필자의 꼬마빌딩 재테크 책을 읽고 필자를 찾아오는 고객들 중에는 사회생활을 화려하게 하신 분들이 많다. 은행 지점장, 대기업 임원, 중소기업 오너, 3~5급 공무원, 방송국 임원을 지내신 분들이 흔하다. 이들의 공통점은 사회에서 잘 나갈 때는 자기 잘 난 맛에 앞만 보고 달렸고 조직 내 실적도 좋으니 대우 받으면서 승승장구 했다. 수입도 좋은 편이니 자식들에게 고액 과외도 시키고 잘 먹고 잘 살았다. 괜찮은 동네에 중대형 아파트도 있고...뭐 하나 빠지지 않았다. 이들은 동료들 중 부장이나 부지점장에서 더 이상 진급하지 못하고 명퇴한 후 자영업자로 변신했다가 얼마 못가서 망하는 모습을 수없이 목도하고 혀를 차면서도 잘 나가는 자신과는 상관없는 일이라 치부해왔다.

그런데 오십 중후반에 들면서 슬슬 불안감이 엄습해온다. 아무리 실력이 좋아도 로얄 패밀리가 아닌 이상 사장까지 진급할 수는 없다는 것과 여기가 내 마지막 자리라는 것을 깨닫자 앞날이 아찔해진다. 지금까지 모은 재산이라고는 아파트 한 채이고 조금 나은 사람은 오피스텔 한두 채 더 있을 뿐이다. 이것으로는 은퇴 후 사람답게 살기 위해 필요한 월수입 500만원을 만들기는 틀렸다고 생각한다. 이런 위기의식을 느끼니 서점으로 달려가 부동산 재테크 코너를 기웃거리는 일이 잦아진다. “나는 어찌어찌해서 100억 부자가 되었다”는 둥 “나는 갭투자로 아파트 100채를 가졌다”는 부류의 책에 거침없이 손이 간다. 마음이 앞서니 한방에 부자 되는 ‘신공’을 얻고자 분주해진다.

재건축이나 재개발, 택지지구 개발 등으로 인한 신규 아파트 공급이 적고 매매가와 전세가의 차이가 적을 때에는 갭 투자가 돈벌이에 크게 한 몫을 한다. 2015년부터 2017년까지 그랬다. 강남재건축에서 불이 붙은 투자 열기가 전국을 뒤덮으면서 재테크 책은 날개 돋친 듯 팔려나갔다. 실제로 1억원으로 2~3채를 샀더니 1년 만에 1억원을 벌고, 번 돈으로 또 다시 2채를 샀더니 또 1억원을 벌 수 있었다.

그런데 정부의 8.2대책 이후 규제정책이 난무하면서 2018년 들어 열기가 주춤하자 이번엔 동탄발 갭 투자자들의 곡소리가 들려온다. 엄청난 규모로 융단폭격처럼 퍼붓는 입주물량으로 전세가격이 곤두박질치기 때문이다. 서울 송파구도 마찬가지다. 가락시영아파트를 재건축한 송파헬리오시티 아파트 9510세대가 금년 말 입주를 앞두고 벌써부터 잠실지역 아파트 전세값에 영향을 주면서 갭 투자자들은 1억~2억원씩 떨어지는 전세값을 대주느라 등골이 휠 판이다. 결국 1~2년 좋았다가 보기 좋게 1~2억원을 날리는 사람들이 벙어리 냉가슴을 앓고 있다.

부동산 재테크는 지지 않는 재테크, 잃지 않는 재테크를 해야 한다. 가장 확실한 것이 리모델링과 신축이다. 이 두 가지 방식은 요행이나 호재에 의지하지 않는다. 그냥 현재 그 자리에 있는 낡은 건물을 환골탈태시켜 새건물화 함으로써 임대수입을 획기적으로 높여 건물 가치를 높이는 기법이다. 신축도 마찬가지다. 낡은 것을 헐고 새 건물을 짓는 것이다. 한 가지 주의할 점은 리모델링이나 신축을 할 때 그 입지에 최적화된 층별 공간구성을 해야 한다는 것이다. 그냥 무조건 보기 좋게만 리모델링하는 게 아니고 현대식으로만 신축하는 게 아니다. 그 입지와 상권에 잘 맞도록 층별 임차인 구성에 대하여 깊이 헤아려 최상의 조합으로 공간을 구성해야 하는 것이다.

역세권 먹자상권의 경우 원룸이나 1.5룸 수요가 많으니 이 점을 수용해서 공간 구성을 하고 조용한 주거지역인 경우 다세대나 다가구 위주로 구성할 수 있다. 상권이 어느 정도 형성된 곳에서는 근생건물로 구성할 수 있겠다.

아파트 투자에만 관심을 둔 사람은 아파트 경기가 약세인 때는 쉬어가야 한다고 믿으며 좀처럼 투자에 나서질 않는 경향이 강하다. 그렇게 허송세월을 하다보면 3~4년은 금새다. 필자는 이 시간이 너무 아깝다. 왜 경기에 그토록 수동적이어야만 하는가. 남들이 다 그렇게 하니 나도 꼭 그런 대열에 합류해야 안정감을 얻는가?

아파트 투자는 10년 사이클을 보고 하는 투자라면 꼬마빌딩 재테크는 3~5년을 한 사이클로 보고 할 수 있는 투자다. 경기가 좋던 안 좋던 통하는 투자다. 50억원 이하 건물의 총칭인 꼬마빌딩 중 우리가 도전할 만한 10~20억원대 꼬마빌딩은 상가주택이나 원룸건물인 경우가 많다. 그 돈으로는 구조적으로 그렇게 할 수밖에 없기 때문이다. 서울 어디든 역세권에서 대지 30~50평 정도를 사려고 해도 10~15억원이니 어쩌겠는가.

여러분이 지금 사회에서 한창 잘 나갈 때 남들이 다 하고 당신도 잘 할 줄 아는 아파트 투자는 잠시 놔두고 꼬마빌딩 재테크에 관심을 기울일 필요가 있다. 10억원짜리 아파트 투자는 잘 하는데 왜 10억원짜리 꼬마빌딩 투자는 못하는가? 분명히 잘 할 수 있다. 다만 여러분이 가진 아파트에 대한 거품을 쪽 빼야 한다. 거품1) 아파트 단지 전체가 자기 땅인 줄 안다. 거품2) 자기 아파트 동 전체가 자기 것인 줄 안다. 거품3) 단지 내 정원이 자기 것인 줄 안다. 달랑 아파트 한 채를 가졌음에도 마치 단지 전체를 가진 것인 양 착각하고 살아가는 경우가 많다. 물론 단지 전체의 시설을 누리고 살 권리가 있지만 나의 진짜 재산은 팔아서 손에 쥐는 돈, 바로 그것이 온전한 내 것이라는 점을 상기할 필요가 있다. 이런 후라야 30~50평 대지상의 상가주택, 가가구주택이 하찮아 보이지 않고 그것이 나의 인생 2막을 여유롭게 보낼 수 있는 버팀목이 된다는 사실을 깨닫게 될 것이다.

그리고 꼭 당부하는 말 한 마디. 한번으로 배 부르려고 하지 말라. 아파트는 잘 찍으면 10억 원짜리 사서 10년 후 20억원짜리가 될 수 있겠지만 꼬마빌딩은 그러기가 너무 쉽다. 그런데 20억원짜리 건물주로 만족이 되는가? 월세 1,000만원이 나오려면 최소 30억원짜리 건물주가 되어야 가능하다. 그러니 꼬마빌딩 투자는 한번 투자 후 3~5년 지나서 되팔고 다시 한 번 하는 것이라고 생각하자. 그래야 당신이 원하는 금액대에 도달할 수 있다. 한번으로 끝내는 속성 재테크는 없다. 빌딩주 되기가 그리 쉽다면 서울에서 10억원대 아파트 소유주 모두는 꼬마빌딩주가 되어 있어야 할 것 아닌가.

직장에서 잘 나갈수록 ‘냄비 속의 개구리’ 교훈을 떠올려야 한다. 당신이 잘 나갈 때가 바로 냄비 속 물이 따뜻할 때라 생각하자. 지금이 바로 탈출을 꾀할 때이다. 그 탈출은 직장을 버리는 게 아니고 미래를 위한 재테크를 말한다. 누구나 다 하는 아파트 투자에 온 정성을 기울이는 대신 그 와중에도 조금 짬을 내어 수익형 부동산 투자에도 관심을 기울여보라는 것이다. 아파트 침체기에는 손 놓고 시간만 보내는 대신 그 휴지기에도 알토란같은 수익을 얻을 수 있는 꼬마빌딩 재테크에 조금씩 발을 담가보자. 아파트 투자와 비교하여 결코 만만하지 않다. 상당한 내공이 필요하다. 아마추어는 필패한다. 미리미리 준비하자.

한국전쟁 직후인 5060시절엔 부모가 환갑만 살아도 축수를 누렸다며 자식들이 거하게 환갑잔치를 해드렸다. 이때는 수명이 60~70세였기에 한 10년쯤 지나면 저세상으로 떠나니 부모는 지식에게 부담 없이 여생을 의탁할 수 있었다. 자식은 10년쯤 지나 부모님이 떠나시면 재산을 물려받을 수 있으니 부모 봉양은 당연시 되었고 그쯤 모시는 것은 어려운 일도 아니었다.

그런데 의술의 발달과 생활수준의 향상으로 5060시절에 태어난 이들에게도 100세 시대가 활짝 열렸다. 60이 되어도 할아버지나 할머니라 부르면 버럭 화를 낸다. 내심으론 언니 오빠로 불리기를 원한다. 실제로 신체 나이가 40대 젊은이와 비슷한 건장한 중년들이 넘쳐난다.

어쩌다 보니 세상이 좋아져 명줄이 길어졌다. 큰 병이나 사고 없이 60세에 도달한 사람은 100세까지 사는 것은 당연시 되고 있다. 눈부신 의술의 힘으로 창조주도 미처 예기치 못했던 혁명적인 변화가 눈앞에 펼쳐지고 있다. 간암 말기 선고를 받고 죽을 날만 보내던 사람이 3D 프린팅으로 간을 재생하여 이식한 후 전보다 더 건강해진다. 어디 간뿐이랴. 줄기세포 배양으로 웬만한 장기는 복제가 가능하다. 자동차 부품처럼 낡으면 새것으로 교체할 수 있게 되는 것이다. 싱글로 살아도 아무런 문제가 없다. 반려 로봇이 당신의 혈압과 당, 체온을 재주고 갑자기 쓰러지면 앰뷸런스도 부르고 경호원이 되어 산책도 해준다. 4차 산업혁명의 꽃인 AI(인공지능)는 우리의 삶을 윤택하게 해준다. 이런 모습은 지금부터 10년 이내에 현실이 될 거라고 한다. 이제는 은퇴 후에도 10년이 아닌 40~50년을 더 ‘살아내야’ 하는 시대이다.

