부동산 공유물 분할

매경부동산사업단 자문단

중개 분야 자문위원 임광택 대표

  민법상 공동소유의 형태에는 총유, 합유, 공유가 있다.

총유는 비법인사단의 소유 형태이며, 합유는 조합 관계의 소유 형태라고 보면 된다. 그래서 대부분의 공동소유 형태는 \'공유\'이다.

공유는 어떤 하나의 물건을 여러 사람이 그 소유권을 분량적으로 분할하여 공동 소유하는 형태로, 공유자는 자신의 소유 지분을 언제나 처분할 수 있고, 지분에 따라 수익을 누릴 권리가 있다.

공유물 분할이란 공유 관계를 종료하기 위해 공유자들이 각자의 지분에 따라 공유물을 나누는 절차를 의미한다. 공유물도 하나의 재산이고, 그 가치가 높을수록 분할을 할 때 의견 충돌이 발생할 가능성이 높다. 그래서 공유물 분할의 기본적인 절차와 방법에 대해서 알아보기로 한다.

협의분할

  협의분할은 공유자 간의 협의를 통해서 어떻게 분할 할 것인지 정하는 방법이다. 일반적으로 공유물을 분할 할 때에는 현물분할, 대금분할, 가격배상 등의 방법을 이용한다. 이 중 현물분할은 공유물을 양적으로 각 공유자의 지분에 따라 분할하는 것을 말한다. 공유물을 매각하거나 청산하지 않고 그대로 유지하면서 공유 관계를 종료시키고 싶을 때 현물분할을 선택한다. 대부분 공유물이 토지일 때 이 방식이 많이 등장한다. 경계측량을 한 후 새로운 경계선을 설정하여 분필하는 방법이다. 이때에는 분할되고 남는 토지 중에 맹지가 생길 수 있음을 고려해야 된다.

  대금분할은  공유물을 매각 또는 처분하고 나서 받은 매각금액을 각 공유자끼리 나누는 것이다.

가격배상은 공유자 중 1인이 공유물의 소유권을 단독으로 취득하고 나머지 공유자는 각자의 지분에 따라 그에 상응하는 대금을 지급받는 방법이다.

이외에도 경매분할, 소송분할이 있다.

경매분할

  공유물을 경매로 넘겨 그 대금을 소유자의 지분별로 나누는 방법이다. 공유물 소송시 경매분할이 결정되는 경우는 다음과 같다.

1. 소유자 전원이 공유물의 매각을 원하지만 매각 조건에 공유자 사이에 분쟁이 있는 경우

2. 공유자 중 어느 편도 상대방의 지분을 매수할 여력이 되지 않는 경우

3. 공유자 서로 상대방의 지분을 매수하겠다고 하거나 반대로 서로 매수하라고 요구할 경우

소송분할

  공유자끼리 협의가 이루어지면 좋지만 각자 의견이 상충하여 협의가 되지 않으면 결국 소송을 통해 공유물을 분할할 수밖에 없다. 그런데 소송상 분할은 협의분할과 달리 공유물을 어떤 기준을 가지고 어떻게 분할할 것인지가 전적으로 판사에게 달려 있다. 즉, 각 공유자는 본인에게 최대한 유리한 방식으로 공유물의 분할을 주장할 것이지만, 최종적으로 결정을 내리는 것은 판사의 재량인 것이다. 이 때 판사는 각 공유자의 의견을 수용할 수도 있고 전혀 새로운 분할 방식을 제시할 수도 있다.

소송의 절차

  공유물분할청구소송을 하려면 우선 정식으로 소를 제기해야 한다. 소송 상 분할을 할 때에는 공유자 전원이 소송의 당사자로 참가해야 한다. 이 때 원고는 분할을 하고자 하는 사람이 되고, 피고는 원고를 제외한 나머지 공유자들이 된다. 그리고 소송이 개시되면 공유물을 어떻게 분할하는 것이 가장 합리적인지 주장을 하면 된다. 최종적인 결정권은 전적으로 판사에게 있다. 그런데 언제나 공유물분할청구소송을 제기할 수 있는 것은 아니다. 대법원 판례에 따르면 이미 당사자 간의 분할 협의가 성립되어 있는 경우에는 공유물 분할청구 소송을 제기하거나 유지하는 것이 허용되지 않는다.

