개인 사업가인 P씨는 2004년 공장용지로 쓸 땅을 사면서 곧바로 2억원 가량 가치를 끌어올리는 '재주'를 부렸다. 바로 지목변경을 통해서다. P씨가 산 땅은 총 1429평으로 이 가운데 872평의 지목이 밭(전)이었다. 공장용지는 시세에 따라 평당 60만원에, 밭은 평당 26만원에 각각 샀다. 땅을 사는데는 총 5억6000만원이 들어갔다. 그런데 공장용지가 필요했던 김씨는 밭을 공장용지로 변경, 가치를 두배로 올렸다. 김씨가 지목을 변경하는데 쓴 돈은 대략 3630만원이다. 농지조성비 2865만원과 원상복구예치금, 복토, 지역개발공채 매각차액 등을 합친 것이다. 결국 김씨는 땅 값에다 지목 변경에 소요된 돈을 합쳐 6억원이 채 안되는 돈으로 8억원 가치를 가지는 땅으로 만들었다.

​전종철씨는 이 과정을 컨설팅했다. 전씨는 최근 새로운 일을 하나 저질렀다. 땅 투자의 마지막 블루오션으로 지목변경을 '지목'하고 설파에 나선 것이다. 전씨는 "시세가 정체된 땅이라도 지목변경 그 자체만으로 투자금 대비 40% 가량 수익을 낼 수 있다"고 말한다.

지목변경이란 말 그대로 땅의 목적 즉 주된 용도를 변경하는 것이다. 부동산 투자에서는 이를 통해 땅의 가치를 높이는 수단으로 곧잘 활용된다. 땅은 임야, 논, 밭, 과수원, 대지, 공장, 주유소 등 땅의 주된 용도에 따라 결정된 지목이 있다. 지목변경은 임야, 논, 밭 등 건축물을 지을 수 없는 토지를 대지, 공장, 주유소 등 건축물을 지을 수 있는 지목으로 변경하는 것이다. 물론 이 과정에서 산지나 농지는 전용 허가를 얻어내야 한다.

그런데 일반인들은 어렵고 복잡하다고 생각해서 애당초 접근조차 하지 않는 분야가 바로 지목변경이다. 전 씨는 최근 지목변경에 관한 자신의 생각과 노하우를 담은 책까지 발간했다.

지목변경 예찬론자 전 씨는 그러나 땅에서 '자란' 사람은 아니다. 그는 과거 모 증권사에서 80년대 후반과 90년대 초반까지 일했다. 5년 정도의 증권사 생활을 접고 공무원 시험을 거쳐 들어간 곳은 국세청이다. 전 씨는 이곳에서 조사관으로 근무했다. 이때의 경험이 나중에 부동산 개발 관련 컨설팅 업무를 할 때 많은 도움이 됐다.