현대문명은 좋은 소식만 전해주지 않는다. 현존하는 직업 중 과반수는 인공지능 로봇으로 교체되거나 사라진다고 한다. 현재의 기술혁신 속도를 고려할 때 지금 초등학교에 다니는 아동이 사회에 취업할 때에는 거의 70%가 현재에는 존재하지도 않는 전혀 새로운 일자리일 거라는 전망도 있다. 육체노동자뿐 아니라 금수저로 통하는 직업군인 의사, 변호사, 회계사 등도 결코 롱런을 기대할 수는 없다고 한다. 뿐만 아니라 텔레마케터, 세무사, 보험설계사, 스포츠 심판, 음식점 종업원, 부동산중개사, 비서직도 머지않아 사라질 수 있다고 한다.

당신의 직업은 어떠한가. 앞으로도 안정적인 생활비를 얻는데 문제는 없는가?

임대업은 어떨까? 철옹성이다. 사람이 살 공간, 일할 공간은 미래에도 여전히 필요하므로 임대업은 굳건한 것이다. 그래서 빌딩주는 조물주가 부럽지 않다고 하지 않던가. 임대업은 4차 산업혁명 시대, 우리가 일이십 년 내에 맞이할 혁명적인 변화의 시대에도 빛이 날 직업이다. 언젠간 사라질지 모른다는 불안감에 언제까지 월급이 나올지 전전긍긍하는 삶 대신, 안정적인 기반위에서 진화하는 문명의 과실을 따먹기만 하면 되는 직업군이다.

현대문명의 총아인 4차 산업혁명이 본격 전개되면 불평등이 더욱 심화될 것이다. 이에 따라 노동자와 자본가 간 빈부 격차는 갈수록 커질 것이 확실하다. 이런 상황에서 월급쟁이들은 향후 평생 동안 실질소득을 높일 수 없거나, 자녀가 자신보다 못한 삶을 누릴 수도 있다는 절망감에 빠질지도 모른다. 부자는 기술의 발전을 자신의 행복으로 전환시키며 즐기지만 월급쟁이는 일자리를 빼앗기고 소득감소로 더욱 퇴보할 수 있다는 달갑지 않은 전망이 우리를 우울하게 한다.

제 아무리 세상이 발전하고 최고의 직업이 없어진다 해도 시대적 변화에 따른 위험에 무풍지대인 빌딩주는 아이들의 꿈으로 급부상 중이다. “제 꿈은 빌딩부자에요.” “제 꿈은 재벌 2세인데 아빠가 노력을 안 해요.” 이런 의식이 팽배해 있다.

몇 년 전 서울의 한 교수가 서울대생을 대상으로 한 앙케트에서 부모 사망 시점으로 63세가 좋다는 답이 가장 많았다고 한다. 명문대생 부모들이니 공무원이 많을 테고 62세에 은퇴하면 돈벌이는 끝났으니 오래 살면서 재산 축내지 말고 은퇴 즉시 저세상으로 가시는 게 좋겠다고 생각하는 모양이다. 돈 버는 기계의 역할을 다 한 부모는 얼른 사라져달라고 생각하는 스마트한 자식들이 많다는 기사를 보고 부모세대의 한 사람으로서 씁쓸함을 금할 길 없었다.

그런데도 아직도 자식에게 올인하는 부모가 많다. 올인하는 게 잘못이라는 말이 아니다. 자신의 노후는 자신이 준비해야 함에도 재테크는 등한시하고 자식 교육에 빚까지 낸다. 아이들이 초등학생 중학생일 때는 교육비가 덜 들어가니 이때가 재산을 많이 모을 때다. 대학생부터는 학비 규모가 달라지고 유학을 보내기라도 하면 집도 팔아야 하는 경우가 많다. 상황이 그렇게 되면 기꺼이 집을 판다. 자식 세대의 부모관은 저렇게 살벌하게 바뀌고 있는데도 자식에게 모든 것을 희생해야 한다는 아가페적 부모의 마음은 한결같다.

부모의 올인을 받은 자식은 부모의 재산을 지킬 능력이 결여된 경우가 흔하다. 자신이 열심히 알바하고 과외 하여 돈을 벌어본 경험이 없고 그저 쓸 줄만 아니 지킬 능력이 안 되는 것이다. 올인은 어찌 보면 자식의 독립심과 개척정신을 송두리째 빼앗는 행위일 수 있다. 우리 주변을 살펴보면 그렇게 애지중지하며 공들인 자식치고 효자는 드물더라.

필자의 생각은 이렇다. 자식 교육은 대학까지만 마쳐주고 그 다음은 자식에게 맡기는 것이다. 대학까지 가르쳤으면 부모로서 책임은 다 한 것이다. 서양에서는 대학부터는 스스로 벌어서 가는 경우가 많지 않은가. 사지 멀쩡한 청년인데 대학까지 가르쳤으면 되었지 얼마나 더 해야 한단 말인가. 자식이 대학원에 진학하여 교수가 되고프면 알바하면서 스스로 해결하도록 독립심을 키워줄 필요가 있다. 그 대신 부모는 열심히 재테크하여 꼬마빌딩주가 되는 것이다. 그래야 부모가 저세상으로 가면 자식이 물려받아 최소한 밥 굶을 걱정은 안 해도 되는 것 아닌가. 이게 진짜 자식을 위한 길이라고 생각한다.

너무도 당연한 얘기이고 이 시대 부모들은 다들 동감하겠지만 이제 “자식 인생은 자식이 개척케 하고 내 인생은 내가 책임져야 한다.” 자식에게 의지는커녕 눈치 보며 살아야 하는 시대이니 더더욱 그렇다.

세상이 아무리 좋아지고 명줄이 길어진들 돈 없는 내가 인생 2막을 풍요롭게 누릴 수 없다면 무슨 소용인가. ‘인생 2막’이라 쓰고 ‘버티기’라 읽으며 소일한다면 행복이 아닌 재앙일 수 있다. 상대적 박탈감만 더 커질 뿐이다. 그동안 아파트 투자 외길만을 걸어온 당신, 부동산 침체기에도 잘 고르면 알찬 수확을 거둘 수 있는 수익형 부동산에도 관심을 돌려보자. 3040 세대들도 미리미리 재테크 하여 은퇴기에는 월수입 500만 원쯤 나오는 파이프라인을 구축하는데 온 정성을 기울여야 한다. 이젠 월급쟁이 지위에서 탈출하여 빌딩주로 변신하는 꿈, 달리는 호랑이 등에 올라 탈 궁리를 해야 할 때다.

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한국전쟁 직후인 5060시절엔 부모가 환갑만 살아도 축수를 누렸다며 자식들이 거하게 환갑잔치를 해드렸다. 이때는 수명이 60~70세였기에 한 10년쯤 지나면 저세상으로 떠나니 부모는 지식에게 부담 없이 여생을 의탁할 수 있었다. 자식은 10년쯤 지나 부모님이 떠나시면 재산을 물려받을 수 있으니 부모 봉양은 당연시 되었고 그쯤 모시는 것은 어려운 일도 아니었다.

그런데 의술의 발달과 생활수준의 향상으로 5060시절에 태어난 이들에게도 100세 시대가 활짝 열렸다. 60이 되어도 할아버지나 할머니라 부르면 버럭 화를 낸다. 내심으론 언니 오빠로 불리기를 원한다. 실제로 신체 나이가 40대 젊은이와 비슷한 건장한 중년들이 넘쳐난다.

어쩌다 보니 세상이 좋아져 명줄이 길어졌다. 큰 병이나 사고 없이 60세에 도달한 사람은 100세까지 사는 것은 당연시 되고 있다. 눈부신 의술의 힘으로 창조주도 미처 예기치 못했던 혁명적인 변화가 눈앞에 펼쳐지고 있다. 간암 말기 선고를 받고 죽을 날만 보내던 사람이 3D 프린팅으로 간을 재생하여 이식한 후 전보다 더 건강해진다. 어디 간뿐이랴. 줄기세포 배양으로 웬만한 장기는 복제가 가능하다. 자동차 부품처럼 낡으면 새것으로 교체할 수 있게 되는 것이다. 싱글로 살아도 아무런 문제가 없다. 반려 로봇이 당신의 혈압과 당, 체온을 재주고 갑자기 쓰러지면 앰뷸런스도 부르고 경호원이 되어 산책도 해준다. 4차 산업혁명의 꽃인 AI(인공지능)는 우리의 삶을 윤택하게 해준다. 이런 모습은 지금부터 10년 이내에 현실이 될 거라고 한다. 이제는 은퇴 후에도 10년이 아닌 40~50년을 더 ‘살아내야’ 하는 시대이다.

현대문명은 좋은 소식만 전해주지 않는다. 현존하는 직업 중 과반수는 인공지능 로봇으로 교체되거나 사라진다고 한다. 현재의 기술혁신 속도를 고려할 때 지금 초등학교에 다니는 아동이 사회에 취업할 때에는 거의 70%가 현재에는 존재하지도 않는 전혀 새로운 일자리일 거라는 전망도 있다. 육체노동자뿐 아니라 금수저로 통하는 직업군인 의사, 변호사, 회계사 등도 결코 롱런을 기대할 수는 없다고 한다. 뿐만 아니라 텔레마케터, 세무사, 보험설계사, 스포츠 심판, 음식점 종업원, 부동산중개사, 비서직도 머지않아 사라질 수 있다고 한다.

당신의 직업은 어떠한가. 앞으로도 안정적인 생활비를 얻는데 문제는 없는가?

임대업은 어떨까? 철옹성이다. 사람이 살 공간, 일할 공간은 미래에도 여전히 필요하므로 임대업은 굳건한 것이다. 그래서 빌딩주는 조물주가 부럽지 않다고 하지 않던가. 임대업은 4차 산업혁명 시대, 우리가 일이십 년 내에 맞이할 혁명적인 변화의 시대에도 빛이 날 직업이다. 언젠간 사라질지 모른다는 불안감에 언제까지 월급이 나올지 전전긍긍하는 삶 대신, 안정적인 기반위에서 진화하는 문명의 과실을 따먹기만 하면 되는 직업군이다.

현대문명의 총아인 4차 산업혁명이 본격 전개되면 불평등이 더욱 심화될 것이다. 이에 따라 노동자와 자본가 간 빈부 격차는 갈수록 커질 것이 확실하다. 이런 상황에서 월급쟁이들은 향후 평생 동안 실질소득을 높일 수 없거나, 자녀가 자신보다 못한 삶을 누릴 수도 있다는 절망감에 빠질지도 모른다. 부자는 기술의 발전을 자신의 행복으로 전환시키며 즐기지만 월급쟁이는 일자리를 빼앗기고 소득감소로 더욱 퇴보할 수 있다는 달갑지 않은 전망이 우리를 우울하게 한다.

제 아무리 세상이 발전하고 최고의 직업이 없어진다 해도 시대적 변화에 따른 위험에 무풍지대인 빌딩주는 아이들의 꿈으로 급부상 중이다. “제 꿈은 빌딩부자에요.” “제 꿈은 재벌 2세인데 아빠가 노력을 안 해요.” 이런 의식이 팽배해 있다.

