 여지가 남아있습니다.

서울 중심부로부터 시작된 반등의 물결은 점점 넓게 퍼져가고 있습니다.

성공한 투자자가 되려면 지금 시점은 넓게 퍼져나가는 반등의 파장을 어느 지점에서 선점해야 할지 발품을 팔아 찾아야 합니다.

물론 진원지로부터 멀어지면 파장은 약해진다는 진리는 꼭 머릿속에 넣어두기 바랍니다.

지금 경매 시장은 “어때요”라는 질문에

“바닥을 찍고 탄성 복원력이 시작했습니다.”

라고 답을 드립니다.

​강윤식 대표

동국대학교 부동산투자 富테크 강의