사실 상당 수의 공유물분할사건은 대금 정산 방법으로 분할이 결정된다. 물론 정산금이 적다는 주장은 늘 상 등장하지만, 법원이 정산금을 감정평가사의 시세 감정을 기준으로 결정하기 때문에 보통 이러한 주장은 받아들여지지 않는다. 

  결론적으로 공유물 분할은 협의에 의한 방법이 가장 좋지만 공유지분 경매소송 같으면 결국 현금 분할이 되기 때문에 큰 문제가 없이 형평성에 이의가 없다. 만일 이의가 발생하면 공유물분할 소송은 판사가 직권으로 판결을 하게 되어서 당사자 중 한쪽은 손해를 보게 될 수도 있다. 공유물 분할은 쉬우면서도 어려울 수 있고, 혹여 감정이 있으면 더 어렵습니다. 서로 욕심을 버리고 현명한 결정으로 재산 상의 손해를 입지 않기를 바랍니다.

코로나19 사태로 비대면 온라인 수요가 늘어나면서 프롭테크 산업도 급성장 중이다. 

프롭테크란 (proptech)란 부동산(property)과 기술(technology)의 합성어로 부동산 서비스에 기술이 결합된 신산업을 일컫는다.

양적인 성장뿐 아니다. 인공지능(AI), 가상현실(VR), 증강현실(AR) 3D설계, 블록체인 등 첨단 기술이 도입되면서 서비스의 질 자체가 달라졌다. 과거 프롭테크가 단순히 부동산 매물을 알리고 중개하는 정도에 그쳤다면 이제는 온라인 임장, 전자계약, AI매물 추천, 평가 빅데이터 기반 자산관리 등 그 영역이 빠르게 확장하는 모습이다.

프롭테크 산업 성장을 모두가 환영하는 것은 아니다. 공인중개사와 감정평가사 등 기존 부동산 업계 반발은 프롭테크 업계가 해결해야 할 과제다.

한국공인중개사협회는 직방의 중개업 진출을 골목상권 침탈로 규정하고 진출 철회를 촉구했다. 회원 공인중개업소로부터 직방 중개업 진출을 규탄하는 서명을 받는 등 선전전을 펼치기도 했다.

감정평가사 불만도 끊이지 않는다. 불만이 향하는 곳은 온라인 시세 추정서비스 스타트 업이다. 대표적인 곳이 빅밸류다. 이 회사는 2019년부터 연립,다세대주택 자동시세 산정 서비스를 금융사에 제공해왔다. 감정평가사협회는 자동시세 산정서비스가 무자격자에 의한 감정평가에 해당한다는 취지로 형사 고발하여 무혐의로 불기소 처분을 받으면서 소송전은 끝났지만 불씨는 여전하다.

○ 부동산 산업은 대표적 정보 비대칭 시장으로 불확실성과 불투명성에 대한 개선 노력이 지속적으로 요구되는 산업 분야

○ 부동산은 산업을 담는 그릇으로서 국부(國富)에서 가장 높은 자산을 다루며, 경제 성장의 핵심기반 (국부 중 73.4%인 1경 2,201조원이 부동산으로 구성)

○ 프롭테크는 4가지 비즈니스 영역으로 구분되며 중개・임대 영역에서 부동산 플랫폼이 활성화되고 있음

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매경부동산사업단 중개분과 자문위원 

  1년 전 매경에 칼럼을 게재하면서 이제는 정부 차원에서도 그동안의 시장 논리 외면과 조세, 금융 등의 정책으로 인한 부동산 시장의 실패를 교훈 삼아 새로운 방향으로 국민에게 다가서며, 그동안 영끌, 레버리지를 통하여 무리한 투자자들은 부동산의 내리막길을 감안하여 미리 준비하는 자세가 필요하다고 하였지만 대부분의 전문가들은 2022년 연말까지는 지속적 상승에 무게를 두었다. 