몇 년 전 서울의 한 교수가 서울대생을 대상으로 한 앙케트에서 부모 사망 시점으로 63세가 좋다는 답이 가장 많았다고 한다. 명문대생 부모들이니 공무원이 많을 테고 62세에 은퇴하면 돈벌이는 끝났으니 오래 살면서 재산 축내지 말고 은퇴 즉시 저세상으로 가시는 게 좋겠다고 생각하는 모양이다. 돈 버는 기계의 역할을 다 한 부모는 얼른 사라져달라고 생각하는 스마트한 자식들이 많다는 기사를 보고 부모세대의 한 사람으로서 씁쓸함을 금할 길 없었다.

그런데도 아직도 자식에게 올인하는 부모가 많다. 올인하는 게 잘못이라는 말이 아니다. 자신의 노후는 자신이 준비해야 함에도 재테크는 등한시하고 자식 교육에 빚까지 낸다. 아이들이 초등학생 중학생일 때는 교육비가 덜 들어가니 이때가 재산을 많이 모을 때다. 대학생부터는 학비 규모가 달라지고 유학을 보내기라도 하면 집도 팔아야 하는 경우가 많다. 상황이 그렇게 되면 기꺼이 집을 판다. 자식 세대의 부모관은 저렇게 살벌하게 바뀌고 있는데도 자식에게 모든 것을 희생해야 한다는 아가페적 부모의 마음은 한결같다.

부모의 올인을 받은 자식은 부모의 재산을 지킬 능력이 결여된 경우가 흔하다. 자신이 열심히 알바하고 과외 하여 돈을 벌어본 경험이 없고 그저 쓸 줄만 아니 지킬 능력이 안 되는 것이다. 올인은 어찌 보면 자식의 독립심과 개척정신을 송두리째 빼앗는 행위일 수 있다. 우리 주변을 살펴보면 그렇게 애지중지하며 공들인 자식치고 효자는 드물더라.

필자의 생각은 이렇다. 자식 교육은 대학까지만 마쳐주고 그 다음은 자식에게 맡기는 것이다. 대학까지 가르쳤으면 부모로서 책임은 다 한 것이다. 서양에서는 대학부터는 스스로 벌어서 가는 경우가 많지 않은가. 사지 멀쩡한 청년인데 대학까지 가르쳤으면 되었지 얼마나 더 해야 한단 말인가. 자식이 대학원에 진학하여 교수가 되고프면 알바하면서 스스로 해결하도록 독립심을 키워줄 필요가 있다. 그 대신 부모는 열심히 재테크하여 꼬마빌딩주가 되는 것이다. 그래야 부모가 저세상으로 가면 자식이 물려받아 최소한 밥 굶을 걱정은 안 해도 되는 것 아닌가. 이게 진짜 자식을 위한 길이라고 생각한다.

너무도 당연한 얘기이고 이 시대 부모들은 다들 동감하겠지만 이제 “자식 인생은 자식이 개척케 하고 내 인생은 내가 책임져야 한다.” 자식에게 의지는커녕 눈치 보며 살아야 하는 시대이니 더더욱 그렇다.

세상이 아무리 좋아지고 명줄이 길어진들 돈 없는 내가 인생 2막을 풍요롭게 누릴 수 없다면 무슨 소용인가. ‘인생 2막’이라 쓰고 ‘버티기’라 읽으며 소일한다면 행복이 아닌 재앙일 수 있다. 상대적 박탈감만 더 커질 뿐이다. 그동안 아파트 투자 외길만을 걸어온 당신, 부동산 침체기에도 잘 고르면 알찬 수확을 거둘 수 있는 수익형 부동산에도 관심을 돌려보자. 3040 세대들도 미리미리 재테크 하여 은퇴기에는 월수입 500만 원쯤 나오는 파이프라인을 구축하는데 온 정성을 기울여야 한다. 이젠 월급쟁이 지위에서 탈출하여 빌딩주로 변신하는 꿈, 달리는 호랑이 등에 올라 탈 궁리를 해야 할 때다.

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  성공적인 부동산 투자를 위해서는 부동산 투자와 관련된 이론학습이 절대적으로 필요하다. 시장에 나와 있는 수많은 매물 중에서 옥석을 가려낼 줄 아는 능력은 이론적 뒷받침 없이는 불가능하다. 물건을 소개하는 중개사가 입에 거품을 물고 투자를 권유할 때에도 식견 있는 투자자는 현혹되지 않은 채 과대포장을 걷어내고 물건의 장단점을 꿰뚫어 볼 수 있다.        필자가 투자 상담을 하다보면 부동산에 대한 지극히 초보적인 부분에 대해서도 도무지 말귀를 못 알아듣는 투자자를 만나기도 한다. 하는 수 없이 그를 가르쳐가면서 상담을 진행한다. 필자도 설명하느라 힘들지만 정작 투자자 본인의 답답함은 얼마나 크겠는가! 그리고 이렇게 준비가 안 된 투자자는 결국 투자를 실행하지 못하고 중개업소만 전전하면서 중개사의 말이 옳은지 그른지 판단할 수 없어서 의심만 품게 된다. 어쩌다 정말 좋은 물건을 접하게 되더라도 투자 적합성에 대한 판단력이 결여되어 장고하다가 놓치고 만다. 경우에 따라서는 입심이 좋은 약삭빠른 중개사의 꾐에 넘어가서 투자가 실패로 귀결될 수도 있을 것이다. 

  투자자가 공부해야할 분야는 먼저 부동산 보는 안목에 대한 기초지식이다. 상권이나 입지를 분석하는 요령을 비롯하여, 용도구역이 무엇이며 거기에는 어떤 것들이 있는지, 공시지가와 시세의 차이점, 용적률과 건폐율의 개념과 그것이 나의 투자와 어떤 결정적인 영향을 미치는지, 부동산 공적장부가 무엇인지를 알아야 한다. 지구단위계획구역이 무엇이며 그것이 나의 투자에 어떤 영향을 주는지. 수익률 개념과 공실률, 권리금이 어떻게 형성되며 나의 투자와 어떤 유불리가 발생하는지. 건물가격을 대략적으로나마 측정할 수 있는 방법이 무엇인지 등의 공부를 해두면 매우 유익하다. 이러한 지식을 갖추면 물건 보는 눈이 확 달라진다. 남들은 단점 있는 물건이라고 거들떠보지 않는 것이 내게는 오히려 알짜가 되기도 한다는 것을 알 수 있다. 이런 물건을 헐값으로 매입하여 내면의 가치를 끄집어내는 리모델링을 거쳐서 ‘짠’하고 세상에 내놓아 높은 가격에 되팔 수 있는 것이다.  

  공부할 양이 많다고 지레 겁먹을 필요는 없다. 필자가 빌딩전문 중개사로서 다년간 수천 건의 크고 작은 건물들을 답사하고 분석하면서 느낀 점과, 내 책을 읽고 찾아온 투자자들과 수많은 상담을 나누면서 투자와 관련된 필수지식이 무엇이며 어떻게 설명해야 독자들이 쉽게 이해할 수 있는지에 대하여 연구해왔고 그 해답을 찾았다. 필자의 신간 <한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크>에는 수익성 부동산 투자와 관련된 필수지식이 사례를 곁들여 상세히 기술되어 있다. 시중의 그 어떤 재테크책보다도 이해하기 쉽고 유익한 내용으로 가득 차 있음을 알 수 있을 것이다. 진흙속의 진주처럼 저평가된 물건을 찾기 위해서는 필수지식을 익힌 후 발품을 판다면 남들이 1년 만에 얻을 안목을 3개월이면 터득할 수 있을 것이다.

  사회인으로서 공부는 중요하다. 청소년기에는 자신이 원하는 공부를 선택할 권한이 없이 진학이나 취업을 위해 여러 분야를 공부해야 했기에 우리들은 공부에 대한 기억이 그리 좋지 않을 수 있다. 그러나 “졸업과 동시에 학습을 그만두는 것은 부에 대한 자살 행위다. 당신이 효과적으로 부를 획득하는 시기가 대부분 졸업 이후라고 보았을 때, 공식적인 학교 교육을 마친 이후에도 꾸준히 교육을 받는 것이 현명하다.” 라고 30대에 백만장자가 된 <부의 추월차선>의 저자 엠제이 드라코마는 진심으로 권한다. 배움이란 정규교육을 통해서보다는 사회에 나와서 가슴으로 느껴서 시작한 공부가 더 중요하다고 설파한다. 

  당신이 원해서 선택한 분야에 대한 깊이 있는 공부는 당신의 인생을 업그레이드시켜주고 당신을 부자로 만들어주는데 혁혁한 공을 세울 것이다. 부자가 되겠다는 목표를 세우고 사회인으로서 없는 시간을 쪼개가며 자신에게 필요한 공부를 한다는 것은 즐거운 일이다. 자발적인 공부는 인생의 가치를 높여준다. “인간의 가치, 인생의 성패는 배움의 질과 양으로 결정된다”고 한다. 배우면 의식이 바뀌고 행동이 변한다. 오늘 당신의 모습은 곧 지금까지 당신 행동의 결과라 할 수 있을 것이다. 부를 쫓는 행동을 해왔으면 당신은 부자가 되어있을 것이고, 현실과 적당히 타협하며 안주해 왔다면 내일도 오늘과 별반 달라질 일이 없는 빈자의 길을 갈 것이다. 오직 당신의 성공은 배움의 선한 영향인 행동의 변화를 통해서 이루어질 수 있을 것이다. 

  공부를 시작하게 되면 일상과 비즈니스 등 모든 면에서 행복지수가 올라가고, 자신감이 충만하게 되어 인간관계도 원만해질 것이다. 독자 여러분도 부동산투자 공부를 통해서 만족감과 행복에 가득 찬 삶을 경험해보시라. 이왕 시작한 공부가 돈을 벌어다주는 공부라면 얼마나 신이 나겠는가! 열과 성을 다해서 지속적으로 배우고 익혀간다면 점차 그 지식이 고차원적으로 세련되어갈 것이다. 필자가 이 책에 적은 필수지식들을 열심히 익히면 배움의 성과는 확실하게 당신의 것이 되며, 평생 플러스가 될 것이다. 

  이렇게 갈고닦은 지식은 머릿속에 넣어두지만 말고 행동으로 옮길 때 비로소 가치를 만들어낼 수 있다. 부동산 시장에서 실전투자에 적용하다보면 당신의 지식은 돈으로 성과를 내주는 실용지식으로 심화될 것이다. 

  공부 잘하는 머리와 투자 잘하는 머리는 확실히 다르다. 학창시절에 괄시받던 열등생이 사회에 나와서 우등생으로 탈바꿈한 사례는 우리 주변에서 수없이 많이 찾아볼 수 있다. 학교에서는 자신이 원하던 원치 않던 뭐든 모든 과목을 다 잘해야 우등생이 되지만, 사회에서는 자신이 잘하는 한 분야에만 집중해도 부자가 된다는 것을 우리는 잘 안다. 

