NO. 703
한문도 / 부동산시장 / 재개발 재건축
NO. 703
신도시 특별법 호재 만난 일산·분당 … 관건은 사업진행 속도
등록일2023-12-19
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- 한문도
- 부동산시장/ 재개발 재건축
지난 8일 말 많던 속칭 '1기 신도시특별법'이 드디어 국회 본회의를 통과했다. 3개의 관련 법안을 상임위원회에서 반영해 대안을 마련했고, 국토교통위원장을 제안자로 한 위원회 대안 법률안이 국회 본회의에 상정돼 정확하게는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 통과됐다. 시장에 호재임에는 틀림없는 사실이다.
이와 함께 재건축 초과이익 세금 부담이 완화된 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 중 일부 개정안도 통과됐다. 법안 통과 이후 '성남 벌써 들썩' '1기 신도시 재건축 날개 달아' 등의 긍정적 보도가 쏟아졌다.
특별법은 택지조성사업 완료 후 20년 넘게 경과한 100만㎡ 이상 택지 등에서 노후계획도시 정비구역 지정을 거쳐 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀도 개발, 광역교통시설 및 기반시설 확충 등 도시 기능 강화사업 추진(지방자치단체)을 모토로 한다. 재건축 안전진단 완화, 토지용도 변경과 용적률 상향, 입지 규제 최소 구역 지정, 리모델링 가구 수 증가, 각종 인허가 통합심의로 사업 절차 단축이라는 각종 특례가 지원된다.
법안 통과가 향후 시장에 어떠한 영향을 미칠 것인지, 구체적 실현 과정과 사업 속도를 살펴보고 시장에 대처하는 것이 필요한 시점이다.
노후계획도시 특별법은 향후 기본방침 수립 → 기본계획 수립 → 특별정비구역 지정이라는 과정을 거쳐 진행된다. 국토교통부가 내년에 수립하는 기본방침은 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획 수립과 구역 지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 등을 제시한다. 다음은 지자체가 노후계획도시정비 기본계획을 세워야 한다. 해당 지자체들이 최소 6개월에서 1년 안에는 계획을 수립할 것으로 보인다. 이후 순환개발이라는 원칙을 기본으로 정비구역을 지정하게 된다.
단순해 보이지만 결코 녹록지 않다. 블록 개발을 기준으로 진행하기 때문에 단지별 공청회가 필요하고 이에 대한 소요 기간이 어느 정도일지 예측하기도 쉽지 않다. 법안 시행을 위한 제반 사항의 정비로 상당 기간 걸릴 것으로 보인다. 통상 선진국은 이러한 구도심의 대개조 수준 정비사업을 할 때 최소 5~10년간 공청회를 거친다. 급하게 추진하면 의외의 문제점이 발생해 사업이 중단되는 등 불의의 사태를 사전에 차단하기 위해서다. 특히 선도구역 지정 과정에서 지자체 내 지역주민 간 갈등이 일어날 소지도 있다.
또 대규모 블록 단위 통합정비 시 블록 내 단지, 조합 간 재산권의 감정평가가 주민이 수용하는 과정에서 가치에 대한 관점이 다를 수밖에 없어 조정 과정에 많은 시간이 소요될 가능성이 크다.
늘어난 용적률 중 50%를 임대주택이나 기반시설 기부채납을 원칙으로 하는 정부의 방향, 즉 '초과이익금을 환수해 기반시설 재투자로 활용'한다는 원칙을 세운 정부 입장과 조합원 입장도 쉽게 모이지 않을 수 있다.
특히 순환개발을 해야 하는 정비사업 특성상 어느 지역, 어느 블록이 먼저 사업 시행을 하는지에 따라 블록 간 분쟁의 씨앗이 될 수 있다.
지자체가 블록별 계획 수립 시 블록 내 특정 단지가 재건축이나 리모델링을 먼저 하면 블록별 사업 진행이 어려워질 수 있다. 후순위로 밀린 블록은 블록 내 어느 단지가 재건축이나 리모델링 조합을 결성해 사업을 하겠다고 할 때 블록의 도시정비계획상 그 사업을 막으려고 한다면 이 또한 주민과 지자체 간 법적 분쟁으로 비화될 소지가 있다.