그러나 공교롭게도 저의 예언이 맞았다. 지난 3년간 주택 매입자 중 30%가 MZ 세대로 상환능력이 부족한 영끌족은 레버리지 효과가 반대 현상이 일어나면서 한순간에 하우스푸어로 전략할 수 있기 때문에 현 정부의 고민도 깊어지고 있다.

작년 말까지만 해도 주택시장의 상승이 멈추지 않는 분위기였으나 올해 초 용산, 강남 등 핵심지역만 양극화 현상이 일어나다가 지금은 전반적으로 내리막길의 거래 절벽 시그널이 팽배하여, 똘똘한 한 채로 바뀌는 상황이다.

  반면에 상업용 부동산은 시장의 풍부한 유동성과 주택 상품의 대체효과로 큰 폭으로 상승하였다. 

중소형 빌딩은 2017년 고점 후 2년 동안 감소하다가 2020년부터 지속적으로 상승하여, 대지면적의 공시지가는 20%밖에 오르지 못했으나 실거래가격은 2017년 대비 80% 이상 증가하였다.

그러나 이제는 고공 상승의 장을 이끌었던 상업용 부동산은 매도자 우위 시장에서 매수자 관망세로 돌아서면서 부동산이 더 하락할 것을 기대하는 매수자와 싼값에 부동산을 내놓기 싫은 매도자 간 기 싸움이 심해질 것으로 보인다.

이러한 현실들을 감안하여 최근 상업용 부동산 시장의 트렌드를 분야별로 전망해 본다.

1,상업용 건물

꼬마빌딩은 그동안 수년간 열풍을 일으켰지만 조정기로 관망세에 들어갔다.

밸류맵에 의하면 올해 1~4월 서울 시내 연면적1,000㎡ 이하(통상 5층 이하) 업무, 상업용 빌딩 매매 거래량은 총 675건으로 지난해 같은 기간 비교 시 47% 감소했다. 강남구 꼬마빌딩도 75건을 기록해 전년대비 40% 줄었다.

이 같은 거래량 감소는 서울 외곽지역인 특히 노원구에서는 61%로 훨씬 심하게 나타내고 있다. 

특히 비 강남권은 매도를 해 달라는 문의가 점차 늘어나는 실정이다.

중대형빌딩은 지난 상반기만 하더라도 서울은 2,438건에서 금년 상반기에는 1,459건으로 40% 감소하였고, 강남은 거래 건수가 297건에서 171건으로 42% 급감하였다.

앞으로 이러한 현상은 계속될 현상이 높아 복합적으로 가격이 조정될 수밖에 없다.

하지만 일부 전문가들은 이러한 상황 속에서도 주택시장과 마찬가지로 가격이 내려갔다고 추격매수 하기보다는 아직 까지는 유동성이 풍부해서 양극화 현상이 일어나는 강남권 등 핵심지역에서 조심스럽게 매물을 찾는 것도 방법이라고 조언을 한다. 

2,시행부지 (신축) 

최근 들어 건설사들은 깊은 고민 속에 관망하며 어려움을 겪고 있다.

토지 가격은 3년 동안 배가 오른 곳도 많고 물가 상승으로 인한 금리 인상, 원자재가격 대폭 상승, 인건비 인상으로 인한 비용 증가 그리고 금융 규제로 인한 프로젝트 파이낸싱의 조달마저 어려운 상황으로 이어지고 있다. 더불어 분양가격까지 치솟고 있어 신축했을 때 수지분석이 마이너스까지 나오다 보니 건설회사에서는 당분간 특별한 용도지역 조정 외에는 투자하기 어려운 상황이다.

3,물류센터

최근 물류센터에 대한 수요가 꾸준히 높아지면서 과거 수도권에 집중됐던 투자수요는 비수도권으로까지 확장되고 있으며, 2022년 상반기 전국 물류센터 거래 규모는 반기 기준 역대 최대 거래 규모로 전년의 

동기 대비 34.5% 증가하였으나, 2분기 들어 주춤하고 있다. 잠재 매물은 풍부하나 공사 지연, 수익성 저하 등으로 가격 인하 요인이 발생하여 실제 매매가는 다소 조정될 전망이며, 상당수 공사가 지연되고 실제 공급은 계획 대비 크게 차질을 빚을 전망이다. 올해까지만 해도 높은 거래를 보였던 물류창고도 변화의 모습이 있다. 냉동 신선식품 등에 대한 수요는 한계가 있어 물류센터 인기가 줄어들 수밖에 없다. 