  어느 한 분야에 관심이 많다는 것은 그 분야에 대한 공부를 잘 할 수 있는 전제조건을 갖추고 있는 것이다. 이 책을 읽고 있는 여러분도 부동산 투자를 통하여 부자가 되는데 관심이 크다. 따라서 이 분야에 성공할 수 있는 조건이 이미 갖추어진 것이다. 수익성 부동산 투자에 긴요한 필수지식을 이 책을 통해서 폭풍흡입하시기 바란다. 

  오직 책을 통한 지식 습득에는 한계가 있다. 책이나 손품을 통하여 1차적 지식을 습득한 후에는 투자와 관련된 정보 사냥에 나서야 한다. ‘정보는 곧 돈이다.’ 누구나 다 아는 말이지만 그 말의 가치를 제대로 인식하고 정보를 돈으로 연결해내는 사람은 극소수다. 수익성 부동산 투자와 관련된 강의나 세미나에도 가급적 열심히 찾아다니기를 권한다. 책이나 온라인으로 전할 수 없는 돈 되는 정보가 거기서 은밀하게 전해지는 경우가 흔하기 때문이다. 

  실전 투자관련 고급 정보는 부동산 물건을 가장 신속하게 거래를 시킬 수 있는 유능한 중개사에게 먼저 전달된다는 것도 알아야 한다. 투자 목적과 투자 금액에 맞추어 투자자를 붙여서 신속하게 소화해 내는 중개사는 소문이 나게 되어있고, 그에게로 고급 정보가 몰리게 된다. 투자의 고수들은 이와 같은 고급 정보를 얻기 위해 사방에 유능한 중개사들을 사귀어두고 안테나를 세워 먹잇감 정보에 촉각을 기울인다.

  투자관련 필수지식은 발품으로 완성된다. 자신이 점찍어둔 투자 후보지역을 중심으로 발품을 팔다보면 유능한 중개사를 만나게 된다. 그에게서 알짜 정보가 땅콩줄기처럼 줄줄이 나온다. 웬만한 그 지역 고급 정보는 다 꿰고 있는 것이다. 그로부터 소개받은 물건을 현장 답사하면서 당신의 지식은 돈을 벌어주는 지식으로 단련될 것이다. 

  이제 배울 만큼 배웠으면 성과를 내야한다. 그 성과는 투자 성공이요, 성공은 곧 돈이다. ​ 

  우리가 초등학교에 들어가면 학생들 머리가 얼마나 좋은지를 알아보려고 지능 테스트를 실시한다. 흔히 IQ테스트로 통하는 이 시험은 주로 논리와 수학, 공간감각 등에 대한 이해력을 테스트한다. 시험 결과 수학과 논리에 강한 학생들이 높은 점수를 받으며 이 점수는 평생 머리가 좋고 나쁨을 가르는 기준으로 통한다. 

  IQ는 결코 인간성이나 성실성, 대인관계 능력과 같은 등을 테스트하지 못하지만 그와 상관없이 학창시절 내내 IQ가 높은 학생은 우쭐해 하고 상대적으로 낮은 다수는 IQ 예기만 나오면 쭈그러진다. 그러기에 학창시절 그렇게 잘 나갔던 우등생 중에는 사회에 나와서 기대에 걸맞은 성과를 못 내거나, 조직에 적응하지 못하고 열등생으로 끝나는 사람들이 적지 않음을 목도하면서, 사람들은 도대체 왜 그런지 쉽게 이해하지 못하고 고개를 갸우뚱한다. 

  부동산 투자에 있어서도 머리가 좋은 사람이 투자를 잘 할 것처럼 생각되지만 현실은 많이 다르다. 여기서 IQ는 별 문제가 되지 않는다. 학교의 열등생이던 사람들 중에 미래를 내다보고 선투자하는 리스크를 기꺼이 감당하는 사람들이 부자로 등극하는 것을 우리는 주변에서 수없이 보고 있다. 

  그러면 도대체 어떤 사람이 부동산 투자 지능이 높은지, 평범한 우리들도 그런 지능을 학습으로 개발할 수 있는지 알아보는 것도 흥미로운 일이라 생각하여 필자가 관심 있게 읽어 본 다중지능이론을 소개하면서 부동산 투자와 관련하여 필자의 생각을 전하고자 한다. 

  20세기 최고의 심리학자이자 교육자인 하워드 가드너는 1983년 출간한 『마음의 틀(Frames of Mind)』에서 다중지능 이론을 발표했다. 이분이 이 이론을 발표하기 전까지만 해도 지능이란 우리 유전자 안에 존재하기 때문에 타고난 것이며 쉽게 변화할 수 없고, IQ테스트 등의 도구를 통해 지능을 검사할 수 있을 뿐이라는 생각이 지배했다. 

  반면, 하워드 가드너는 “지능은 다원적이고, 선험적으로 결정되지 않으며, 특정한 문화적 배경과 역사적 상황 속에서 달리 평가될 수 있으며, 테스트 결과로 규정될 수 있는 것이 아니다”라고 주창하여 기존의 ‘논리와 수학적 재능’이 지능의 거의 전부라 여겨왔던 학계에 커다란 파문을 일으켰다. 그는 인간은 대략 다음과 같은 8개의 지능을 소유한 유기체라고 보았다. 그동안 IQ테스트만으로는 설명하지 못했던 인간의 지능 내지 능력들을 다양한 시각에서 연구하고 찾아냈다는 점에서 큰 의미가 있다고 본다. 그가 밝혀낸 인간의 지능들이 무엇인지 재미삼아 하나씩 살펴보자. 이 글은 정진홍의 <인문의 숲에서 경영을 만나다>에서 발췌하였고 필자가 설명을 더했다. 

  1. 언어 지능(linguistic intelligence)

이 지능은 말과 글에 대한 민감성, 언어 학습 능력, 언어 활용 능력을 나타내며 이런 능력을 가진 사람은 유머센스가 있다는 것이다. 법률가, 웅변가, 작가, 시인들이 높은 언어 지능을 소유한 그룹이라 할 수 있다. 의사소통 능력과 스토리텔링이 중요시 되고 있는 현대 비즈니스 세계에서 이 언어 지능은 리더의 필수적인 자격 조건으로 부상하고 있다.

  2. 논리수학 지능(logical-mathematical intelligence)

논리수학 지능은 기존 IQ테스트에서 다루던 지능의 핵심으로서 문제를 논리적으로 분석하고 수학적인 조작을 수행하며 과학적인 방법으로 문제를 탐구하는 능력을 말한다. 수학자, 논리학자, 과학자들이 이 지능에서 두각을 나타내고 있다. 주로 이공계 출신들이 이 지능에서 강점을 보인다.

  3. 음악 지능(musical intelligence)

악기 연주, 음악적 양식의 이해, 작곡 기술, 가창력 등이 뛰어난 지능이다. 회식 때는 조용했던 사람이 노래방에서는 뜻밖으로 빼어난 가창력을 선보여 사람들에게 놀라운 즐거움을 주는 이들은 이 지능이 뛰어난 사람이다. 노래만 잘 해도 사회에서 소금과 같은 존재로 인식되어 환영받는다는 것을 우리는 잘 알지만 이 재능이 지능의 하나라는 것을 안다면 노래 잘 하는 사람들은 앞으로 우월함을 가져도 될 듯하다. 

  4. 공간 지능(spatial intelligence)

좁은 공간뿐만 아니라 항해사나 비행기 조종사들이 경험하는 넓은 공간을 인지하고 다루는 잠재력을 말한다. 네비(nevigation) 없이도 처음 가는 곳을 잘 찾아가는 능력, 깊은 산중에서도 동서남북을 잘 구별하여 길 안내자 역할을 톡톡히 수행하는 사람도 이 지능이 뛰어난 사람이다. 건축가, 조각가, 외과의사, 체스 선수, 그래픽 아티스트 등에게 특히 중요한 지능이다. 

  5. 신체운동 지능(bodily-kinesthetic intelligence)

문제를 해결하기 위해 몸 전체나 일부를 활용하는 능력으로 운동선수는 물론이고 기능공, 외과의사 등 기술 활용과 관련된 일을 하는 사람들에게 중요한 지능이다. 우리를 즐겁게 해주고 국위선양을 해주는 국가대표 선수들을 비롯하여 체육계에 진출한 사람들이 이 지능에서 우수성을 보인다. 

  6. 대인 지능(interpersonal intelligence)

타인의 욕구와 동기, 의도를 이해하고 타인과 효과적으로 일을 할 수 있는 능력이다. 비즈니스맨, 판매원이나 교사, 임상가들, 종교와 정치 지도자들이 이 지능을 필요로 한다. 이 지능은 우리가 사회생활을 할 때 대단히 중시되는 지능이기도 하다. 눈치 있게 행동하고 적당히 비위를 맞추어 상사에 신임 받고 부하직원을 잘 리드한다. 남과 상관없이 오직 자기 자신과의 싸움에서는 특출해서 공부 잘 하던 사람이 사회에서 성공하지 못하는 이유는 바로 이 지능이 부족하기 때문인 경우가 대부분이라 해도 과언이 아닐 것이다. 공부는 못해도 세상살이에 능하여 성공하는 예를 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는데 그런 이들이 이 지능이 뛰어난 것이다. 

  7. 자성 지능(intrapersonal intelligence)

자기를 이해하고 자신의 욕망, 두려움, 재능 등을 컨트롤해 효율적인 삶을 살아가는 잠재력을 말한다. 이는 사회적 복잡성에 비례하는 지능이자, 강한 책임감이 요구되는 위치의 사람들에게 절대적으로 필요한 요소다. 참선이라는 단어로 대체될 수 있는 이 지능은 유혹에 휘둘리지 않고 절제할 줄 아는 지능이다. 월드컵 때 남들은 다들 치맥할 때 유혹을 참아내고 묵묵히 공부하고, 너도나도 해외여행 갈 때 미래를 위해 소처럼 일하며 저축하는 사람들은 이 지능이 뛰어난 사람들이다. 머리가 안 되니 몸으로 때운다는 심정으로 목표를 향해 매진하는 사람, 엉덩이가 무거워 책상머리에 온종일 붙어 있어 종국에는 커다란 성취를 이루는 사람들이 여기에 속한다. 

  8. 자연 지능(naturalist intelligence)

자연 현상에 대한 유형을 규정하고 분류하는 능력이다. 동식물학자, 풍수학자 등이 이 그룹에 속한다.

  하워드 가드너는 “사람들은 결코 똑같이 태어나지 않으며 지능 또한 모두 다르다.”고 말한다. 공부를 못해도 나만의 차이를 만들어내는 일이 불가능하지 않다는 뜻이다. 이것이 바로 다중지능 이론의 핵심이다.

