일반상업지역이나 준주거지역은 고밀도 개발이 가능한 땅이다. 지상 8층에서 20층까지 건물을 올릴 수 있다.

서울 중구에 위치한 한 노후 빌딩은 1976년 준공됐다. 일반상업지역에 들어선 이 건물은 대지면적이 97.2㎡(약 29.4평), 층당 면적이 86.84㎡(약 26.2평) 규모인 빌딩이다.

일반상업지역이 좋은 땅인 것은 틀림없지만 대지면적이 198.3㎡(약 60평) 미만이면 주어진 용적률만큼 건물을 짓기 힘들다. 고밀도 개발에 부합하는 법정 주차대수를 맞출 길이 없기 때문이다. 이 빌딩은 대지면적이 30평도 안 될 뿐만 아니라 층당 26.2평 규모로 지어지면서 사실상 대지면적의 모든 면적에 건물이 들어섰고, 이 때문에 주차장이 없었다.

여기서 리모델링의 장점이 드러난다. 리모델링은 과거 건축 시점에 주차장 없이 건물을 지었든, 건폐율을 초과해서 지었든 현 상태를 인정해 리모델링을 허용한다. 이 건물의 경우 리모델링이 아닌 재건축을 택하면 건폐율 59.9%가 적용돼 층당 면적이 더욱 좁아지고 건축비는 더욱 올라간다. 기껏 재건축에 성공해도 건물 내부가 좁아지는 탓에 임대 수익을 얻는 게 사실상 불가능한 만큼 리모델링이 '정답'인 셈이다.

건물주는 2013년 4억6000만원을 투자해 '귀곡산장'과도 같았던 기존 건물을 현대식 고시원으로 리모델링했다. 서울역 인근에 위치해 교통 여건이 좋기 때문에 고시원으로서 최적의 입지라는 점에 착안했다.

만약 재건축을 택했다면 건축비만 15억원이 들었을 것으로 예상된다. 더 적은 비용을 들여 각종 경비를 제하고도 월 1000만원의 수익이 예상돼 건물주는 탄탄한 노후 대비에 성공한 셈이다. 임 대표는 "입지에 최적화된 리모델링은 재건축에 따른 각종 제한에서 자유롭고 비용과 공사기간도 절반 정도에 불과하다"며 "주택 시장은 부동산 시장 흐름에 따라 가격 변동성이 크지만 빌딩은 토지를 기본적으로 깔고 가기 때문에 상대적으로 유행을 덜 타더라도 안정적인 투자 전략이 될 수 있다"고 말했다.​