토지와 건물이 같은 사람의 소유였다가 어느 한쪽의 소유권이 변경되는 경우 법정지상권 성립여부 문제가 발생되게 됩니다. 통상 경매나 공매에서는 토지 또는 건물 중 어느 한쪽이 나오게 되는데 토지만 나오는 경우가 더 많은 것 같습니다.

홍천군에 있는 물건이 최근 낙찰되었습니다. 경매대상은 토지인데 사진을 보니 지상에 건물이 있습니다.

매각물건명세서에 지상에 건물이 있으므로 법정지상권 성립여부 불분명이라는 고지를 해 주고 있고 최저매각가격은 토지만 매각인데 지상에 건물이 있으므로 인해 제한받는 가격으로 진행되는 것으로 나와 있습니다.

매각대상은 2필지 일괄매각입니다. 말소기준권리는 가압류 한옥선이 되고 등기상 인수되는 권리는 없어 보입니다. 이 토지의 감정지가는 제곱미터당 58,000원입니다.

건물등기부등본을 먼저 보겠습니다.

건물등기부 상 소유권보존등기 되어 있는 소유자는 작목반으로 되어 있습니다. 건물 보존등기 연도는 1997년입니다

토지등기부등본도 보면

건물소유자와 다릅니다. 현재 등기부상으로는 토지소유자와 건물소유자가 다르지만, 건물은 1997년도에 보존등기가 되었고 현재 토지소유자는 1999년에 증여로 소유권을 받았으므로 토지의 이전 소유자가 누구인지도 확인을 해 봐야 합니다. 토지등기부에 1999년 이전의 소유권자가 안 나오므로 폐쇄등기부등본을 확인해 보는 게 원칙이나 토지대장으로 확인해 보겠습니다.(폐쇄등기부등본은 온라인 열람 및 발급이 되지 않으니 가까운 등기소를 방문하여 발급을 받아야 합니다)

현재의 토지소유자는 다른 개인으로부터 소유권을 증여받은 것으로 확인됩니다. 그렇다면 토지의 소유자와 건물소유자가 한 번도 같았었던 적이 없었습니다.

토지를 낙찰받은 사람은 관습법상의 법정지상권(강제경매로 취득했으니)이 성립되지 않으므로 대금납부 후 건물철거 및 지료 소송을 하게 될 것입니다.

지료청구를 하게 되면 지상에 건물이 있더라도 없는 상태 즉 나대지 상태의 가격으로 평가하여 지료를 산정하게 됩니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 경매 감정가는 지상의 건물로 인해 제한받는 가격 즉 나대지보다는 저렴하게 평가된 금액 기준으로 진행이 되었습니다. 

감정평가서를 보니 두필지 모두 제시 외 건물이 영향을 미쳤을 경우와 아닌 경우의 감정평가금액이 나와 있습니다. 제시 외 건물의 영향을 받지 않는 금액은 제곱미터당 73,000원입니다. 지료 청구 시 경매 감정가인 58,000원/㎡ 보다 높은 금액을 기준으로 지료를 받을 수 있습니다.

법정지상권이 성립하거나 성립하지 않는 경우 모두 지료청구가 가능하므로 경매 입찰 시 감정평가서를 꼼꼼하게 검토를 해 볼 필요가 있습니다.

철거 및 지료소송에서 건물주 측과 협의가 되어 토지를 높은 가격(?)에 매도할 수도 있고 철거 및 지료 판결을 받아 지료를 납부하지 아니하면 건물을 경매신청할 수도 있습니다. 이때 철거판결문을 건물경매법원에 제출해 놓는다면 건물경매에서 낙찰을 받을 수 있는 사람은 토지의 소유자가 될 것입니다. 

본 사건은 매각불허가 되었습니다. 매각불허가 사유는 채무자가 경매신청금액을 변제한 것으로 판단됩니다. 경매는 이렇게 변수가 많습니다. 최고가매수신고인 입장에서는 아쉬울 것 같습니다.

우광연 대표

매경경공매사관학교 교수

리얼티톡공인중개사사무소 대표

법무법인 대영 경매팀장

㈜디지털태인 경매 교육팀장

세종대 도시부동산대학원 부동산학 석사

생산성본부 사회능력개발원 국가NCS 경매강사

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