  수익형 부동산 투자 분야에서 멘토를 자처하는 필자가 보기엔 이 위대한 학자도 미처 파악하지 못한 지능이 하나 더 있다. 바로 ‘미래예측지능’이다. 이 지능이야말로 부동산 투자에 있어서 거의 절대적인 힘을 발휘하는 지능이다. 지금은 비록 허접해 보이는 건물이지만 입지가 좋으니 기꺼이 구입해서 멋지게 리모델링하거나 신축하면 돈이 될 거라는 것을 상상하고 예측할 수 있는 지능이다. 지하철 개통을 앞 둔 위치에 있는 건물을 접했다고 치자. 건물 앞은 공사 중이라 심란하고 너저분하고 사람 통행이 적어 썰렁하지만 이 건물을 지금 매입하여 개통 후 깨끗하게 정리되고 북적대는 상권으로 변신할 때 대박의 수익을 거두는 지능도 미래예측지능이다. 이 지능은 지금까지처럼 그저 ‘통밥’이나 ‘감’이라 폄하하기엔 너무도 중요한 지능이다.

  이런 지능이 잘 발달된 사람들은 유난히 부동산 재테크에 강하다. 우리 주변에서 만날 수 있는 사업가들과 복부인, 알짜 땅부자들과 빌딩부자들이 그 주인공들이다. 이들은 학교 다닐 때 공부는 잘 못했을 수 있지만 현실에서 처세가 유난히 뛰어나고 미래를 예견하며 기꺼이 리스크를 감수할 줄 아는 사람들이다. 

  필자는 이 지능은 분명히 학습을 통한 습득이 가능하다고 본다. 재테크 책을 통하여 부동산 투자에 대한 이론을 익히고 실전 매물 탐사를 통하여 안목을 높이면 보는 눈이 세련된다. 가치판단 능력이 일정 수준에 도달하면 이제는 실행에 옮기는 용기만 더하면 되는 것이다. 용기는 처음이 어렵지 한 번 내보면 그 다음은 쉽지 않은가. 청년기 때 여성 앞에만 서면 얼음이 되는 청년도 죽기 살기로 ‘쪽팔림’을 감수하고 대시하면 처음엔 성공 확률이 낮지만 두 번째부터는 두려움이 작아지고 점차 여유를 찾으며 능청스러워져서 궁극에는 선수가 되지 않던가. 

  투자도 마찬가지다. 여러분은 누구나 부동산 투자에서 가장 중요한 미래예측지능을 분명히 가지고 있다. 다만 그 지능을 개발하지 못한 채 썩히고 있을 뿐이다. 세상 돌아가는 소리에 촉각을 기울이고 중요한 개발호재에 대한 정보들을 차곡차곡 쌓아두고 종잣돈이 마련되면 용기를 내어 투자를 실행함으로써 독자 여러분 모두가 원하는 규모의 꼬마빌딩주가 되어 남의 부러움과 질투의 대상이 되기를 바란다. ​ 

  우리가 이 땅에 태어난 이상 권력자든 부자든 하나의 목표를 세우고 이를 이루고자 정진하는 것은 인간으로서 지극히 자연스런 욕구요 본성이라고 생각한다. 목표에 대한 욕구가 클수록 달성 가능성도 덩달아 커질 것이다.

  국회의원이나 지자체 의원 자리는 물론이고 우리 사회의 크고 작은 사회단체의 수장을 뽑는 선거 때마다 경쟁이 치열하다. 이런 자리를 두고 달려드는 사람들의 면면을 보고 우리는 실망할 때가 많다. 이 때마다 우리는 혀를 차며 인재를 갈망한다. 저런 떨거지들 말고 그 자리에 정말 잘 어울릴만한 참신한 사람들을 하나둘씩 뇌리 속에 떠올려본다. 그럴 때마다 스펙은 참 좋은데 욕구가 약한 사람들을 우리 주변에서 흔히 찾아볼 수 있다. “저 양반은 우리 모임의 회장감이고 시켜주면 정말 잘 할 거 같은데 당최 욕구가 없어.” 그 사람은 속으로 이런 생각을 한다. “나 같은 사람이 회장이 돼야지. 암 그렇고말고. 내가 회장이 되면 이 모임은 정말 잘 굴러갈 거야. 회원들의 존경을 받고 모임을 크게 발전시키고 길이 남을 지도자로 회자될 거야. 내가 이런 사람인만큼 나를 회장으로 만장일치로 추대해주지 않으면 난 회장 안 해.” 이런 생각을 가진 사람들이 주변에 흔하다. 이런 부류의 심리는 ‘나는 나 같은 인재를 알아봐주는 단체에서 리더를 해야 하고, 리더가 되면 엄청 잘 할 거야’라고 착각에 빠져있다. 

  분명한 것은 권력욕을 가진 못난 사람과 권력욕이 없는 잘난 사람이 대결하면 누가 이길까? 승자는 전자다. 우리나라에서 지자체 선거를 치를 때마다 공통적인 느낌이 있다. “아니 어떻게 저런 허접한 자가 구의원, 시의원이란 말인가? 우리 지역에 인물이 그리도 없단 말인가? 이런 생각을 해보았을 것이다. 그런 시행착오를 겪으면서도 매 선거 때마다 당선되는 인물의 퀄리티는 개선되지 않는다. 거기서 거기인 사람들이 당선된다. 왜 그럴까?

  답은 권력욕 유무다. 권력욕이 있는 사람은 자신의 목표를 이루기 위해 밤낮으로 뛴다. 내가 유리한 고지에 오르기 위해 뭐가 필요한지, 누구를 만나 어떤 부탁을 해야 하는지, 돈을 쓴다면 누구에게 얼마를 써야 하는지를 훤히 꿰고 있다. 그는 자기가 파악한대로 행동한다. 비록 자신의 스펙이 허접할지라도 결정권자에게 아부를 떨든 봉사를 하든, 돈을 바치든 어떻게든 궁극적으로는 그의 신망을 얻는다. 

  정치판은 인간관계의 결정체다. 아무리 잘 나도 결정권자의 눈앞에 얼쩡거리지 않으면 인정받지 못한다. 제갈량처럼 천하가 알아주는 전략가라면 유비가 삼고초려를 해서라도 모셔가겠지만 현대 정치판에서는 그런 인재를 모셔갈 정도로 평소에 인재를 물색하고 챙기는 정당은 찾아보기 힘들다고 해도 과언이 아닐 것이다. 

  지금은 자기PR 시대인 만큼 자기가 잘 난 것은 스스로 알려야 한다. 당신이 어떤 단체의 리더가 되려한다면 자기PR은 단순한 홍보만으로 얌전히 끝나서는 부족하다. 저돌적으로 결정권자나 유권자를 행해 돌진해야 한다. 때로는 부드럽게 때로는 강렬하게. 이런 간단없는 긴 여정을 거친 후에야 승자가 가려진다. 누가 얼마만큼 공을 들였느냐에 따라 공천을 받든지 투표에서 승리하는지가 결정되는 것 아닌가.

  부동산 재테크도 마찬가지다. 여기서 승리란 간절함의 승리요 실천의 승리다. 돈을 악착같이 모아 부자가 되겠다, 자식에게 절대로 가난을 물려주지 않겠다는 간절함과 이를 위해 마른 수건을 짜고 돈독 오른 생활태도를 유지하면서 인고의 세월을 이겨내며 투자에 매진한 결과 꼬마빌딩주가 되는 것이다. 

  부자의 스펙을 알고 보면 정말 보잘 것 없는 경우가 많다. 일부 금수저를 제외하고 자수성가한 사람들은 제대로 된 교육을 받지 못했다. 잘 생기지도 않았다. 그들 앞에 놓인 상황은 온 가족을 먹여 살려야 하고 동생들 교육비를 대야 하니 자신은 공장에서, 점포에서 죽어라 일했다. 이들의 머릿속엔 오직 ‘나는 반드시 부자가 될 거야’라는 생각으로 가득했고 그 동력을 끝까지 유지한 끝에 기어코 부자가 된 것이다. 부자가 된 후에도 몸에 밴 습성 때문에 아직도 자장면 한 그릇에 행복해한다. 자식들은 외제차에 럭셔리한 삶을 살게 해주면서도 자기는 전철이나 버스를 타고 다닌다. 친구들에겐 자신이 부자임을 숨기고 사는 알부자들이 아직도 즐비하다. 

  2011년도 정치판을 떠올려보자. 이 때는 안철수씨가 대한민국을 신드롬에 빠뜨린 때이다. 서울시장 후보도 박원순씨에게 흔쾌히 양보했다. 이를 지켜본 국민들은 안철수씨를 청와대로 보내야 한다고 난리였다. 그의 때 묻지 않은 순수함과 정치판에서 볼 수 없는 흔쾌한 양보, 백신을 무료로 나눠주는 봉사정신, 힘없는 목소리가 오히려 매력적으로 다가온 때였다. 온 국민들은 그의 등장에 환호했고 우리나라를 이끌어줄 하늘이 내린 지도자로 여겼다. 

  그러나 신드롬이 지나간 후 그의 행보에 국민은 갸우뚱했다. 맨 날 양보만 하면 어쩌자는 말인가. 도대체 저 사람이 권력욕이 있기는 한 것인가? 물음표로 가득했다. 나중에 대선에 도전했지만 한번 잃은 동력은 살아나지 않았고 초라하게 막을 내렸다. 

  그의 행보는 시사하는 바가 크다. 아무리 훌륭한 사람이라도 남이 자신을 옹립해주기를 바라는 것과 자신이 반드시 이루어내겠다는 욕구 유무에 따라 결과는 엄청나게 다르다는 것을 우리들은 깨닫게 되었다. 국가를 이끌 권력욕구가 작은 사람에게 국가살림을 맡긴다면 과연 잘 될까? 필자는 아니라고 본다.

  어떤 욕구든 그것이 강할 경우 그는 최선을 다하게 된다. 목표 달성을 위해 뇌와 신체가 밤낮으로 궁리하고 실행한다. 이런 사람은 목표가 성취된 이후에도 목표 달성에 자만하지 않고 그 다음 목표, 재선이라는 새로운 목표를 정하고 또 뛴다. 자신이 상대방보다 못한 부분이 무엇인지 잘 알고 있기에 이를 커버하기 위해 자신의 부족한 점을 메우려고 애쓴다. 이렇게 4년이 자나면 이번에는 지난번보다 더 쉽게 재선에 성공하게 된다. 우리는 혀를 찬다. 저런 떨거지가 또 당선되었다고. 우리 지역에는 인재가 저렇게 없단 말인가 하고 한탄한다. 이런 일은 계속 반복되고 있고 앞으로도 그럴 개연성이 높다. 

  그 차이는 무엇인가? 바로 욕구 유무다. 이렇게 권력이든 부자든 욕구가 있느냐 없느냐는 천양지차이다. 공수래공수거. 이거 참 좋은 말이다. 빈손으로 왔으니 갈 때도 빈손으로 갈 텐데 뭘 그리 안달하고 사느냐. 그냥 현실을 받아들이고 즐기면서 살다 가면 되는 거지. 이런 마인드를 가진 사람은 절대로 부자가 될 수 없다. 이런 사람은 국민의 80% 이상이다. 이들을 정치권에서는 대중이라 부르며 일부 극우적 사고를 가진 사람은 ‘개돼지’라 부르기도 한다. 