내 후년부터는 비인기 지역부터 공실이 나오기 시작할 것이다.

물류센터 매수업체들은 최근 들어 인허가가 어렵거나. 허가 났어도 공사의 조달 코스가 높아서 신축된 건물 위주로 매입 의사를 나타내는 실정이다.

4,호텔

서울 호텔은 코로나19 영향으로 매출이 감소하며 시장에서 매물증가로 인한 다른 용도로의 전환을 목적으로 거래 규모가 증가하고 있으며, 2021년과 올해 거래 규모가 증가.

특히 주거 오피스 등으로 재건축을 위한 사업성이 뒷받침된 4~5성급 호텔이 거래의 주축을 이루고 있다.

호텔운영 목적의 거래는 여전히 미진하고 고급 주거시설 ,오피스 등으로 거래되는 사례가 증가하고 생활형 숙박 시설의 유형까지 돋보일 전망이다. 

5,리테일 시장

상업용 부동산을 좌우하는 리테일 시설에 대한 관심도는 하락하는 모습을 나타내며, 오프라인 부진과 코로나19 영향으로 최근 매출에 대한 감소와 비대면 소비 확대 등으로 대형 유통 업체의 오프라인 매장 구조조정 움직임이 확대되었고, 시장 내 매물이 증가하며 자산 가격 조정에 우려가 커지면서 일부 우량자산을 중심으로 제한적 투자가 이루어질 것으로 전망한다.

마무리

글로벌 스태그플래이션 (고물가 경기침체) 우려로 인한 기준금리 인상으로 경기침체 동반한 OECD는 올해 전 세계 성장률 기준 4,5%에서 3%로 하향 조정 하며 시장금리 상승으로 수익률도 하락하고 있다.

(대출금리 1%p 상승 시 Equity 수익률 연1.5%p 하락 예상)

미국에 이어 한국 기준금리도 연말까지 추가 인상이 예상되며, 시장금리 상승에 이어 Cap Rate 상승에 따른 자산 가치의 하락이 불가피한 실정이다. 여기에 최근 우크라이나 전쟁과 원자재가격 상승으로 인한 물가 인상까지 겹치며 임대인은 비용인상 부담을 임차인에게 전가시키는 현상이 나타날 것으로 보인다.

상업용 부동산도 이제는 무조건 ‘사면 오른다’가 아닌 어떤 투자든 제대로 된 분석이 필요하며 틈새시장을 이용한 리스크를 최대한 줄여야 할 것이다.

예를 들어 상업용 부동산은 강남, 도심 등 주요 지역에서 프라임 오피스 자산으로의 상향이동(임차인들이 쾌적성이 높은 상급지 secondary to prime)과 사옥 등 특수 목적의 건물 그리고 신축부지는 서울의 역세권 위주로 LH, SH의 공동주택이나 오피스텔부지로 용도지구를 종 상향되는 물건과 또한 물류부지도 원가부담이 덜한 준공된 물류 건물 등으로 차별화된 전략이 필요하다.

금리 인상으로 경기가 침체 되지만 올라가는 물가를 잡기 위해서 연말까지는 금리를 올릴 수밖에 없다.

그러나 물가가 잡히면 금리는 안정기를 맞으며 내년 중반에는 미국 월가에서 금리 인하에 힘을 받고 있다고 한다. 아울러 최근 들어 미 인플레이션이 꼭지를 찍으며 유가 및 밀 선물 등의 하락에 낙관론도 있지만 변동성이 매우 심하므로 당분간은 시기를 기다리며 옥석을 구분하는 것도 방법이다. 

 ㈜샤인컨설팅 대표이사   

㈜써브감정평가법인 투자자문본부 부사장

서울남부지방법원 민사조정위원회 위원