실제 최근 분당 지역의 재건축 조합과 리모델링 조합이 사업에 박차를 가하고 있다. 노후계획특별법이 완비되기를 기다리는 것보다 현재 관련 법으로도 재건축을 하는 일이 주민에게 효율적이라고 판단한 사업장이 나타나는 것이다.
이러한 여러 변수가 있다는 점을 인지하고 장기적 관점에서 시장에 대처하는 것이 현명하다. 물론 그렇다고 너무 문제점만 볼 필요는 없다. 단지 생각했던 것보다 사업 진행 속도가 늦춰질 수 있는 가능성에 대비한 자산 관리가 필요하다는 것이다. 열거한 사항을 한 번쯤 숙고하고 시장에 접근하는 혜안이 필요하다.
물론 이왕이면 정부와 지자체가 충분한 검토와 주민과의 효율적인 소통으로 투명하고 공정하게 진행한다면 이러한 문제들은 생각보다 빠르게 해결될 가능성도 있다. 어떠한 방향으로 전개될지에 대한 판단은 독자 여러분의 몫으로 돌리겠다.
그럼 시장 상황을 살펴보도록 하자. 통상적으로 부동산 시장, 특히 재건축 시장에 호재 격인 법안이 통과하면 해당 지역의 매물은 즉시 감소하고 주택 가격은 바로 상승하는 모습이 나타나는 게 일반적이다.
그런데 최근 해당 지역의 매물 증감 추세와 가격 동향은 법안 통과 효과가 반영되지 않고 있다는 점에서 시사하는 바가 작지 않다. 물론 법안이 통과된 지 얼마 되지 않아 예단하기에는 이른 감이 있지만 시장에 발표 전부터 매물 감소, 가격 상승, 호가 상승 현상이 일어나던 예전의 시장 양태와 분명히 다르다.
법안 통과일(12월 8일)을 전후로 특별법 수혜의 첫 지역이라고 볼 수 있는 성남시 분당구 시장 상황을 보자. 아파트 매매 물량은 9월 1일 이후 4500건을 유지하다가 10월 중순 4900건으로 늘어난 이후 법안 통과 15일 전까지도 매물량의 증감이 거의 없었다. 법안이 통과된 후 5일이 지난 12월 12일 기준으로도 여전히 매물은 4947건으로 물량 변화가 거의 없었다. 거래량과 거래가격을 보면 법안 통과 후 국토부 등록 실거래 신고자료상 단 1건이 거래됐고 가격은 기존 가격보다 하락했다. 일산 신도시는 동구와 서구의 법안 통과일 이후 13일까지 4건이 거래됐고 하락 2건, 보합과 상승이 1건씩으로 나타났다. 현시점에서 이 같은 현상은 부동산 시장 참여자들이 부동산 시장의 미래에 추가적 상승을 기대하기보다는 현재 경제 상황과 가계부채, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF), 경제지표 등을 감안해 조정장이 올 것이라고 예측하기 때문일 것이다.
현재까지 시장 현황과 경제 상황, 향후 거쳐야 할 일정을 고려할 때 특별법 통과로 인한 주택 가격 상승과 거래량 증가 효과는 상당 기간 제한적일 것으로 보인다. 투자나 내 집 마련이라는 관점에서는 오히려 현재 사업 속도가 빠른 재건축이나 리모델링 사업장이 단기적으로 성과를 낼 수 있다.
이번 특별법은 부동산, 특히 재건축 시장엔 호재가 분명하지만 당분간은 정부의 기본방침과 지자체의 정비기본계획 등의 진행 상황을 보면서 보수적으로 중장기적 관점에서 시장에 대처하는 것이 합리적이다.
한문도 교수
국제부동산정책학회 부회장
現 (사) 한국부동산경제협회 회장
現 (사) 국제부동산정책학회 상임이사
現 (사)한국부동산투자자문리츠협회 기획이사
국가경제자문회의 토론 패널
주) 클리코 컨설팅 대표 (1998년~ 현재)
임대주택연구소 소장 (2003~현재)
매일경제 경제섹션(2023.12.12), '신도시 특별법 호재 만난 일산·분당 … 관건은 사업진행 속도'개제 , 매일경제