  억만 겁의 인연을 가지고 이 세상에 태어난 우리가 공수래공수거에 취해 현실을 개선해볼 의지와 부자로 떵떵거리고 살아보겠다는 목표를 버린 채 이대로 인생을 종칠 것인가? 그러기엔 너무도 아쉬움이 크다. 남은 그럴지언정 나는 달라져야 한다. 부자의 욕구를 품어보자. 꼬마빌딩주라는 큰 꿈을 세우고 달려보자. ​ 

  ‘월세를 올리면 인상분의 200배 만큼의 부가 증식된다.’ 그것도 세후순이익으로 말이다. 무슨 뚱딴지같은 소리냐고 할 것이다. 말도 안 되는 주장으로 대중의 관심을 끌기 위한 레토릭이라고 생각할 수 있겠다. 그러나 이것은 사실이다. 수익형 부동산에서는 월세 1만원을 올리면 그 200배인 200만원의 가치가 생겨나고, 10만원을 올리면 2,000만원을 벌 수 있으며, 100만원을 올리면 최소 2억원이 증식된다. 

  과연 그런지 한번 살펴보자. 서울 강북권의 실평수 6평인 2억원짜리 오피스텔을 보증금 1,000만원, 월세 80만원에 세주고 있다고 치자. 임대수익률이 5% (연간 임대수입 960 ÷ 실투자금 1억9,000만원)이니 나쁘지 않다. 당신이 2년쯤 지난 후 월세 5만원을 올린다면 5만원의 200배인 1,000만원의 가치가 생성된다. 어떻게? 매가가 2억원이던 것이 2억1,000만원짜리가 되기 때문이다. 2억1,000만원에 사는 사람 입장에서 임대수익률을 따져보자. 연간 임대수입이 (85만원×12달) 1,020만원이니 보증금을 뺀 실투자금 2억원으로 나누면 5.1%가 된다. 당신이 살 때인 5%보다 0.1%가 더 높아졌다. 200배만큼 가치가 증식되었을 뿐 아니라 수익률이 더 좋아졌다. 

  이번엔 보증금 3,000만원에 월세 200만원 나오는 구분상가를 예로 들어보자. 5억원에 매입했다면 수익률이 5.1%다(연간 임대수입 2,400 ÷ 실투자금 4억7,000만원). 매입 후 2년 지나서 월세를 30만원 인상한다면, 이 구분상가의 매도가능 가격은 인상분의 200배인 6,000만원이 증가된 5억6,000만원이 된다. 30만원을 인상 후 즉시 판다면 5억6,000만원을 받을 수 있다는 논리이다. 이 물건을 5억6,000만원에 사는 매수인의 입장에서 수익률을 또 따져보자. 연간 월세수입 2,760만원을 보증금을 뺀 실투자금 5억3,000만원으로 나누면 수익률이 5.2%다. 올리기 전인 5.1%보다 또 더 좋아졌다. 

  하나 더, 보증금 1억 원에 월세 500만원 나오는 15억원짜리 상가주택을 샀다 치자. 보증금을 뺀 실투자금이 14억원이니 일년분 월세인 6,000만원을 14억원으로 나누면 4.28%다. 한 층은 자신이 거주할 수 있으니 이 가격대에서 수익률 4.28%면 우수하다. 월세를 어떻게든 100만원을 올릴 수 있다면 그 200배인 2억원의 가치가 창출된다. 또 검증해보자. 월세 100만원을 올렸으니 연간 월세수입이 7,200만원이다. 수익률을 4.28%에 놓고 역산해보자: 7,200 ÷ 0.0428 = 16억8,224만원이고 여기에 보증금 1억원을 더하니 건물가치가 17억8,224만원이 된다. 인상 전 가격인 15억 원에서 200배 증식된 가치인 2억 원을 훨씬 상회하는 2억8,224만원이나 된다. 초과된 8,224만원은 양도세와 거래비용 등으로 치부해도 넉넉하므로 필자의 200배 논리에 차고 넘치게 부합한다. 놀랍지 않은가? 눈이 확 튀어나올 거 같을 것이다. 어떻게 200배씩이나 창출된단 말인가! 따지고 보니 사실이다. 빌딩 투자자라면 금과옥조로 가슴속에 새겨야 할 법칙 아니겠는가. 

  문제는, 인상액의 최소 200배나 되는 부를 창출해내기 위해서 어떻게 하면 월세를 올릴 수 있느냐이다. 무턱대고 올리자니 시세가 있으므로 임차인을 설득하기가 쉽지가 않다. 따라서 시세보다 저렴한 물건을 잡아서 시세대로 올리는 것이 첫 번째 방법이다. 1억원짜리 오피스텔을 예로 들면 시세인 월세 40만원 대신 30만원이나 35만원에 임대하고 있으면서 수익률 5% 선에 맞춰진 매물을 구할 수 있으면 되겠지만 그렇게 어수룩하게 나온 물건을 잡는 데는 한계가 있다. 

  그렇다면 어찌해야 한번에 ‘확’ 올릴 수 있을까? 답은 리모델링이다. 500만원 나오는 상가주택에 1억 원을 들여 예쁘게 단장하면 100만원뿐 아니라 200만원도 올릴 수 있다. 향상된 기능과 미관개선 효과, 공간 재배치로 창출된 부가가치 덕분에 충분히 가능하다. 이게 필자가 필살기라 주장하는 리모델링을 통한 재테크 효과다.

  200배라는 어마어마한 가치창출을 쉽게 실현할 수 있는 방법이 바로 리모델링인 것이다.

  필자는 수익형 부동산 재테크 전도사로서 리모델링을 통한 자산증식에 골몰하는 과정에서 이 법칙을 발견하게 되었다. 이 책을 집필하다가 머리가 멍할 때면 머리도 식힐 겸 종종 한강까지 걸어간다. 강물을 바라보면서도 재테크에 골몰하곤 하였다. 그러던 중 임대료를 인상할 때 그 인상된 금액과 매매가와의 상관성이 분명히 존재할 것 같은데...그게 무얼까 하고 생각하다가, 물건이 팔릴 수 있는 수익성을 기준으로 역산해보게 되었다. 5만원을 올릴 때 매가가 얼마나 오르게 되며, 100만원을 올릴 때 얼마가 되는지를 따져보니 최소 200배가 증식된다는 것을 발견하게 된 것이다. 그것도 세후 순이익으로 말이다.

  반대로 임대료를 깎아주면 그 금액의 200배만큼 가치가 떨어지는 것은 당연하다. 그러기에 건물주들은 수개월간 렌트프리(rent free)를 조건으로 임대하더라도 죽어라고 임대료 수준을 유지하려는 것이다. 이들은 이 법칙을 들어보지도 못했을 수 있겠지만 임대료가 건물가치에 직결된다는 것은 본능적으로 알고 있기 때문일 것이다. 

  법칙이란 전혀 새로운 것이 아니라 본래 존재하고 있는 것을 어느 선각자가 먼저 발견해내는 것이다. 우연 또는 무질서로 보이는 현상에서도 규칙성을 발견하려고 애쓴 결과이다. 뉴턴의 만유인력의 법칙도 그랬다. 뉴턴이 이 법칙을 발견해내기 전에도 사과는 여전히 나무에서 땅으로 떨어지고 있었다. 아르키메데스가 유레카를 외치기 전에도 그가 발견한 원리는 이미 세상에 존재하고 있었을 뿐인데 그가 골몰하다보니 우연히 발견해낸 것이다. 무언가에 의문을 품고 오랫동안 연구하다 보면 남들에게 보이지 않거나 당연한 것으로 여겨지는 현상에서 어떤 법칙을 발견해내는 것이 아니겠는가. 국내 내로라하는 부동산 전문가 중 누구도 ‘부의증식 200배 원리’를 발견해내지 못했다. 필자는 현상을 관찰하고 거기서 어느 법칙이라든가 공통점이 있는지를 관심 있게 연구하다보니 이 법칙을 추출해낼 수 있었다. 

  다시 한 번 강조한다. 당신이 소유한 수익형 부동산의 월세는 당신 부동산의 거래가능 가격의 기초다. 월세를 기초로 하여 임대수익률이 산출되고 그 수익률이 현재 시장에서 통용되는 수익률 수준을 유지한다면 그것이 곧 부동산 가치다. 가령 현재 서울에서 우량수익률이라 통용되는 임대수익률이 4%라고 보자. 즉, 당신이 소유한 아파트단지 내 상가 월세가 보증금 5천만원에 월세 300만원을 받고 있다면 이 상가의 임대수익률을 4%에 놓고 역산하면 거래가능한 부동산 가치는 9억5,000만원이다(300 x 12/0.04 + 5,000만원). 그런데 이 가게가 장사가 잘 되어 임대료를 50만원 올렸다면 이제는 보증금 5,000만원에 월세가 350만원이다. 그러면 이 상가를 매도하면 얼마를 받을 수 있을까? 따져보자. 350 x 12/0.04 + 5,000만원 = 11억원이다. 월세 50만원을 올렸을 뿐인데 상가가치가 9억5,000에서 11억원으로 무려 1.5억이 올랐다. 필자의 주장은 월세 인상분의 200배인 1억원만 올라야 하는데 그보다 5,000만원이 더 오른 것 아닌가. 즉 5,000만원은 양도세 등 가래세를 커버하는 데 충당한다고 치자. 

  이처럼 월세 인상과 인하는 수익형부동산에서 부동산 가치를 들었다 놨다 하는 핵심요소다. 최소 200배 오르거나 내린다는 것을 명심해야 한다. 내 부동산의 가치를 올리기 위해서는 월세를 올려야 하고 그러기 위해서는 어떻게 해야 할지를 골몰하는 것이 부자로 가는 길이다.  ​ 

   현 정부의 주거안정을 위한 노력이 눈물겨울 지경이다. 한 방향으로 일관되며 갈수록 세기를 더 한다. 부동산 투자는 투기요 강남요지 아파트 가격은 타도의 대상이라는 시각은 한결같다. 조세정책과 금융규제로 융단폭격을 가하지만 매 번 초강력 대책 때마다 시장은 잠시 동정을 살피다가 두더지처럼 엉뚱한 방향에서 또 다른 문제를 가지고 튀어나온다. 들짐승 사냥도 일부는 도망칠 구멍을 만들어 놓고 몰아가야 하는 것이 기본인데 주거안정을 잡기 위한 사냥에 화력을 총동원하여 강남을 포위하고 일제 공격뿐이다. 그때마다 시장은 귀신같이 빠져나가 엉뚱한 곳에 불을 지르고 아파트 가격을 폭등시키는 악순환이 정권 내내 이어지고 있다. 

   주택시장 안정이라는 목표가 설정되었으면 정부는 대책을 내놓기에 앞서 한 걸음 물러나 시장 전반을 조망하고 시장이 절실히 원하는 것이 무엇인지부터 파악해야 한다. ‘시장은 요지에 있는 양질의 주택 한 채를 원한다.’ 일부 투기세력도 존재하지만 다수는 성실하게 노력하고 돈 벌어 좋은 곳에서 살고픈 아주 단순한 욕구를 가지고 있다. 이 욕구에 집중하면 답이 보인다. 

   70~80년대 고도성장과 86아시안게임, 88올림픽 같은 글로벌 잔치를 거치면서 국민의 호주머니가 두툼해지자 주택수요 증가로 부동산 가격 폭등이 이어지던 시절, 노태우정권은 1988년도에 200만호 주택공급을 천명하며 1기 신도시를 건설한 결과 주거 안정을 꾀할 수 있었다. 노무현 정권 때는 2003년도에 2기 신도시 공약을 내걸었지만 1기 신도시보다 먼 입지의 베드타운에 대한 국민의 반응은 차가웠고 수요가 서울로 집중되자 정권 내내 강남명품도시만 공격하다가 전국이 투기장화 되었고 2008년 금융위기를 계기로 시장이 잠잠해졌다. 이명박 정권은 2008년 9월 주거 안정을 목표로 서울도심지에 보금자리주택 공급을 내걸었고 일정 부분 효과를 거뒀다. 

   위 세 정권의 주거정책의 공통점은 주택가격 폭등 때마다 대규모 주택공급 정책을 들고 나왔다는 점이다. 그런데 노태우 정권과 이명박 정권은 성공적이었고 노무현 정권은 실패했다. 왜 그런가. 필자는 그 이유를 시대적 흐름에 맞는 주거정책 제시 여부에 달려있다고 본다. 주택보급률이 69.4%에 불과했던 노태우정권 때에는 서울 도심에서 반경 20km 지점에 1기 신도시를 건설하여 절대 공급부족으로 촉발된 주거 불안정을 대량공급 카드로 안정시킬 수 있었다. 노무현 정권의 2기 신도시는 맥을 잘 못 짚은 산물이었다. 수도권 주택보급률이 83.9%였던 2003년도에 1기 보다 10키로 더 먼 곳에 신도시를 공급하는 정책을 폈으니 시장의 관심을 받을 수 없었고 반대급부로 1기 신도시 이내 지역으로 수요가 폭발했다. 이명박 정권은 2008년도에 전국주택보급률 100%를 넘어섰지만 주거불안의 진앙지인 서울은 93.6%에 불과한 즈음에 서울 도심지에 보금자리주택 공급카드를 제시하여 시장을 다스릴 수 있었다. 이처럼 주거안정은 시대의 흐름에 따른 수요를 제대로 짚어 공급정책을 내놓아야 성공할 수 있다는 교훈을 얻는다. 

   2017년 기준 통계청 자료에 따르면 전국주택보급률이 103.3%이고 100%에 미달된 지역은 서울(96.3%)과 수도권(98.3%)뿐이다. 지금은 주택 절대부족시대가 아닌 똘똘한 한 채가 필요한 때이다. 즉, 이 시대의 요구는 도심지의 인프라가 우수한 곳에 양질의 주택 한 채를 갖는 것이다. 여기에 정책을 집중해야 한다. 진단이 여기에 이르렀으면 이젠 처방을 내리면 된다. 서울을 비롯한 주요 도시의 도심지에 재개발·재건축 활성화를 통하여 공급을 늘리는 것이다. 과거 오세훈 시장 시절에 다소 과다하게 지정되었던 재개발예정지역이 지금은 상당히 해제되었고 그 자리엔 난개발이 진행되고 있는데, 해제지역 중에서 지자체별로 요지를 설정하고 지구단위계획을 세우거나 뉴타운지역 또는 재개발예정지역 등으로 재지정하는 등 달라진 모습을 보일 필요가 있다. 고밀도 개발이 필요한 요충지역에는 종 상향을 통하여 용적률을 높여 양질의 주택 공급을 더욱 늘릴 수 있다. 의지가 문제이지 현행법만으로도 시장이 원하는 요지에 주택 공급을 늘릴 방안은 수없이 많다.

   지금처럼 주거안정이 요긴할 때에는 시장에 양질의 주택공급이 많이 나온다는 시그널을 선제적으로 보내야 할 것이다. 정권 내내 시장에 몽둥이찜질만 가하던 정부가 갑자기 요지에 양질의 주택공급을 시장이 원하는 만큼 공급하겠다고 정책을 급선회한다면 시장은 어리둥절하며 관망세를 유지할 테고 이어지는 구역지정 뉴스에 점차 주거시장은 안정화될 거라 믿는다. 지금 못 사면 또 오를 테니 빚을 내서라도 아파트를 사겠다는 조급함을 버리도록 시장에 심리적 안정제를 처방해야 할 것이다. 열심히 묵묵히 일하면 나도 언젠가는 결혼도 하고 중장기적으로 내가 준비되는 시점에 요지의 주택을 구할 수 있으니 평소에 마음 놓고 본업과 저축에 충실토록 해주자. 근면성실형 국민이라면 요지의 주택도 장만할 수 있다는 희망이 있어야 살만한 나라요 헬 조선이란 오명을 벗을 수 있을 것이다. 왜 요지에 양질의 주택 한 채 가지려는 욕구를 죄악으로 보아야 하는가. 이 시각만 바꾸면 시장안정은 머지않을 것이다. ​ 

정초에는 온 국민적 관심사인 새해 부동산시장 전망에 대한 기사들이 홍수를 이룬다. 아파트 값이 상반기엔 주춤하다가 하반기부터 살아난다느니, 2021년에 정점을 찍었으니

이제는 떨어질 일만 남았다느니, 전문가마다 다른 목소리다. 국민 자산의 절대적 비중을 차지하는 부동산에 대한 예측을 마주하는 우리들은 어느 장단에 춤을 춰야할지 헷갈린다.

대한민국에서 부동산 전문가로 알려진 대부분의 전문가들은 올 해 부동산경기에 대하여 한목소리로 강보합세를 점치고 있다. 그 주요 요인으로 공급부족을 예로 든다. ‘공급부족’은 우리나라에서 부동산가격 상승기마다 단골메뉴로 등장해온 단어요 거의 만병통치급 상승요인으로 애용되었다. 사람들이 원하는 지역에 주택공급이 지속적으로 이루어져야 하는데 부동산 투기에 민감한 정부는 도심지의 재개발·재건축을 통한 공급보다는 외곽지역에 3기신도시나 택지개발지구 위주의 주택공급 정책을 펼치다 보니 다수가 원하는 도심지역의 주택공급이 해갈되지 않아 올 해에도 부동산 가격은 우상향 곡선을 그릴 것이라고 보는 것이다.

한편, 서울대 김경민 교수는 아파트가격 하락을 경고하여 눈길을 끈다. 이분은 하버드대 박사 출신이며 미국에서 부동산 실무를 경험한 분으로서 실물경제 분석에 강한 전문가로 알려져 있다. 많은 국내 전문가들처럼 필드경험 없이 펜대 굴려 얻은 지식으로 전문가로 군림하는 부류와는 결이 다르다. 나름의 심층적인 시장분석을 기초한 철학으로, 다수가 상승을 예견할 때, 하락을 얘기하여 도드라진다.

필자는 새해 부동산 경기를 좌우할 주요 변수를 다음 세 가지라고 본다. 첫째, 미국발 금리인상이다. 코로나19 영향으로 지구촌에 재화의 수급이 불안정해지면서 촉발된 인플레를 잡기 위해 FRB는 올 해 수차례 금리를 인상을 예고한 상황에서, 한국은행은 선제적 조치로 새해 벽두부터 기준금리를 0.25% 인상하였고, 앞으로도 상황 봐가며 한두 번 더 인상할 거라는 사인을 주고 있다. 이미 은행창구에서는 주담대의 변동금리는 4%대이고 고정금리는 5%대, 신용금리는 6%대까지 치솟았다. 아무리 용감무쌍한 영끌 투자자라도 주담대로 내 집 마련에 나서기가 현실적으로 어렵게 되어 부동산 투자는 움츠려 들 수밖에 없는 형국이다.

둘째, 금년 3월의 대선에 나선 유력 후보자들의 부동산 규제 완화 공약으로 인한 부동산경기 상승 가능성이다. 또한 부동산시장의 핵심지역인 서울시를 비롯한 지자체선거가 금년 6월에 이어지면서 현 서울시장의 재개발·재건축 활성화 정책이 호재지역 주민들과 투자자들에게 호응을 받으면서 뜨겁게 달아오르고 있다는 점은 부동산시장 불안요인으로 볼 수 있겠다.

셋째, 우리나라 주택공급률이다. 아직 정부의 공식발표는 없지만 기존의 통계를 기초로 미루어 볼 때 2021년 기준 서울시는 100%, 전국적으로는 106%쯤 될 것으로 추정된다. 무슨 재화든 공급이 달려야 자연스럽게 가격이 오를 텐데 서울만 해도 이제 가구당 한 채 꼴로 공급된 상황이니 앞으로는 오를 가능성은 예전보다는 제한적이고 올라도 소폭임과 동시에 ‘똘똘한 한 채’ 시류에 따라 호재 보유지역이나 선호지역 위주로 강세를 유지할 것으로 점쳐진다.

필자는 올해 부동산경기는 전체적으로 약보합 국면이 될 것으로 생각된다. 왜냐하면 그동안 6년여에 걸친 가격폭등에 따른 국민적 피로감이 크고, 지속되는 국내·외 금리인상으로 인해 식어버린 투자심리 때문이다. 큰 밑천을 들여 레버리지 효과를 기대하고 진입하는 부동산투자는 가격이 오른다는 확신이 있어야 투자할 텐데 필자가 열거한 요인들을 고려하면 도무지 투자할 마음이 안 드는 것이 사실일 것이다. 대선후보들과 지자체선거에 임하는 주자들이 부동산 규제 완화와 재건축·재개발 신통기획을 외침으로써 시장이 들썩거리는 면이 있는 것도 사실이지만 이는 해당지역에 국한된 국지적 현상일 뿐 대세는 아닐 것이다. 지방부터 수도권으로, 서울의 비인기지역까지 순차적으로 약보합세를 이루면서 식어버린 투자심리 영향으로 하반기부터는 시장 전체가 가라앉을 것으로 본다.

매경부동산사업단 중개 분야 자문위원 임동권 대표

  최근 서울 등 대도시를 중심으로 재테크 목적의 건축물 리모델링이 점차 활기를 띠고 있다. 1970~1980년대 고도성장과 1980~1990년대 강남개발, 주택 200만가구 건설 등 여파로 전국적으로 다가구주택, 상가주택, 근생건물 등 ‘꼬마빌딩’들이 우후죽순처럼 지어졌다. 문제는 1980~1990년대에 준공돼 25년 이상 경과된 노후건축물들이 현존하는 꼬마빌딩 전체의 60%를 넘어 이를 싹 허물고 신축하느냐, 아니면 골조만 남기고 내·외관을 대수선해 30년을 더 사용하느냐의 기로에 서 있다. 

  이제는 신축의 대안으로 노후 건축물을 건물주가 경제적·사회적·환경적 요구에 맞춰 미관과 기능을 회복시킴으로써 임대료 상승으로 부를 재창출하는 패러다임 전환이 현실화되고 있다. 

  리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 증축, 개축, 대수선 하는 행위다. 리모델링에는 화장실을 현대식으로 수선하고, 계단에 석재를 부착하고, 계단실 벽면에 타일로 단장하고, 옥상에 방수작업을 하고, 건물 외벽을 부분 수선하는 정도의 약식 리모델링은 인허가가 불필요하지만 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위는 「건축법」상 ‘대수선’으로서 허가 대상이다.   

  이 글에서는 낡은 건물을 허물고 신축하는 대신 리모델링으로 대성공을 거둔 사례를 소개한다. 서울 마포구 공덕동 서부지방법원 인근에 위치한 이 건물은 1968년 준공되어 나이가 무려 50살이 넘은 노후건물이다. 건물주는 전문가의 조력을 받아 분석한 결과 건물을 허물고 신축하기보다는 골조만 남기고 리모델링하는 것이 유리하다는 판단으로 리모델링하여 큰 이익을 봤다. 

  금세라도 붕괴될 것처럼 보이는 낡은 건물도 리모델링이 가능할지 의문이 들 수 있지만 사전에 구조안전진단을 받고 적절한 구조보강공사를 가미하면 공사가 가능하다. 오늘날 국내 리모델링 기술이 눈부시게 발전해 일반인의 눈으로 볼 땐 리모델링을 거친 것인지 신축인지 구별하기 어려울 정도다.

  이 건물은 용도지역이 2종일반주거지역으로서 대지  약 138㎡(42평)의 4층짜리 상가건물이다. 건축물대장을 보니 건폐율이 74.3%로 층당 약 103㎡(31평)씩 올라갔고 연면적은 약 413㎡(125평)로 용적률이 297.2%나 되었다. 현행 건축법을 적용해 신축하면 건폐율 59.8% 적용 시 층당 약 82㎡(25평)에 불과할 뿐만 아니라 지상층 연면적이 용적률 최대치인 200% 적용 시 약 277㎡(84평)에 불과하다. 따라서 리모델링하면 현재의 건물 크기를 그대로 인정받아 연면적을 유지할 수 있지만, 신축하면 연면적이 줄어드는 것이다. 

  수익형 건물의 가치는 임대수입으로 평가된다. 그만큼 공간이 커야 임대수입도 비례하는 것이다. 멋지게 리모델링된 413㎡짜리 건물이 창출하는 임대수입과 신축되었지만 277㎡에 불과한 건물에서 발생하는 임대료의 차이는 엄청나다.   

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  표에 나타난 임대료는 리모델링 후 건물주가 임대한 것을 필자가 직접 확인한 수치로서 가정이 아닌 실제다. 임대료 단가도 리모델링과 신축을 동일하게 적용했다. 1층은 평당 19만2000원이고 2~4층은 평당 6만4000원이다. 임대료 차이가 월간 342만원, 연간으로 따지면  4,104만원이다. 반면 공사비에서는 큰 차이가 나지 않는다. 그 이유는 리모델링이냐 신축이냐의 문제이기 때문이다. 리모델링 시 승강기도 신설하고 구조보강공사도 심도 있게 처리함에 따라 리모델링비가 제법 들었고, 신축하는 경우 연면적이 작아 공사비도 적게 든다. 공사가 끝나기가 무섭게 1~2층은 은행이 입주했고 잔여 공간도 사무실로 채워졌다.

  이렇게 리모델링할 경우 건물의 가치는 얼마인지 따져보자. 이 건물의 매입비는 취득세 등을 포함해 27억5000만원이었고 여기에 리모델링비 4억2000만원을 더하면 31억8000만원이다. 리모델링 완공 후 보증금 1억6,000만원에 월세가 1,200만원이므로 서울 강북권 상가건물의 거래 가능한 임대수익률을 2.5%로 역산하면 건물가치가 59억2000만원이다. 현행법에 맞추어 신축하는 경우 예상되는 건물가치 35억6,000만원과 비교하면 차이는 23억6000만원이다. 

  이처럼 리모델링의 매력은 현행 건축법상 제약조건에 얽매이지 않고 기존 건물이 건축될 당시의 조건을 인정받는다는 것이다. 입지와 상권에 최적화해 리모델링하면 경우에 따라서는 신축하는 것보다 커다란 부가가치를 창출할 수 있는 것이다. 

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  요즘 서울 등 대도시를 중심으로 재테크 목적의 건축물 리모델링이 점차 활기를 띠고 있다. 70~80년대 경제고도성장과 80~90년대 강남개발, 주택 200만호 건설 등 여파로 전국적으로 다가구주택, 상가주택, 근생건물 등 꼬마빌딩들이 우후죽순처럼 지어졌다. 문제는 80~90년대에 지어져 현재 건령이 25년 이상 된 노후건축물들이 전체의 60%를 넘고 있어 이를 싹 허물고 신축하느냐, 아니면 내·외관을 대수선하여 30년 더 사용하느냐의 기로에 서있다.  

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  7호선 전철 면목역에서 150미터 거리 대로변에 입지한 이 건물은 1984년도에 준공된 지하층이 딸린 지상3층 상가건물이다. 용도지역이 3종일반주거지역으로서 대지면적이 294㎡(89평), 연면적 645㎡(195평)이었다. 지상5층까지 올릴 수 있는 땅인데도 건축비를 아끼려고 엘리베이터 없이 3층으로 지은 것이다. 얼핏 보기에도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 외벽을 타일로 마감한 꼬마빌딩이다. 

  리모델링에 적합한 매물을 알아보던 투자자는 이 건물을 2020년에  29억5000만원에 매입했다. 매입 당시 36년 된 낡은 건물이어서 건물 값은 쳐주지 않고 토지 값만으로 평당 3315만원에 사들인 것이다. 취득세와 중개보수 포함하여 31억 원 들었다. 

  낡은 건물을 보유하거나 매입하여 리모델링하려는 경우 사전에 건물의 입지에 최적화된 상권분석과 입지분석을 수행해야 실패가 없다. 분석 결과 이 건물은 역세권 대로변에 입지하였으므로 상가나 사무실로 임대하기에 손색이 없다 판단되어 1층은 상가로, 잔여 층은 상가나 사무실로 임대할 목적으로 증축을 겸하여 리모델링하기로 했다. 

  기존 건물의 계단 폭이 100cm였다. 증축 없이 리모델링하는 경우 기존 계단 폭이 존중되어 그대로 사용가능했지만, 지자체와 인허가 심의과정에서 증축을 겸하는 경우 계단 폭이 최소 120cm가 되어야 한다는 신설규정 때문에 계단실과 화장실을 통째로 철거하고 엘리베이터와 화장실, 계단실을 새로 설치해야만 했다. 이로 인해 뜻하지 않게 추가공사비가 들었다. 리모델링 공사의 경우 이렇게 예기치 못한 사유로 추가공사비가 들 수 있는 것이다. 

  기존 건물의 용적률에 여유가 있어 리모델링 시 증축을 겸하는 경우 주의할 사항이 바로 일조사선제한이다. 아무리 용적률에 여유가 많다고 하여 그만큼 증축할 수 있는 게 아니다. 

  이 토지는 다행히도 북측에 일조권사선제한을 피할 수 있는 땅이었다. 땅 모양이 북측으로 길쭉하여 사선제한을 거의 받지 않아 3종일반주거지역 용적률 상한인 250%를 거의 채운 247.29%를 구현했다. 이에 따라 문제없이 4층부터 5층까지 층당 44평씩 증축할 수 있었다. 건물 내부 천장은 깔끔하게 흰색 텍스로 마감하고 창문도 널찍한 창에 환기가 가능한 보조창을 달아 개방감과 실용성을 높였다. 옥상에는 임차인들의 휴게공간으로 정원을 조성하였다.  

  또한 건물이 커보이도록 옥상에 파라핏을 설치하여 밖에서 이 건물을 보면 마치 6층 건물인 것처럼 보이도록 했다. 파라핏은 기능적으로 옥상의 난간을 대신하면서도 한 층 더 높이 보이도록 하여 건물에 멋과 중후함을 더해주는 효과가 있는 시설물이다. 

  필자의 협력사가 시공한 이 건물을 리모델링 완공 후 필자가 답사하면서 옥상부터 지하층까지 샅샅이 살펴보았는데 어디에도 낡은 건물의 흔적이 남아있지 않았다. 과거에는 리모델링한 건물을 살펴보면 군데군데 구건물 흔적을 찾아볼 수 있었는데 요즘에는 기술의 발달로 리모델링한 건물이라는 느낌을 전혀 받지 않을 정도로 기술이 진일보했다. 

  리모델링 전 이 건물은 만실 시 보증금 1억 원에 월세 700만원이었는데 리모델링 완공 후 보증금 2억 원에 월세 1500만원이 나온다. 건물가치를 판단할 때 업계에서 흔히 사용하는 방식이 수익률법이다. 즉 측정시점에 시장에서 통용되는 임대수익률을 기준으로 건물가치를 평가하는 것이다. 2022년 8월 현재 서울시내 건물의 경우 지난 3년간 급격히 오른 토지가격 때문에 임대수익률이 낮아졌다. 임대료는 3년 전과 같은데 땅값이 폭등하였기 때문이다. 가령 3년 전에 대지면적 100평에 토지시세 평당 5000만원 하던 건물이 50억 원 정도였는데 지난 3년 동안 땅값이 최소 50% 인상되어 75억 원이 되었음에도 임대료는 3년 전과 동일하다. 3년 전 임대료가 1억에 1500만원이었다면 건물가치 50억 원 기준으로 임대수익률이 3.67%였다. 이 때는 은행대출이자율도 2%대로 저렴했다. 그런데 지금은 은행대출이자율이 4%대로 오른 데다 땅값 상승으로 50억 원짜리가 75억 원이 되었고 임대료는 1억에 1500만원 그대로이므로 임대수익률이 2.43%인 것이다. 상황이 이렇다 보니 현재 서울의 빌딩시장에서는 임대수익률이 2.5% 정도인 경우 우량한 매물로 통한다. 

  결국 이 건물을 리모델링하여 임대한 결과 보증금 2억에 월세 1500만원이 나오므로 요즘 서울시에서 통하는 임대수익률 2.5%에 맞추어 역산하면 건물가치가 74억 원 정도 된다. 따져보니 투자자는 매입비용으로 31억 원에 리모델링공사비 14억 원을 들였으니 투입비용이 45억 원이다. 여기에 은행융자 약 30억 원 1년치 이자비용 1억 원을 추가한 46억 원이 총투자비용이다. 따라서 이 건물을 72억 원 선에 매각한다고 가정하면 세전투자수익이 약 26억 원 정도 예상되어 성공적인 재테크 효과를 거둔 사례라 할 수 있겠다.